Taloyhtiön strategia – yhteinen suunta ja tavoitteet tuleville vuosille

Kuulostaako taloyhtiön strategia liian juhlavalta tai kankealta ajatukselta. Kyse on varsin arkisesta asiasta: millaista taloyhtiötä haluamme ylläpitää ja kehittää tulevina vuosina, ja miten siihen pääsemme?

Hyvin laadittu strategia auttaa hallitusta ja osakkaita katsomaan yksittäisiä korjaus- ja kehityshankkeita, taloutta ja asumisen kehittämistä kokonaisuutena. Sen tulisi kertoa mihin suuntaan taloyhtiötä halutaan johtaa ja kehittää.

Ensin katse nykytilaan

Strategiatyö kannattaa aloittaa siitä, missä taloyhtiö on juuri nyt. Millainen on rakennusten ja teknisten järjestelmien kunto? Entä talous, asumisviihtyvyys ja palveluiden toimivuus?

Kaikessa näissä myös osakkaiden ja asukkaiden näkemyksillä on suuri merkitys. Mikä taloyhtiössä toimii hyvin ja mitä vastaavasti pitäisi kehittää? Entä millaisia odotuksia asumiselle on esimerkiksi viiden tai kymmenen vuoden päästä?

Nykytilan tarkastelussa on tärkeää erottaa toisistaan mielipiteet ja faktat. Rakennuksen kuntoa ei kannata arvioida pelkästään sen perusteella, miltä paikat näyttävät, vaan apuna tulee käyttää esimerkiksi kuntoarvioita, kunnossapitotarveselvitystä ja talouden tunnuslukuja.

Mihin suuntaan haluamme mennä?

Kun nykytilanne on selvillä, voidaan pohtia tulevaisuutta. Millainen taloyhtiö halutaan olla viiden tai kymmenen vuoden kuluttua? Tavoitteena voi olla hyvin hoidettu ja ennakoivasti korjauksia tekevä taloyhtiö. Toisessa yhtiössä painopiste voi olla asumisviihtyvyyden parantamisessa, energiatehokkuudessa tai talouden tasapainottamisessa. Ja kolmannessa voidaan joutua hyväksymään tavoitteeksi se, että taloyhtiö on tulossa tiensä päähän ja mitään parantavia toimenpiteitä ei ole syytä tehdä.

Strategian ei tarvitse sisältää kymmeniä tavoitteita. Päinvastoin: muutama selkeä ja yhdessä sovittu tavoite on parempi kuin pitkä lista toiveita, joita ei pystytä toteuttamaan.

Strategia ohjaa päätöksentekoa

Parhaimmillaan strategia näkyy taloyhtiön arjessa. Kun hallitus pohtii esimerkiksi julkisivuremontin ajoitusta, kylmäkellarin muuttamista kerhotilaksi tai erilaisia energiaratkaisuja, strategia auttaa kysymään: tukeeko tämä päätös niitä tavoitteita, jotka olemme yhdessä yhtiölle asettaneet?

Strategia kannattaa myös kytkeä taloyhtiön pitkän aikavälin suunnitelmiin. Korjaustarpeet, talous ja osakkaiden tavoitteet muodostavat kokonaisuuden, jota pitäisi tarkastella samassa yhteydessä.

Strategia ei kuitenkaan korvaa lakisääteistä kunnossapitotarveselvitystä, PTS:ää tai taloussuunnittelua, vaan se antaa niille vain laajemman suunnan.

Osakkaat mukaan strategiatyöhön

Strategiatyö onnistuu parhaiten, kun siihen otetaan mukaan koko taloyhtiö, ei vain yhtiön hallinto. Osakkaiden ja asukkaiden osallistaminen lisää ymmärrystä ja sitoutumista yhteisiin tavoitteisiin.

Riittävän kattava asukaskysely, on hyvä tapa aloittaa strategian työstäminen. Sen tuloksia voidaan käsitellä esimerkiksi erillisessä strategiatilaisuudessa, jonka jälkeen työtä jatkaa hallitus tai strategiaa varten perustettu ryhmä.

Kuten taloyhtiön päätöksissä yleensä, ei strategiakaan tarvitse tai voikaan perustua yksimieliseen päätökseen. Tärkeämpää on löytää yhteinen käsitys siitä, mitkä asiat ovat taloyhtiön kannalta tärkeimpiä ja mihin voimavaroja kannattaa suunnata.

Strategia ei ole kiveen hakattu

Taloyhtiö muuttuu ajan myötä. Myös toimintaympäristö, lainsäädäntö, kustannukset ja asumisen tarpeet muuttuvat. Siksi strategiaa on hyvä tarkastella säännöllisesti.

Hyvä strategia ei ole pöytälaatikkoon unohtuva asiakirja. Se on työkalu, johon tulisi palata esimerkiksi vuosittain hallituksen työskentelyn ja talousarvion valmistelun yhteydessä.

Taloyhtiön strategian tärkein tehtävä onkin auttaa katsomaan yksittäisten päätösten sijaan kokonaisuutta. Kun tiedetään, mitä kohti ollaan menossa, on myös helpompi päättää, mitä kannattaa tehdä nyt ja mitä voidaan jättää myöhemmäksi.

Muistilista taloyhtiön strategiatyöhön

• Selvittäkää taloyhtiön nykytila: rakennukset, talous ja asumisen viihtyvyys.
• Kootkaa osakkaiden ja asukkaiden näkemykset ja toiveet.
• Tunnistakaa taloyhtiön tärkeimmät kehittämistarpeet.
• Sopikaa muutamasta selkeästä ja realistisesta tavoitteesta.
• Kytkekää tavoitteet korjausten, talouden ja muun toiminnan suunnitteluun.
• Käykää strategia säännöllisesti läpi ja päivittäkää sitä tarvittaessa.

P.S. Suosittelen erillisen strategiatyöryhmän perustamista, jossa on vahvistusta hallituksen ulkopuolelta. Näin työ ei kaadu puheenjohtajan tai hallinnon päälle ja siihen saadaan näkökulmia myös ruohonjuuritasolta.

Marika Sipilä
pavelujohtaja
Kiinteistöliitto Uusimaa