KHO:n ennakkopäätös: Taloyhtiö ei ollut yhdenvertaisuuslain mukainen palveluntarjoaja eikä syyllistynyt syrjintään

Korkein hallinto-oikeus on ennakkopäätöksellään KHO 2026:35 (26.5.2026) kumonnut Yhdenvertaisuus- ja tasa-arvolautakunnan päätöksen ja vahvistanut Helsingin hallinto-oikeuden tuomion. KHO hylkäsi väitteet sekä suorasta syrjinnästä (yhdenvertaisuuslain 8 §) että välillisestä syrjinnästä (13 §) taloyhtiön käsitellessä osakkeenomistajan muutostyölupahakemusta. Kiinteistöliitto Uusimaa hoiti valitusprosessia taloyhtiön lukuun edunvalvontatoimena.

Asia käynnistyi, kun Kiinteistöliitto Uusimaan espoolainen jäsentaloyhtiö otti yhteyttä puhelinneuvontaan selvittääkseen velvollisuuksiaan, kun osakas oli tehnyt muutostyöilmoituksen esteettömyyttä parantavasta muutostyöstä. Kysymys oli kulkuluiskan asentamisesta huoneiston ulko-oven yhteyteen ja käsijohteesta huoneistoon. Yhtiö menetteli asiassa annettujen ohjeiden ja asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Osakkeenomistaja katsoi, että yhtiön muutostyölle asettamat ehdot osakkaan kustannus- ja kunnossapitovastuusta loukkasivat hänen oikeuksiaan ja vei asian Yhdenvertaisuus- ja tasa-arvolautakunnan ratkaistavaksi. Lautakunta katsoi taloyhtiön evänneen osakkaan oikeuden yhdenvertaisuuslain 15 §:ssä tarkoitettuihin kohtuullisiin mukautuksiin ja siten syrjineen hakijaa yhdenvertaisuuslain 8 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Helsingin hallinto-oikeus kumosi lautakunnan päätöksen.

Keskeinen oikeuskysymys koski sitä, onko asunto-osakeyhtiö yhdenvertaisuuslain 15 §:ssä tarkoitettu palvelujen tarjoaja, jolla on velvollisuus tehdä kohtuulliset mukautukset osakkeenomistajan hyväksi. Kohtuullisilla mukautuksilla tarkoitetaan vammaisen henkilön oikeuksien turvaamiseksi yksittäistapauksessa toteutettavia tarpeellisia ja asianmukaisia muutoksia ja järjestelyjä,  joilla ei aiheuteta velvoitetulle kohtuutonta rasitetta.

KHO: Asunto-osakeyhtiö ei ollut palvelujen tarjoaja

KHO katsoi, ettei asunto-osakeyhtiötä voida tässä yhteydessä pitää yhdenvertaisuuslaissa tarkoitettuna palvelujen tarjoajana, joka ammattimaisesti tarjoaa tavaroita tai palveluja yleisesti saataville (yhdenvertaisuuslain 4 §:n 4 momentti). Asunto-osakeyhtiö on lähtökohtaisesti väline osakkaiden omakustanteisen yhteisomistuksen järjestämiseen, eikä sen toiminta ulotu etukäteen rajatun henkilöpiirin ulkopuolelle – ellei yhtiö tarjoa tilojaan myös ulkopuolisille vuokralle.

Kohtuullisten mukautusten velvoitetta ei KHO:n näkemyksen mukaan seurannut myöskään YK:n vammaisyleissopimuksesta, sillä kyseisen asunto-osakeyhtiön tilat eivät ole sopimuksessa tarkoitettuja yleisölle avoimia tiloja.

KHO korosti lisäksi, että asunto-osakeyhtiöissä tehtäviä muutostöitä sekä niihin liittyviä menettelyjä ja oikeussuojakeinoja sääntelee asunto-osakeyhtiölaki, jonka velvoitteet on otettava huomioon myös yhdenvertaisuuslain mukaista arviointia tehtäessä.

Kiinteistöliitto Uusimaa hoiti edunvalvonnallisesti valitusprosessia, miksi näin?

