Isännöitsijän toimivallasta asunto-osakeyhtiössä
Asunto-osakeyhtiössä toimivalta on jaettu muista osakeyhtiöistä poiketen niin, että yhtiökokouksella on yleistoimivalta, kun taas hallituksen ja mahdollisen isännöitsijän toimivalta on rajoitetumpaa. Toimivallanjako taloyhtiössä on periaatteessa selkeä: ylintä päätösvaltaa käyttää yhtiökokous, hierarkiassa seuraavana on hallitus ja tämän jälkeen isännöitsijä.
Vaikka toimivallanjako on periaatteessa selkeä, törmäämme silti aina aika ajoin käytännön tilanteisiin, joissa ei olekaan niin yksinkertaista sanoa, mistä asioista hallitus tai isännöitsijä tarkalleen saavat päättää itsenäisesti. Toimivaltaa koskevat säännökset ovat yleisluontoisia ja jättävät siten tilaa tulkinnalle, eikä myöskään sovi unohtaa, että taloyhtiöitä on monenlaisia, lähtien yhden omakotitalon miniyhtiöistä aina useamman sadan huoneiston jättiyhtiöihin. Näin esimerkiksi euromääräisiä, yleisesti sovellettavia raja-arvoja ei ole mahdollista määrittää hallituksen tai isännöitsijän päätöksenteko-oikeuden raameiksi. Lain mukaan Yhtiön koko ja toiminta on otettava huomioon kussakin yksittäistapauksessa, kun arvioidaan, riittääkö hallituksen tai isännöitsijän toimivalta tietyn päätöksen tekemiseen.
Isännöitsijän tehtävänä on lain mukaan huolehtia kiinteistön ja rakennusten pidosta sekä hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Käytännössä isännöitsijän tehtävistä on yleensä määrätty tarkemmin isännöintisopimuksessa, johon on syytä tutustua arvioitaessa, onko isännöitsijä mahdollisesti ylittänyt päätöksentekovaltansa. Lähtökohtana on pidettävä, että isännöitsijä voi päättää itsenäisesti vain sellaisista pienehköistä asioista, jotka kuuluvat kiinteistön ja rakennuksen pitoon tai muuhun yhtiön päivittäiseen hallintoon. Hyvin kiireellisissä tapauksissa, kuten esim. äkillinen vesivahinko tai tulipalo, isännöitsijä saa ja hänen tuleekin tehdä yhtiön edun kannalta tarpeellisia päätöksiä vahingon rajoittamiseksi, mutta silloinkin hallitusta tulee informoida asiasta mahdollisimman pian.
Isännöitsijän päätösvallassa ei yleensä ole enempää kuin isännöitsijän tehtävien hoitamisen kannalta tarpeelliset asiat, eivätkä yhtiötä koskevat, selvästi harkinnanvaraiset päätökset yleensä kuulu isännöitsijälle. Asioiden valmistelu ja esitteleminen hallituksen kokouksissa sen sijaan on isännöitsijän tyypillinen tehtävä, kuten myös päätösten täytäntöönpano, eikä tarvittavien päätösten hakemista hallitukselta sovi unohtaa.
Isännöitsijän toimivaltaan ei voida yleensä katsoa kuuluvan se, mitä palveluntarjoajaa taloyhtiö käyttää palveluiden tai hyödykkeiden hankkimiseen. Näin ollen tietyn sähkömyyjän valitseminen, eikä etenkään taloyhtiön sitouttaminen pitkään määräaikaiseen sähkönmyyntisopimukseen, lain mukaan kuulu isännöitsijän päätösvaltaan. Tällaisiin toimenpiteisiin isännöitsijän tarvitsee hallituksen tai yhtiökokouksen valtuutuksen, jonka puuttuessa isännöitsijä voi joutua korvausvastuuseen, mikäli yhtiölle aiheutuu vahinkoa.
Myös yhtiön vakuutusyhtiön tai vakuutusmeklaripalvelujen vaihtaminen on päätös, jota isännöitsijä ei saa tehdä ilman hallituksen tai yhtiökokouksen valtuutusta, riippumatta siitä, onko päätöksellä kustannusvaikutuksia, tai ei. Oikea tapa toimia tällaisissa tilanteissa on, että isännöitsijä vie asian hallitukselle päätettäväksi, minkä jälkeen isännöitsijä hoitaa jatkotoimenpiteet hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti, eli laissa säädettyä marssijärjestystä noudattaen.
Niklas Lindberg
lakimies, varatuomari
Kiinteistöliitto Uusimaa ry
