Kunnossapitovastuu rakennuksen automaatiojärjestelmistä
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluu mm. rakennuksen perusjärjestelmät, joilla tarkoitetaan sähkö-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto-, lämmitys- ja muita sen kaltaisia perusjärjestelmiä. Koska yhtiön vastuulle kuuluvia perusjärjestelmiä ei ole tyhjentävästi lueteltu laissa, voi lista yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista perusjärjestelmistä muovautua tekniikan kehittymisen myötä.
Tällä hetkellä erilaiset rakennusten automaatiojärjestelmät ovat yleistymässä myös asuntojen uudisrakentamisessa. Automaatiolla voidaan ohjata ja seurata rakennusten taloteknisiä laitteita ja järjestelmiä, kuten ilmanvaihtoa, lämmitystä, jäähdytystä, valaistusta. Ne ovat myös tärkeässä osassa rakennuksen energiatehokkuuden hallinnassa. Jos talotekninen automaatiojärjestelmä on asennettu huoneistoihin rakennuttajan toimesta niin sanotusti perusvarusteluun kuuluvana, voidaan järjestelmää pitää asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettuna perusjärjestelmänä ja siten yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvana.
Viime aikoina neuvonnassa ihmetystä on herättänyt kunnossapitovastuun jakautuminen tiedonsiirtoon perustuvista älykkäistä valaisinohjausjärjestelmistä. Järjestelmään kuuluu ohjauspaneeli, josta koko huoneiston valaistusta voi ohjata. Järjestelmään voi olla liitettävissä myös esimerkiksi hämäräkytkimiä ja liiketunnistimia. Siinä missä yhtiö vastaa tavanomaisen sähköjärjestelmän kunnossapidosta siihen kuuluvine kytkimineen ja pistorasioineen, kuuluu nähdäkseni myös älykkään valaisinohjausjärjestelmän kunnossapito taloyhtiölle, jos kysymys on yhtiön perusvarusteluun kuuluvasta asennuksesta. Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan valaisinohjausjärjestelmän osana voidaan pitää nähdäkseni muun muassa kiinteästi asennettua ohjauspaneelia, kaapelointeja ja mahdollisia hämäräkytkimiä ja liiketunnistimia. Osakkeenomistajalle kuuluu kuitenkin kunnossapitovastuu järjestelmään liitetyistä valaisimista samoin kuin järjestelmän ohjaamiseen mahdollisista liittyvistä irrallisista kaukosäätimistä.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies Maria Forsblom.
