När duschen lämnas på – vad händer om en boende somnar i duschen?

I ett bostadsaktiebolag kan även ett till synes litet mänskligt misstag leda till oväntat stora konsekvenser. Ett konkret exempel är en situation där en boende somnar eller svimmar i duschen och vattnet rinner under en längre tid. Det som börjar som en harmlös olycka kan sluta i en omfattande vattenskada som berör flera lägenheter. Men vem bär i slutändan ansvaret – och vad säger bostadsaktiebolagslagen?

Vattenskador sprider sig snabbt

När duschen lämnas på utan kontroll stannar vattnet sällan i badrummet. Det kan tränga in i konstruktionerna och via dem vidare till andra utrymmen. I ett flervåningshus innebär detta ofta att vattnet sprider sig genom bjälklagen till lägenheterna under.

I sådana situationer växer skadorna snabbt – och därmed även kostnaderna. Reparationsarbetet kan omfatta torkning, rivning och förnyelse av ytskikt i flera bostäder. Fördelningen av ansvar bestäms i första hand enligt bostadsaktiebolagslagen, om inte något annat avtalats i bolagsordningen.

Underhållsansvar och skadestånd – två olika saker

Ur lagens perspektiv är det viktigt att skilja mellan underhållsansvar och skadeståndsansvar.

Bostadsbolaget ansvarar enligt lag för byggnadens konstruktioner, isoleringar och grundsystem, såsom avlopp och vattenledningar (4 kap. 2 §). I praktiken innebär detta att om vatten sprider sig via konstruktionerna till andra lägenheter, ansvarar bolaget för att reparera dessa konstruktioner samt de skadade lägenheterna till en så kallad grundnivå. Situationen är dock en annan för den lägenhet där skadan uppstått. Eftersom vattenskadan inte beror på ett konstruktionsfel utan på den boendes agerande, ansvarar bolaget vanligtvis inte för att återställa ytskikt och inredning i den aktuella lägenheten efter att konstruktionerna reparerats.

Aktieägarens omsorgsplikt betonas

Bostadsaktiebolagslagen förpliktar aktieägaren att hålla sin lägenhets inre delar i gott skick och att använda lägenheten omsorgsfullt (4 kap. 3 §). Dessutom är aktieägaren enligt 24 kap. 2 § skyldig att ersätta skador som hen uppsåtligen eller genom oaktsamhet orsakat bolaget eller andra.

Att somna eller svimma i duschen – till exempel på grund av berusning eller extrem trötthet – betraktas ofta som oaktsamhet, särskilt om vattnets avrinning till golvbrunnen förhindras.

I praktiken kan detta innebära att den aktieägare som orsakat skadan:

måste ersätta bostadsbolaget för kostnader för torkning och reparation av konstruktioner

ansvarar för återställandet av andra lägenheter till grundnivå

kan bli skyldig att ersätta kostnader i efterhand till bostadsbolaget kan bli skadeståndsskyldig även gentemot grannar, om alla skador inte annars ersätts

Hur är det med hyresgästens ansvar?

Hyresgästens ställning är något annorlunda. Bostadsaktiebolagslagen reglerar inte direkt hyresgästens ansvar gentemot bostadsbolaget. Trots detta kan hyresgästen bli skadeståndsskyldig enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer, om skadan orsakats genom hans eller hennes oaktsamhet.

Det är också viktigt att notera att aktieägaren i regel inte ansvarar för skador som hyresgästen orsakat bostadsbolaget. Däremot kan aktieägaren ändå behöva stå för reparationen av den egna lägenhetens inre delar – såsom ytskikt och beläggningar.

Försäkring ger trygghet – men tar inte bort ansvaret

De flesta bostadsbolag har en fastighetsförsäkring, och många boende har en hemförsäkring med ansvarsskydd. Trots detta är ersättningssituationer inte alltid enkla.

Fastighetsförsäkringen täcker inte nödvändigtvis skador som uppstår när duschen lämnas på, enligt försäkringsvillkoren (det rör sig om en skada orsakad av användarens oaktsamhet vid användning av en anordning). Dessutom är det ofta så att även om försäkringen ersätter skadan, görs avdrag för ålder och slitage.

Därför rekommenderas särskilt hyresvärdar att ha ett mer omfattande försäkringsskydd som även täcker skador orsakade av hyresgäster. På så sätt kan man undvika situationer där skadan inte ersätts alls, till exempel på grund av begränsningar i försäkringsvillkoren eller bristande försäkringsskydd, och i stället skulle behöva bäras av bostadsbolagets aktieägare – särskilt om den som orsakat skadan inte har betalningsförmåga att ersätta kostnaderna för vattenskadan.

Simo Vihemäki
jurist
Kiinteistöliitto Uusimaa