Obetalda bolagsvederlag – när bör man ingripa?

Den svaga ekonomiska situationen, den ökande arbetslösheten och många konkurser har präglat år 2025. Det är därför inte förvånande att aktieägares betalningssvårigheter och obetalda vederlag allt oftare diskuteras i bostadsbolag.

Som optimist vågar jag ändå påstå att bostadsbolag i Nyland, särskilt i huvudstadsregionen, inte har någon större orsak till oro – förutsatt att bolagets ledning är uppmärksam och reagerar i tid.

Följ ekonomin aktivt

Styrelsen har skyldighet att aktivt följa utvecklingen av bostadsbolagets ekonomi. Att bolaget har en professionell disponent befriar inte styrelsen från ansvar.

Bra sätt att följa bolagets ekonomi är bland annat:

• att periodvis gå igenom fakturor, särskilt disponentens separata debiteringar
• att ha tittbehörighet till bolagets bankkonton
• att gå igenom vederlagsfordringar på styrelsemöten
• att följa hur budgeten förverkligas med jämna mellanrum

Snabb reaktion är avgörande

Ju snabbare man reagerar på en felaktigt betald faktura eller obetalda vederlag, desto bättre. En betalningspåminnelse är motiverad redan efter två veckors dröjsmål.

En varning om övertagande av lägenheten i bolagets besittning kan ges när två månaders vederlag är obetalda. Styrelsen bedömer från fall till fall om det är klokare att först förhandla med aktieägaren eller ge varningen direkt.

Beslut om övertagande – när överskrids gränsen?

Enligt etablerad tolkning kan en lägenhet tas i bolagets besittning när obetalda vederlag motsvarar ungefär 3–4 månader. Vederlagets typ saknar betydelse – situationen bedöms utifrån aktieägarens sammanlagda månadsvederlag.

Enligt lagen får man dock inte ta en lägenhet i besittning om förseelsen har endast ringa betydelse. Vid bedömningen beaktas bolagets storlek och verksamhet samt aktieägarens tidigare betalningshistoria.

Rovaniemi hovrätt bekräftade i sitt avgörande 24.2.2026 den etablerade tolkningen: bolaget hade tillräckliga grunder att ta två lägenheter i sin besittning när obetalda vederlag motsvarande cirka tre månader per lägenhet saknades och aktieägaren tidigare upprepade gånger hade betalat sina vederlag 1–2 månader för sent.

Avgörandet lämnade dock öppet hur hovrätten skulle ha bedömt situationen om betalningshistoriken hade varit felfri. Därför kan det vara säkrare för bostadsbolag att vänta tills ungefär fyra månaders vederlag är obetalda innan man fattar beslut om övertagande, om aktieägaren tidigare har skött sina betalningar samvetsgrant.

Beakta sexmånadersregeln

Om en lägenhet byter ägare ansvarar den nya ägaren för den tidigare ägarens vederlagsskulder upp till ett belopp som motsvarar högst sex månadsvederlag.

Långvariga skulder kan därför orsaka kreditförluster för bolaget, och obetalda vederlag borde i regel inte få växa till mer än sex månader.

Ett beslut om övertagande skyddar också bolaget vid ägarbyte, eftersom den nya ägaren inte har rätt att ta lägenheten i sin besittning innan alla förfallna vederlag och kostnader för övertagandet har betalats. I praktiken betalar den nya ägaren dessa oftast gärna för att få tillgång till lägenheten genast.

Skyldigheten att betala vederlag kvarstår

Det är viktigt att komma ihåg att aktieägaren är skyldig att betala vederlag normalt även under den tiden lägenheten är i bolagets besittning.

Även denna etablerade tolkning bekräftades i det ovan nämnda hovrättsavgörandet. Om vederlag inte betalas under övertagandetiden och hyran från lägenheten inte täcker dem, har bolaget rätt att ta lägenheten i besittning på nytt när den första perioden löper ut.

Niklas Lindberg
jurist, vicehäradshövding
Kiinteistöliitto Uusimaa