Huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan huoneiston huonon hoidon vuoksi
Asunto-osakeyhtiöllä on lain mukaan oikeus puuttua osakkaidensa tai heidän vuokralaistensa eräisiin vähäistä suurempiin rikkomuksiin ottamalla huoneisto yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Osakkaan tai asukkaan rikkomukselta edellytetään tiettyä vakavuutta, jotta yhtiö voisi ottaa huoneiston hallintaansa, sillä kyse on osakkaan näkökulmasta melko ankarasta toimenpiteestä. Edellytykset huoneiston hallintaan ottamiselle ja itse hallintaanottomenettely on säädetty tarkkaan laissa. Yksi laissa säädetyistä perusteista ottaa huoneisto yhtiön hallintaan on, että osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa.
Eräs huoneiston huonon hoidon ilmenemismuoto, joka on tullut viime vuosina vastaan jäsenneuvontamme yhteydessä ja josta on myös annettu hovioikeusratkaisuja, on liiallisen palokuorman kerääminen huoneistoon. Huoneiston hallintaanottoon asti edenneissä tapauksissa asukas on yleensä kerännyt huoneistoonsa niin paljon tavaraa, että paloviranomainen on antanut määräyksen palokuorman vähentämisestä. Näin oli esim. Helsingin hovioikeuden 29.6.2018 ratkaisemassa tapauksessa (S 17/2171), jossa paloviranomainen oli määrännyt taloyhtiön ryhtymään toimenpiteisiin osakkaan huoneiston palokuorman vähentämiseksi. Ongelmat liiallisen tavaramäärän kanssa olivat käsillä olleessa tapauksessa jatkuneet vuosia, ja taloyhtiö oli useaan otteeseen tarjoutunut auttamaan huoneiston saattamisessa asianmukaiseen kuntoon. Kun taloyhtiön tarjoamaa apua ei ollut otettu vastaan eikä tavaramäärä ollut juurikaan vähentynyt, katsoi hovioikeus, että suuri tavaramäärä oli aiheuttanut merkittävän paloriskin ja vaikeuttanut yhtiön vastuulla olevaa huoneiston kunnossapitoa niin, että yhtiöllä katsottiin olevan oikeus ottaa huoneisto hallintaansa.
Huoneiston huonosta hoidosta on kyse myös tilanteissa, joissa osakas laiminlyö vastuullaan olevan huoneiston kunnossapidon niin, että laiminlyönnistä aiheutuu haittaa yhtiölle tai muille osakkaille. Lain esitöiden mukaan säännöksellä, jolla yhtiö oikeutetaan ottamaan huoneisto hallintaansa huoneiston huonon hoidon vuoksi, asetetaan osakkaan kunnossapidolle se minimivaatimus, että huoneiston hoito ei saa olla niin huonoa, että siitä aiheutuu yhtiölle tai toiselle osakkaalle haittaa. Hallintaanotto voi lain esitöiden mukaan tulla kyseeseen esim. sellaisen osakkaan kunnossapitovastuun tai ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi, josta aiheutuu vesivahinkoja. Toisaalta lain esitöissä on myös todettu, että korjaustöiden teettämistä huoneistossa osakkaan kustannuksella voidaan yleensä pitää ensisijaisena menettelynä hallintaanottoon nähden, sillä korjaustöiden teettäminen on osakkaan kannalta lievempi toimenpide. Hallintaanotto tulisi lain esitöiden mukaan kyseeseen lähinnä tilanteissa, joissa hallintaanotolle on lisäksi jokin muu peruste, korjaustöitä ei voida muuten suorittaa esim. osakkaan estäessä korjausten aloittamisen tai kun korjaustöistä aiheutuvat kustannukset ovat niin suuret, ettei osakkaan arvioida kohtuudella suoriutuvan niiden korvaamisesta yhtiölle. Käytännössä huoneiston hallintaanotto osakkaan vastuulla olevan kunnossapidon laiminlyönnin vuoksi on tiettävästi hyvin harvinaista. Se johtunee ainakin osittain siitä, että osakkaan tai asukkaan rikkomuksella on lain mukaan aina oltava vähäistä suurempi merkitys, jotta yhtiöllä olisi oikeus ottaa huoneisto hallintaansa.