”Kyse oli jäsentaloyhtiöstämme ja katsoimme, että yhdenvertaisuus- ja tasa-arvolautakunnan päätös oli niin räikeästi vastoin asunto-osakeyhtiölain säännöksiä koskien osakkeenomistajan muutostyöoikeutta ja kunnossapitovastuuta, että päätöksen jääminen voimaan olisi vaikeuttanut asunto- osakeyhtiölain ja yhdenvertaisuuslain yhteensovittamista ja jäsentaloyhtiöiden neuvontaa jatkossa. Siksi oli tärkeää saada tuomioistuimen linjaus yhdenvertaisuuslain 15 §:n soveltumisesta taloyhtiöihin ja kysymykseen, katsotaanko taloyhtiö ko. lain säännöksen tarkoittamaksi palveluntarjoajaksi, jolla olisi velvollisuus ns. kohtuullisiin mukautuksiin”, toteaa Kiinteistöliitto Uusimaan lakiasiainjohtaja Mia Pujals.

Mikä merkitys ratkaisulla on taloyhtiöille?

Ratkaisu on taloyhtiöille erittäin tärkeä mm. näistä syistä:

1. Taloyhtiö ei ole palveluntarjoaja
   Ratkaisu vahvistaa Kiinteistöliitto Uusimaan näkemystä siitä, että taloyhtiö ei pääsääntöisesti ole yhdenvertaisuuslaissa tarkoitettu palveluntarjoaja. Asunto-osakeyhtiö on väline monihuoneistoisen rakennuksen tai kiinteistön omistavan yhtiön osakkaiden omakustanteisen yhteisomistuksen järjestämiseksi. Taloyhtiötä ei voida pitää palvelun tarjoajana suhteessa osakkeenomistajiin, asukkaisiin tai liiketilassa toimiviin, kun taloyhtiön tilat ja kiinteistö on osoitettu em. tahojen käyttöön. Jos taloyhtiö sen sijaan vuokraa tiloja ulkopuolisille, on tilanne tulkinnanvarainen ja kysymys on ratkaistava tapauskohtaisesti.
2. Yhdenvertaisuuslaki ei syrjäytä asunto-osakeyhtiölakia
   Ratkaisu vahvistaa yhdistyksen tulkinnan siitä, että asunto-osakeyhtiölain säännöksiä ja keskeisiä periaatteita, tapauksessa osakkeenomistajan muutostyöoikeudesta ja kunnossapitovastuusta, ei voida sivuuttaa yhdenvertaisuuslain säännöksillä. KHO toteaa ratkaisussa, että asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetut velvoitteet on otettava huomioon myös silloin, kun asunto-osakeyhtiön menettelyä arvioidaan yhdenvertaisuuslain perusteella.
3. Taloyhtiön tilat ja alueet eivät ole yleistä aluetta
   Ratkaisu vahvistaa yhdistyksen näkemyksen myös siitä, että taloyhtiön rakennus ja kiinteistö eivät ole julkista ja yleisölle tarkoitettua aluetta. KHO toteaa, että kyseessä olevan asunto-osakeyhtiön tilat eivät ole yleisölle avoimia tiloja.

Miten ratkaisu otetaan huomioon jäsenneuvonnassa?

”Toivomme luonnollisesti, että yhdenvertaisuusvaltuutettu sekä -lautakunta ottavat ratkaisun huomioon taloyhtiöitä koskevissa kannanotoissaan ja siten myös jäsenneuvontaamme tulevat kysymykset vähenevät. Jäsenneuvonnassa tulemme jatkossakin huomioimaan yhdenvertaisuuslain. Nyt sen ja asunto-osakeyhtiölain yhteensovittamisesta on saatu selkeä kannanotto ja siten tulkintakysymykset helpottuvat jatkossa”, Mia Pujals toteaa.

Lisätiedot:
lakiasiainjohtaja Mia Pujals, puh. 09  09 1667 6761, mia.pujals@ukl.fi
lakimies Niklas Lindberg, puh. 09 1667 6761, niklas.lindberg@ukl.fi