Vuokralainen osana taloyhtiötä – mitä hallituksen tulee huomioida?
Taloyhtiössä asuu tavallisesti sekä osakkaita että vuokralaisia. Vaikka asunto-osakeyhtiölaki sääteleekin pääasiassa asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajien välistä oikeussuhdetta, sisältää se myös muutamia vuokralaisen asemaa koskevia säännöksiä. Mitä taloyhtiön johdon tulisi huomioida täyttääkseen nämä lain säännökset yhtiön hallintoa hoitaessaan?
Asukkaiden oikeus osallistua yhtiökokoukseen
Jos taloyhtiössä on vähintään viisi eri omistajien hallinnassa olevaa huoneistoa, talossa vuokraoikeuden tai muun vastaavan perusteen nojalla asuvilla asukkailla on tietyissä tilanteissa oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Asukkaat saavat osallistua yhtiökokoukseen, jos kokouksessa käsitellään yhtiössä noudatettavia järjestyssääntöjä, yhtiön yhteisten tilojen käyttöä, taikka sellaista kunnossapitoa tai uudistamista, joka vaikuttaa olennaisesti asukkaan huoneiston tai yhteisten tilojen käyttöön. Esimerkiksi yhtiön autopaikkasääntöjen käsittely on yhteisten tilojen käyttöä koskeva asia. Asukkaan huoneiston taikka yhteisten tilojen käyttöön vaikuttavia töitä ovat puolestaan erilaiset remontit, kuten putki- ja julkisivuremontit sekä porrashuone- ja piharemontit.
Asukkaiden osallistumisoikeus yhtiökokoukseen koskee sekä osakkaiden että taloyhtiön vuokralaisia. Asukkaisiin luetaan sekä päävuokralaiset että alivuokralaiset. Jos huoneistossa asuu useita henkilöitä, heidän tulee valita yksi henkilö edustamaan heitä yhtiökokouksessa. Sen sijaan liikehuoneistojen tai vastaavien tilojen vuokralaisia osallistumisoikeus yhtiökokoukseen ei koske.
Yhtiökokouksesta, johon asukkaalla on oikeus osallistua, on ilmoitettava asukkaille viimeistään kahta viikkoa ennen kokousta. Ilmoitus on joko toimitettava jokaiseen huoneistoon, jossa asuu vuokralainen, tai vaihtoehtoisesti asetettava nähtäville taloyhtiön yleisesti käytettäville ilmoitustauluille. Kokouksesta ilmoittaminen ilmoitustaululla on riittävää, koska taloyhtiöllä ei välttämättä ole tietoa osakkaiden vuokralaisista.
Asukkaiden läsnäolo-oikeus yhtiökokouksessa voidaan rajata vain lainkohdassa mainittuihin asioihin. Mainitut asiat voidaan yhtiökokouksessa käsitellä ennen muita asioita, minkä jälkeen asukkaat voivat poistua yhtiökokouksesta. Toisaalta ei ole estettä myöskään sille, että yhtiökokous sallii asukkaiden olla läsnä koko yhtiökokouksen ajan.
Yhtiökokouksessa asukkaalla on oikeus käyttää puhevaltaa puheenvuorojen ja päätösehdotusten muodossa. Päätösvaltaa asukkailla ei ole, äänioikeus kuuluu yksinomaan yhtiön osakkeenomistajille. Asukkaalla on oikeus käyttää yhtiökokouksessa myös valtuutettua ja avustajaa. Lisäksi asukkaalla on oikeus saada yhtiökokouksen käsiteltäväksi sellainen asia, jonka käsittelemiseen hänellä on oikeus osallistua. Tällöin asukkaan tulee vaatia asian käsittelemistä kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.
Yhtiökokouksesta laadittavaan pöytäkirjaan on otettava maininta asukkaiden osallistumisesta kokoukseen. Asukkaalla on myös samanlainen oikeus kuin osakkaalla saada tällaisesta kokouksesta laadittu pöytäkirja nähtäväkseen ja oikeus saada siitä jäljennös tai ote niiden asioiden osalta, joita osallistumisoikeus koskee.
Taloyhtiön ilmoitusvelvollisuus korjaustöistä
Tietyissä tilanteissa taloyhtiöllä on velvollisuus toimittaa ilmoituksia paitsi osakkaalle myös suoraan huoneistoon, jotta myös huoneiston mahdollinen vuokralainen saa tarpeelliset tiedot. Näin on meneteltävä silloin, kun yhtiö on teettämässä sellaisia kunnossapitotöitä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen. Työt voivat vaihdella laadultaan ja laajuudeltaan pienemmistä huoltotöistä laajoihin peruskorjaushankkeisiin. Kiireellistä kunnossapitotyötä ilmoitusvelvollisuus ei kuitenkaan koske. Myös käynti huoneistossa on järjestettävä osakkaalle ja huoneiston haltijalle sopivana aikana, jollei työn kiireellisyys tai laatu sitä estä.
Yhtiön ilmoitukselle ei ole säädetty tarkkaa määräaikaa, vaan laki edellyttää ilmoituksen toimittamista riittävän ajoissa ennen kunnossapitotyön aloittamista. Ilmoitusvelvollisuutta koskevat säännökset poikkeavat siten asuin- ja liikehuoneiston vuokrauksesta annettujen lakien säännöksistä, joissa on tarkat määräajat vuokranantajan korjaustöitä koskevalle ilmoitusvelvollisuudelle. Onkin tärkeää huomata, että taloyhtiön omille vuokralaisille yhtiön tulee ilmoittaa korjaustöistä noudattaen huoneenvuokralainsäädännön mukaisia määräaikoja.
Tiedoksiannot hallintaanottotilanteissa
Osakkaan huoneiston vuokralainen on huomioitava myös taloyhtiön päätyessä huoneiston hallintaanottoon. Menettelyyn ryhdyttäessä taloyhtiön on annettava sekä hallintaanottovaroitus että yhtiökokouksen tekemä hallintaanottopäätös tiedoksi myös huoneistossa asuvalle vuokralaiselle tai muulle asunnon käyttöoikeuden saaneelle lain edellyttämällä tavalla. Näin on meneteltävä riippumatta siitä, liittyykö huoneiston hallintaanotto vuokralaisen toimintaan vai ei.
Laki suojaa vuokralaista myös siten, että taloyhtiön tulee hallintaanottotilanteessa tarjota huoneistoa vuokrattavaksi ensisijaisesti siellä jo asuvalle osakkaan vuokralaiselle, jos hallintaanotto ei ole johtunut vuokralaisen menettelystä.
Edellä kuvatut asunto-osakeyhtiölain säännökset ovat lähinnä vuokralaisen asemaa suojaavia ja niiden tarkoituksena on varmistaa, että vuokralaiset saavat tietoa huoneiston käyttöön vaikuttavista taloyhtiön toimista. Vuokralaisen velvoitteet perustuvat puolestaan pääasiassa huoneenvuokralainsäädäntöön ja vuokrasopimukseen.
Katriina Sarekoski
lakimies, varatuomari
Kiinteistöliitto Uusimaa
