Korjaushanke käynnissä – voiko vastiketta alentaa ja pitääkö saunamaksu silti maksaa?
Taloyhtiöissä peritään vastikkeen lisäksi usein myös erilaisia käyttökorvauksia muun muassa yhtiön saunasta, pesutuvasta ja autopaikasta. Entä jos asuntoon ei tule vettä, tai jos huoneistoa, talon saunaa taikka autopaikkaa ei voi käyttää esimerkiksi korjaushankkeen tai teknisen vian vuoksi – onko vastike tai maksu silti maksettava?
Ensinnäkin on pidettävä erillään taloyhtiön perimät yhtiövastikkeet ja käyttökorvaukset. Yhtiövastike perustuu osakkeen omistukseen asunto-osakeyhtiössä. Osakas on velvollinen maksamaan vastiketta, ja siten osallistumaan yhtiön menojen kattamiseen riippumatta siitä, käyttääkö hän hallitsemaansa huoneistoa vai ei. Vastikkeen maksuperusteista määrätään yhtiöjärjestyksessä. Käyttökorvaus taas liittyy yleensä jonkin yhteistilan käyttämiseen taloyhtiössä. Autopaikkojen osalta kysymys on usein vuokrasta: taloyhtiö vuokraa tiettyä autopaikkaa osakkaalle tai asukkaalle maksua vastaan.
Vastike ei ole korvausta huoneiston käytöstä
Yhtiövastike ei ole korvausta huoneiston käytöstä, eikä sitä voi rinnastaa vuokraan. Tätä taustaa vasten on helppo ymmärtää, että huoneiston käyttömahdollisuuden estymisestä korjaushankkeen aikana, saati muista käyttöä rajoittavista tai haittaavista häiriöistä ei seuraa osakkaalle oikeutta saada vastikealennusta tai -vapautusta. Useinhan tilanne on päinvastainen: korjaushanke kasvattaa taloyhtiön menoja ja lisääntyneiden menojen kattamiseksi osakkailta joudutaan keräämään aiempaa suurempaa vastiketta.
Asunto-osakeyhtiölaissa on kuitenkin erityissäännös, jonka mukaan osakkeenomistajalta perittävästä yhtiövastikkeesta on vähennettävä se määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen myötä silloin, kun osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti. Huoneiston käyttö voi olla estynyt esimerkiksi laajan vesivahingon tai tulipalossa tuhoutumisen vuoksi tai siitä syystä, että terveysviranomainen on todennut asunnon asumiskelvottomaksi. Pelkästään osakkaan oma subjektiivinen käsitys huoneiston kunnosta ei ole peruste saada alennusta vastikkeesta.
Selkein yhtiöltä tällöin säästyvä kustannus on henkilölukuun tai mitattuun kulutukseen perustuva vesimaksu. Vesimaksu on juridiselta luonteeltaan vastiketta. Taloyhtiö säästää tämän veden käyttöön perustuvan kustannuksen, kun osakas ei käytä lainkaan huoneistoa eikä siten vettäkään siellä. Sen sijaan esimerkiksi yhtiön hallinto- ja kunnossapitokulut, kiinteistövero, lämmityskulut tai vakuutusmaksut eivät huoneiston käyttämättömyyden vuoksi vähene. Niistä koituvien kustannusten kattamiseksi osakkaalta on perittävä vastiketta normaalisti.
Saunamaksut ja muut korvaukset yhteistilan käytöstä
Taloyhtiön perimiä käyttökorvauksia ovat tyypillisesti esimerkiksi talosaunan tai pesutuvan käytöstä maksettavat maksut. Käyttökorvauksista ei ole tarpeen määrätä yhtiöjärjestyksessä, koska niiden maksuvelvollisuus perustuu siihen, että taloyhtiön osakas tai asukas käyttää talon yhteistä tilaa. Jos sauna tai pesutupa on poissa käytöstä esimerkiksi remontin tai teknisen vian vuoksi, myöskään maksun perimiselle ei useimmiten ole perusteita, jos osakkaalla tai asukkaalla ei ole tosiasiallista mahdollisuutta käyttää kyseistä tilaa.
Autopaikkavuokrat
Taloyhtiön hallinnassa olevista autopaikoista yhtiö perii yleensä vuokraa, kun se vuokraa niitä osakkaiden ja asukkaiden käyttöön. Tällöin tarkemmat ehdot tulisi määritellä vuokrasopimuksessa. Jos autopaikka ei ole käytettävissä esimerkiksi työmaan vuoksi, lähtökohtana voidaan pitää, ettei vuokraa tulisi periä siltä ajalta, jolloin paikkaa ei voi käyttää, ellei toisin ole sovittu.
Vastikkeista ja maksuista päättäminen
Taloyhtiössä vastikkeiden suuruudesta päättää pääsääntöisesti yhtiökokous – päätösvallan määräytyminen ilmenee yhtiöjärjestyksestä. Käyttökorvausten ja autopaikkavuokrien suuruudesta sekä perimisestä päättää puolestaan yleensä hallitus.
Hallitus on toimivaltainen tekemään päätöksen myös käyttökorvauksen perimättä jättämisestä tai vuokran alentamisesta siltä ajalta, kun kyseinen tila on poissa käytöstä. Hallitus tekee päätöksen myös osakkaan lakisääteisestä vapauttamista vesivastikkeesta silloin, kun tämän huoneiston käyttötarkoituksen mukainen käyttö on estynyt.
Katriina Sarekoski
lakimies, varatuomari
Kiinteistöliitto Uusimaa
