Viisas korjaa oikeaan aikaan
Jokainen kiinteistö on yksilö ja vaatii omanlaistaan ylläpitoa. Sijainti vaikuttaa säärasitukseen ja hyvä tai huono rakennustyö sekä laadukkaat tai heikot rakenteet muuten käyttöikään. Fakta on kuitenkin se, että pääosin rakenneosat ja materiaalit tunnetaan niin hyvin, että jo yksin ajan kulumisen perusteella osataan ennakoida korjaustarpeen todennäköisyyttä. Ainakin se tiedetään, milloin korjaustarvetta on syytä selvittää tarkemmin. Silti ajoittain törmää henkilöihin, jotka eivät riittävästi hahmota kiinteistön olevan kuin mikä tahansa tekninen laite, jolle pitää tehdä huoltoja ja joskus vaihtaa myös osia.
Ennakoiva ja oikea-aikainen korjaaminen säästää paitsi vahingoilta myös ylimääräisilta kustannuksilta. Jos esimerkiksi katto tai putket vuotavat jo säännöllisesti ja ovat lähellä käyttöikänsä päätä, on jokainen niiden korjauksiin käytetty euro rahanhukkaa. Jos vasta monien vuotovahinkojen jälkeen aletaan suunnitella korjaustoimia, ollaan pahasti myöhässä. Esimerkiksi linjasaneerauksen tyypillinen läpimenoaika ensimmäisestä ajatuksesta viimeiseen laattasaumaan on helposti 2–3 vuotta, joskus enemmänkin. Ja kiireellä tehden ei tahdo tulla hyvää.
Suunnitteluun ja hyvien tekijöiden löytämiseen kuluu aikaa ja myös taloyhtiön sisällä pitää ehtiä tehdä rauhassa tarvittavat päätökset sekä hallituksessa että yhtiökokouksessa. Usein myös erillisten info- ja keskustelutilaisuuksien pitämiseen olisi löydettävä aikaa, jotta koko hanke sujuu kitkatta.
Ajan toinen ja kolmas ulottuvuus
Ajalla on merkitystä myös toisessa suhteessa. Kun rakennusmarkkina on kuuma, tekijöitä on vaikea löytää ja hinnat ovat korkealla. Kun taas kysyntää ei ole paljon, löytyy tekijöitä paremmin ja myös hinnoissa voidaan tulla vastaan. Korjaushankkeen suunnittelun ja rakentamisen kilpailuttaminen itsessään on taitolaji, jossa ammattitaitoinen isännöitsijä on usein kullan arvoinen. Myös asiansa osaava hallitus voi hoitaa kilpailutuksen tyylikkäästi ja usein päädytään yhteistyöhön. Miten kilpailutus sitten hoidetaankin, tärkeintä on käyttää hyvän teknisen osaamisen projektipäällikköä heti alusta alkaen kaikissa isommissa urakoissa.
Ajan kolmas ulottuvuus tulee vastaan hyvin yleisen virheen kautta. Jos tarvittavia peruskorjauksia siirretään monta kertaa periaatteella ”kyllä se vielä muutaman vuoden kestää” ja hankkeita alkaa olla jonossa useampia, voi käydä niin, ettei mihinkään enää saada rahoitusta. Näitä tilanteita on nyt alkanut tulla vastaan myös Uudenmaan alueella, valitettavasti.
Pitkäjänteinen suunnittelu ja tekeminen niin teknisten kuin taloudellistenkin asioiden osalta on paras tae asuntovarallisuuden arvon säilymiselle. Oikeaan aikaan korjaaminen on suurta viisautta.
Mika Heikkilä
toiminnanjohtaja, varatuomari
Kiinteistöliitto Uusimaa
Kirjoitus on julkaistu ensimmäisen kerran Kiinteistölehti Uusimaan numerossa 2/2025
