Hyresgästen som del av bostadsbolaget – vad bör styrelsen beakta?
I ett bostadsbolag bor vanligtvis både aktieägare och hyresgäster. Även om bostadsaktiebolagslagen i huvudsak reglerar rättsförhållandet mellan bolaget och dess aktieägare, innehåller den även några bestämmelser som gäller hyresgästens ställning. Vad bör bolagets ledning beakta för att uppfylla dessa lagstadgade skyldigheter?
Hyresgästers rätt att delta i bolagsstämman
Om bostadsbolaget har minst fem bostäder under olika ägares besittning har hyresgäster rätt att delta i bolagsstämman i vissa situationer. Hyresgäster får delta om stämman behandlar ordningsregler, användningen av gemensamma utrymmen eller sådan underhålls- eller ändringsverksamhet som väsentligt påverkar användningen av bostaden eller gemensamma utrymmen. Till exempel behandling av parkeringsregler är ett sådant ärende.
Rätten att delta gäller både aktieägarens och bolagets egna hyresgäster. Till hyresgäster räknas både huvudhyresgäster och inneboende. Om flera personer bor i en bostad ska de utse en representant till bolagsstämman. Hyresgäster i affärslokaler har ingen sådan rätt.
Stämman där hyresgästen har närvarorätt ska meddelas hyresgästerna minst två veckor i förväg. Meddelandet ska antingen delas ut till varje bostad där det bor en hyresgäst eller sättas upp på bolagets anslagstavlor. Anslagstavla är tillräckligt eftersom bolaget inte alltid känner till vilka bostäder som är uthyrda.
Hyresgästers närvarorätt kan begränsas enbart till de ärenden som anges i lagen. Dessa kan behandlas i början av mötet, varefter hyresgästerna kan lämna mötet. Men inget hindrar att de får stanna hela mötet om stämman så beslutar.
Hyresgästen har rätt att yttra sig och lägga fram förslag men har ingen rösträtt – den tillhör endast aktieägarna. Hyresgästen får använda ombud och biträde samt föreslå ärenden till mötet, förutsatt att begäran görs skriftligen i tid för att tas med i kallelsen.
Protokollet ska innehålla anteckning om hyresgästers närvaro, och hyresgästen har rätt att få se protokollet samt få kopia av de delar som rör ärenden han eller hon haft rätt att delta i.
Meddelandeskyldighet om reparationsarbeten
I vissa situationer måste bolaget informera inte bara aktieägaren utan även direkt till bostaden så att hyresgästen får veta om kommande arbeten som påverkar användningen av bostaden. Detta gäller allt från mindre underhållsarbeten till omfattande renoveringar. Brådskande arbeten omfattas inte. Besök i bostaden ska ordnas på en tid som passar både aktieägaren och hyresgästen, om inte arbetets brådskande natur hindrar det.
Lagen anger ingen exakt tidsfrist, utan kräver att meddelandet ges i tillräckligt god tid före arbetets start. Detta skiljer sig från hyreslagstiftningen, som har exakta tidsfrister – dessa måste följas när det gäller bolagets egna hyresgäster.
Delgivning i situationer med övertagande av bostad
Hyresgästen ska också beaktas om bolaget inleder processen för att ta en bostad i sin besittning. Både varningen och stämmans beslut om övertagande ska delges även hyresgästen eller annan nyttjanderättshavare, oberoende av om förfarandet beror på hyresgästens agerande eller inte.
Lagen skyddar hyresgästen även så att när bostaden tas i bolagets besittning ska den först erbjudas att hyras av den hyresgäst som redan bor där, om övertagandet inte beror på hyresgästens egen verksamhet.
De ovan beskrivna bestämmelserna i bostadsaktiebolagslagen syftar främst till att skydda hyresgästens ställning och säkerställa att de får information om åtgärder som påverkar deras boende. Hyresgästens skyldigheter grundar sig däremot på hyreslagstiftningen och hyresavtalet.
Katriina Sarekoski
jurist, vicehäradshövding
Kiinteistöliitto Uusimaa