Helsingin hovioikeuden tuoreessa ratkaisussa 4.11.2022 (S 21/185) katsottiin, että osakkaan kylpyhuoneremonttiin liittyvät laiminlyönnit olivat riittävän vakavia, joten yhtiöllä katsottiin olevan oikeus ottaa huoneisto hallintaansa. Osakkaan laiminlyönnit aiheuttivat hovioikeuden mukaan yhtiön kunnossapitovastuuseen liittyviä riskejä sekä vaaraa muihin huoneistoihin asti ulottuvista vesi- ja kosteusvaurioista siten, että hallintaanottoa pidettiin tapauksessa perusteltuna. Hovioikeus totesi tuomion perusteluissa, että uuden märkätilan rakentaminen huoneistoon ilman muutostyölupaa, ilman rakennusvalvonnan vaatimaa rakennuslupaa, ilman yhtiön valvontaa ja ilman tarkempia selvityksiä remontin toteutustavasta merkitsi sitä, että osakas oli hoitanut huoneistoa lain tarkoittamalla tavalla huonosti ja aiheuttanut täten yhtiölle ja toisille osakkeenomistajille haittaa. Tapauksessa oli hovioikeuden mukaan tullut näytetyksi, että märkätilan toteutuksessa oli ollut puutteita sekä ainakin yksi rakennusvirhe. Hovioikeus totesi perusteluissaan myös, että korjaustöiden teettäminen osakkaan kustannuksella on yleensä ensisijainen toimenpide huoneiston hallintaanottoon nähden. Hovioikeus katsoi kuitenkin, ettei teettämisoikeuden ensisijaisuus estänyt hallintaanottoa käsillä olleessa tapauksessa. Hovioikeus kiinnitti huomiota siihen, että osakas oli kiistänyt yhtiön oikeuden teettää tarvittavat korjaustyöt ja osoittanut ilmeistä yhteistyöhaluttomuutta yhtiön kanssa. Hovioikeus piti näin ollen todennäköisenä, että tarpeelliset korjaustyöt olisivat käytännössä hankala toteuttaa, mikäli huoneistoon on pääsy vain poliisin virka-avun turvin. Hovioikeus arvioi, että korjausten teettämisestä ja rakennusluvan hakemisesta aiheutuisi merkittäviä kustannuksia yhtiölle ja siten merkittävä taloudellinen riski. Nämä seikat huomioiden hovioikeus katsoi, ettei teettämisoikeuden ensisijaisuus estänyt hallintaanottoa, kun yhtiö oli vielä ennen hallintaanottoa pyrkinyt aktiivisesti ratkaisemaan asiaa muilla tavoin.
Hovioikeuden ratkaisu osoitti hyvin sen, että osakkaan kunnossapitovastuuseen ja osakkaan remontteihin liittyvät laiminlyönnit voivat oikeuttaa huoneiston hallintaanottoon, jos laiminlyönnit ovat sen verran vakavia, että ne voivat aiheuttaa vahinkoa tai haittaa yhtiölle tai muille osakkaille. Korjaustöiden teettämistä osakkaan kustannuksella ilman hallintaanottoa on kuitenkin edelleen pidettävä ensisijaisena vaihtoehtona. Yhtiön tulee siis huoneiston huonon hoidon tilanteissa pystyä perustelemaan ja todistelulla osoittamaan, että sillä on lain esitöissä mainittu hyväksyttävä syy huoneiston hallintaan ottamiselle, mikäli yhtiö aikoo turvautua tähän osakkaan kannalta melko ankaraan toimenpiteeseen sen sijaan, että se vain teettäisi korjaustyöt osakkaan kustannuksella. Suosittelenkin lämpimästi, että taloyhtiön hallitus tai isännöitsijä ottaa yhteyttä asiantuntijaan etukäteen, mikäli taloyhtiössä suunnitellaan huoneiston hallintaanottoprosessiin käynnistämistä huoneiston huonon hoidon tai jonkun muun syyn vuoksi.
Kiinteistöliitto Uusimaan puhelinneuvonta jäsenille on pääsääntöisesti auki joka arkipäivä ja me vastaamme mielellämme mm. huoneiston hallintaanottoa koskeviin kysymyksiin.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies, VT Niklas Lindberg.
