Laista poikkeavan kunnossapitovastuumääräyksen laatimisesta
Asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuun jaosta voidaan poiketa yhtiöjärjestykseen otettavalla kunnossapitovastuumääräyksellä. Epäselvästi tai liian yleispiirteisesti kirjoitetusta kunnossapitovastuumääräyksestä voi kuitenkin olla enemmän haittaa kuin hyötyä. Toimiva ja yhtiön edun mukainen kunnossapitovastuumääräys edellyttää, että seuraaviin kysymyksiin voidaan vastata myöntävästi:
- Onko vastuun siirtäminen järkevää?
Kunnossapitovastuumääräyksen lisäämistä yhtiöjärjestykseen harkittaessa on ensin arvioitava, mitä laissa säädetystä vastuunjaosta poikkeamisella tavoitellaan. Lain mukaan yhtiö vastaa rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien kunnossapidosta ja osakas puolestaan huoneiston sisäosien kunnossapidosta. Tästä lain mukaisesta vastuunjaosta on mahdollista poiketa rajoituksitta yhtiön tahtotilan mukaisesti. Osakkaan vastuulle voidaan siirtää jopa koko rakennuksen kunnossapitovastuu perustuksia ja kattorakenteita myöten. Laaja poikkeaminen laissa säädetystä vastuunjaosta voi olla perusteltua esimerkiksi erillistaloyhtiössä, joissa huoneistot muodostavat itsenäiset rakennustekniset kokonaisuudet ja osakkaat ovat korjanneet huoneistonsa vuosien varrella hyvin eri tasoisiksi.
Sen sijaan muun tyyppisissä yhtiöissä, kuten perinteisissä kerrostalokohteissa, vastuun siirtämisen tarkoituksenmukaisuutta on punnittava huolellisesti. Kunnossapitovastuun katsotaan tyypillisesti käsittävän vastuun kohteen huollosta, hoidosta, korjaamisesta, perusparantamisesta ja uudistuksesta sekä näiden toimenpiteiden kustannuksista. Se, jonka kunnossapitovastuulla rakennuksen osa on, saa lähtökohtaisesti päättää miten ja milloin korjaukset suoritetaan. Kerrostalokohteissa kunnossapidon laiminlyönti voi vaikuttaa muihinkin huoneistoihin, jolloin yhtiön olisi viime kädessä joka tapauksessa puututtava tilanteeseen, jos osakas laiminlöisi esimerkiksi osakkaan vastuulle siirretyn märkätilan vedeneristeen uusimisen. Kerrostalokohteissa huoneistot ovat myös usein samassa teknisessä elinkaaressa, jolloin keskitetyt suunnitelmalliset korjaushankkeet ovat usein kustannustehokkain ratkaisu.
- Onko määräys muotoiltu selkeästi?
Yhtiöjärjestykseen lisättävä kunnossapitovastuumääräys on muotoiltava huolellisesti. Jos määräys on tulkinnanvarainen tai epäselvä, ei määräykselle voida välttämättä antaa merkitystä. Tällöin epäselvän määräyksen sijasta sovelletaan asunto-osakeyhtiölain mukaista vastuunjakoa. Puutteellisesti kirjoitettu määräys voi pahimmillaan viivästyttää kunnossapitotöiden suorittamista, jos yhtiössä kuluu aikaa ja rahaa määräysten merkityssisällön selvittämiseen.
Tyyppiesimerkkinä määräyksiin liittyvistä tulkintatilanteista voi mainita vastuun rajapintojen määrittelyn. Jos esimerkiksi vesi- ja viemärijohtojen kunnossapitovastuu halutaan siirtää yhtiöltä osakkaalle, on määriteltävä myös se, mistä osakkaan vastuu teknisesti alkaa ja mihin yhtiön päättyy. Määräyksen kirjoitusasua on pohdittava erityisesti sellaisten perusjärjestelmien osalta, jotka palvelevat useampaa rakennusta taikka huoneistoa. Kunnossapitovastuumääräysten tueksi yhtiöjärjestykseen voidaan tarvittaessa liittää selventäviä karttaliitteitä.
Lisäksi määräyksestä olisi suositeltavaa käydä ilmi, kuinka ns. ennallistamisvastuu määräytyy, jos yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva rakennuksen osa vahingoittaa osakkaan vastuulle siirrettyjä rakennuksen osia. Toisin sanoen, jos osakkaan vastuulle siirretään esimerkiksi märkätilojen vedeneristeet ja rakenteet, ja yhtiön vastuulle kuuluva vesiputki aiheuttaisi näissä tiloissa vesivahingon, olisi määräyksessä hyvä ottaa kantaa myös siihen, miten kunnossapitovastuun halutaan tällaisessa tilanteessa jakautuvan.
- Perustuuko määräys yhtiön teknisiin ratkaisuihin?
Erityisesti laajoja kunnossapitovastuumääräyksiä laadittaessa on tunnettava yhtiön tekniset ominaispiirteet eli se, mitä perusjärjestelmiä ja teknisiä ratkaisuja juuri kyseisessä yhtiössä on. Naapuritaloyhtiöön laadittu kunnossapitovastuumääräys ei useinkaan ole kopioitavissa sellaisenaan oman taloyhtiön yhtiöjärjestykseen. Siinä, mitä on teknisesti tarkoituksenmukaista siirtää yhtiöltä osakkeenomistajan vastuulle, voi olla tarpeen konsultoida teknistä asiantuntijaa. Toimivat kunnossapitovastuumääräykset syntyvätkin tiiviissä yhteistyössä asiantuntijoiden ja yhtiön edustajien kanssa.
- Menetelläänkö päätöksenteossa lain mukaan?
Lisäksi on syytä tuntea, millä päätöksentekomenettelyllä vastuunsiirto on mahdollista. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen edellyttää lähtökohtaisesti 2/3 määräenemmistöpäätöstä yhtiökokouksessa, ellei yhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätä tiukemmasta vaatimuksesta. Asiassa on lisäksi huomioitava osakkeenomistajien yhdenvertaisuus. Jos vastuunsiirto loukkaa joidenkin osakkaiden yhdenvertaisuutta, määräyksen lisääminen yhtiöjärjestykseen edellyttää lisäksi kyseisten osakkaiden suostumusta. Merkitystä on myös muutoksen ajankohdalla. Yhtiö ei esimerkiksi yleensä voi siirtää kylpyhuoneiden kunnossapitovastuuta laajasti osakkaille siinä vaiheessa, kun kylpyhuoneissa on jo havaittu korjaustarpeita, elleivät osakkeenomistajat tähän suostu. Suostumusten tarve on täten arvioitava aina tapauskohtaisesti. Yleisenä ohjenuorana voidaan kuitenkin todeta, että mitä laajemmasta vastuunsiirrosta on kyse, sitä perustellumpaa on pyrkiä saamaan muutoksille osakkaiden yksimielinen hyväksyntä.
Sanni Nuutinen
lakimies
Kiinteistöliitto Uusimaa
