Rakennustyön tarkkailija laadunvarmistajana uudisrakentamisessa
Rakentamisen laatu on Suomessa varsin heikkoa, se on käynyt ilmi niin usealle uuden asunnon ostajalle kuin myös työni kautta minulle. Asuntorakentamisessa näen suurena ongelmakohtana talotekniikan asennuksissa tehdyt virheet ja puutteet sekä suunnitelmista poikkeamiset. Rakentamisen aikana tehdyt virheelliset päätökset ja poikkeamat tulevat ajan kanssa esille asunto-osakeyhtiöille liian myöhäisessä vaiheessa, yleensä takuuajan päätyttyä, jolloin virheiden kuntoon saattaminen on työlästä ja kallista. Talotekniikan toimimattomuus voi aiheuttaa myös pitkällä aikavälillä hankalasti havaittavia ongelmia, kuten normaalia korkeammat energiankulutukset.
Uudisrakentamisessa, jota tehdään ns. gryndaamalla on käytössä RS-järjestelmä. RS tarkoittaa ”Rahalaitosten neuvottelukunnan Suosittelema”, sen tarkoituksena on varmistaa, että kohde rakennetaan suunnitelman mukaan. Pääpaino RS-järjestelmän käytössä osakkeenostajan kannalta on liittynyt rahaliikenteeseen sekä vakuuksiin, ei niinkään rakentamisen laatuun.
Asuntokauppalaki antaa osakkeenomistajille mahdollisuuden asettaa kohteelle rakennustyön tarkkailijan. Kun neljäsosa asunnoista on myyty, rs-järjestelmän mukaan rakentajan on kutsuttava osakkeenomistajat koolle ns. osakkeenostajien kokoukseen, jossa voidaan valita kohteelle rakennustyön tarkkailija. Tarkkailijaksi valitulla tulee olla tehtävän mukainen ammatillinen pätevyys, eikä hän saa olla riippuvuussuhteessa rakennustyön suorittajaan tai perustajaosakkaaseen. Rakennustyön tarkkailijalla on oikeus päästä työmaalle sekä saada osakeyhtiöltä ja perustajaosakkaalta nähtäväkseen tiedot, jotka tarvitaan työn edistymisen seuraamiseksi. Näitä ovat mm urakkasopimus, piirustukset ja rakennustyöselitykset. Tarkkailijalla ei ole rakentamisessa määräysvaltaa, vaan hän antaa osakkeenomistajille, valvojille ja perustajaurakoitsijalle raporttinsa poikkeamista. Asunto-osakeyhtiö eli osakkeenomistajat saavat tietoa rakentamisen etenemisestä sekä mahdollisista poikkeamista ja voivat puuttua jo rakentamisvaiheessa mahdollisiin ongelmakohtiin. Rakennustyön tarkkailijan palkkauskustannukset tulevat jyvitettyä kaikkien osakkeenomistajien maksettavaksi, joten niiden osakaskokouksessa olevien ei tarvitse olla huolissaan, että joutuisivat yksin maksajiksi.
Rakennustyön tarkkailijan valintaprosessi on hankala, koska osakkeenomistajien kokous tulee pidettäväksi siinä vaiheessa kun 25% osakkeista on myyty. Ne osakkaat, jotka ovat siinä 25% joukossa, ovat merkittävässä asemassa päättämässä, asetetaanko rakennustöiden tarkkailija vai ei. Jotta osakkaat voisivat hyödyntää tätä mahdollisuutta, niin heillä pitäisi olla riittävät tiedot oikeuksistaan ja myöskin vastuistaan asunto-osakeyhtiön alkutaipaleella. Osakkeenomistajat tuskin ovat järjestäytyneet millään tavalla ennen osakkeenomistajien kokousta ja näin ollen kokous voi mennä perustajaosakkaan esityksen ja mahdollisen toiveen mukaan. Usein voidaan perustajaosakkaan ehdotuksesta päätyä siihen, että ehdotetaan käytettäväksi perustajaurakoitsijan valvojaa rakennustyön tarkkailijana. Näin toimittaessa uusi asunto-osakeyhtiö saa olla maksajana perustajaurakoitsijan omasta valvonnasta. Jokainen voi myös itse miettiä, kuinka innokkaasti kyseinen tarkkailija kritisoi oman työnantajansa työsuorituksia.
Mitä neuvoksi uuden osakeasunnon ostajalle? Hyvä neuvo olisi varmaankin se, että järjestäytykää ennen osakkeenomistajien kokousta. Ongelmaksi varmasti muodostuu se, että osakkeenomistajat eivät ole tietoisia siitä, ketkä ovat osakkeita ostaneet. Luulisi kuitenkin, että jos rakennusliikkeellä olisi tahtoa, niin asia hoidettaisiin siten, että osakkaat olisivat tietoisia toisistaan ja yhteistä linjaa voitaisiin hakea ennen osakaskokousta.
Rakennustyön tarkkailijan valintakaan ei välttämättä ole helppoa. Mistä puolueettoman asiantuntijan saisi palkattua ja minkä alan ihminen hän olisi? Voisi olla hyvä, että tarkkailijoita olisi vaikkapa kaksi, toinen rakennusteknisen työn ja toinen lvi-teknisen työn tarkkailija. Rakennustyön tarkkailijoita käytetään ilmeisesti niin harvoin, että kyseistä palvelua on niukasti tarjolla. Mutta varmastikin ne tekniikan asiantuntijat, jotka ovat valvoneet, suunnitelleet tai harjoittavat rakennuttamista, ovat saatavissa rakennustyön tarkkailijan tehtäviin.
Mikäli uudisrakentamisessa käytettäisiin rakennustyön tarkkailijoita, niin taloyhtiöllä voisi olla tekninen turva siitä, että rakentamisvaiheessa ei ole poikettu suunnitellusta. Jatkossa taloyhtiön tulee pitää takuutarkastuksia ja voisi olla hyvä, että taloyhtiö turvautuisi myös siinä vaiheessa puolueettomaan tekniseen asiantuntijaan, joka voisi olla jo aiemmin taloon tutustunut henkilö.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan LVI-asiantuntija Arto Kemppainen.
