Muutostyöilmoitus unohtui – mitä siitä seuraa?
Neuvonnassamme pähkäillään toisinaan tilanteita, joissa osakas on teettänyt huoneistossaan muutostöitä, mutta muutostyöilmoitus on jäänyt tekemättä yhtiölle. Voiko osakas toimittaa muutostyöilmoituksen jälkikäteen? Entä mitä seurauksia on sillä, että osakas ei ole ilmoittanut muutostyöstään yhtiölle etukäteen?
Lain mukaan osakkaalla on oikeus tehdä muutostöitä hallitsemassaan huoneistossa. Muutostyön on oltava huoneiston käyttötarkoituksen mukainen ja se on toteutettava hyvää rakennustapaa noudattaen. Ennen muutostöihin ryhtymistä osakkaan on ilmoitettava muutostyöstään kirjallisesti yhtiölle. Yhtiöllä on puolestaan oikeus asettaa muutostyölle tarpeellisia ehtoja, jos muutostyö voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Lisäksi yhtiöllä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan hyvää rakennustapaa ja yhtiön asettamia ehtoja noudattaen.
Osakkaan on ilmoitettava muutostyöstä yhtiölle esim. silloin, kun muutostyöllä on vaikutuksia yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin, eristeisiin tai perusjärjestelmiin. Yhtiölle ilmoitettavia muutostöitä ovat esim. keittiö- ja kylpyhuoneremontti, huoneiston väliseinien purkaminen tai lattiamateriaalin vaihto. Huoneiston ulkopuolelle ulottuviin muutostöihin osakkaalla ei lain mukaan ole oikeutta, vaan niihin tarvitaan yhtiön erillinen lupa.
Laki edellyttää muutostyöilmoituksen tekemistä etukäteen, eikä osakas saisi aloittaa muutostyötä ennen kuin yhtiöllä on ollut kohtuullinen aika käsitellä muutostyöilmoitus. Lain mukaan yhtiöllä on oikeus valvoa osakkaan muutostyö, ja muutostyöilmoitukseen perehtyminen onkin perusteltua mm. yhtiön suorittaman valvonnan tarpeen ja laajuuden sekä tarpeellisten ehtojen arvioimisen kannalta. Yhtiön tulisi valvoa osakkaan muutostyö etenkin silloin, kun muutostyön yhteydessä puututaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakennuksen osiin, kuten vedeneristeisiin. Yhtiö vastaa jatkossakin kylpyhuoneen vedeneristeiden kunnossapidosta, jos osakkeenomistajan remontin voidaan katsoa rinnastuvan yhtiön toteutuksiin ja yhtiö on voinut valvoa työn.
Vaikka laissa ei ole suoraa sanktiota muutostyön ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnille, muutostyöilmoituksen tekemättä jättämisellä voi kuitenkin olla ikäviä seurauksia osakkaan kannalta. Jos muutostyöilmoitusta ei ole tehty, ei yhtiöllä ole ollut myöskään mahdollisuutta valvoa osakkaan muutostyötä, koska yhtiö ei ole ollut asiasta tietoinen. Yhtiön valvontamahdollisuuden puuttumisella saattaa olla merkitystä yhtiön kunnossapitovastuun kannalta.
Jos muutostyöilmoitus on jäänyt tekemättä, osakas voi periaatteessa toimittaa sen yhtiölle jälkikäteenkin. Joissain tilanteissa osakkaan teettämän työn asianmukaisuus voidaan varmistaa myös työn suorittamisen jälkeen. Esim. vesihanan asianmukainen asennus voidaan yleensä tarkastaa ja valvoa myös jälkeenpäin.
Sen sijaan peittyvien työsuoritusten osalta työn jälkikäteinen valvominen on yleensä haastavaa, ellei mahdotonta. Esim. kylpyhuoneremontissa vedeneristeiden asianmukaisuudesta ei voida varmistua jälkikäteen, koska vedeneristys jää piiloon laattojen alle. Tällaisessa tilanteessa yhtiöllä saattaa olla jopa mahdollisuus vaatia, että työ suoritetaan uudelleen, jos yhtiöllä on perusteltu syy epäillä, että vedeneristeitä ei ole asennettu asianmukaisesti. Jos osakas on suorittanut muutostyön ilman yhtiön lupaa tai yhtiön asettamien ehtojen vastaisesti, voi yhtiöllä olla oikeus vaatia tilanteen ennallistamista jälkikäteen. Ennallistamisen vaatiminen ei saa kuitenkaan olla kohtuutonta yhtiön kärsimään haittaan nähden. Yhtiön oikeus vaatia muutostyön ennallistamista tuleekin arvioida aina tapauskohtaisesti.
Kun muutostyöstä ei ole ilmoitettu yhtiölle, myös isännöitsijäntodistukseen on saatettu tehdä merkintä, jonka mukaan huoneistossa on tehty esim. kylpyhuoneremontti, mutta muutostyöilmoitusta ei ole toimitettu yhtiölle eikä yhtiö ole voinut valvoa remonttia. Tällainen merkintä isännöitsijäntodistuksessa saattaa herättää kysymyksiä myös ostajassa siinä vaiheessa, kun osakas ryhtyy myymään huoneistoa. Jos ilmenee, että vedeneriste on asennettu osakkaan remontissa virheellisesti ja tästä aiheutuu kosteusvaurio, on remontin tehnyt osakas lähtökohtaisesti vahingonkorvausvastuussa yhtiölle aiheutuneesta vahingosta. Vastuusta vapautuakseen osakkaan on ositettava toimineensa kaikkea vaadittavaa huolellisuutta noudattaen. Vahingonkorvausvastuu kuitenkin vanhenee kymmenen vuoden kuluessa remontin tekemisestä eikä se siirry uudelle osakkaalle.
Yhteenvetona voidaan todeta, että muutostyöilmoituksen toimittaminen yhtiölle etukäteen ja valvontamahdollisuuden varaaminen yhtiölle ovat paitsi yhtiön, myös osakkaan etu.
Heidi Nordström
lakimies
Kiinteistöliitto Uusimaa
