Paljon puhetta ikkunoista
Asunto-osakeyhtiölain muutokset astuivat voimaan 1.10. ja huoneiston ikkunoiden kunnossapitovastuu siirtyi kokonaisuudessaan taloyhtiölle. Kunnossapitovastuiden osalta tämä oli ainoa lakiin tehty muutos. Kuulostaa selkeältä ja yksinkertaiselta asialta, mutta vastuun siirtyminen on herättänyt useita kysymyksiä, joita käyn seuraavassa läpi.
Miksi vastuu siirtyi?
Vastuun siirto herättää aina kysymyksen: miksi? Miksi tähän on päädytty ja miksi taloyhtiöiden kunnossapitovastuita aina lisätään?
Kysymys ikkunoiden kunnossapitovastuusta on ollut jo pitkään, ainakin viimeisimmästä 1.7.2010 voimaan tulleesta asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistuksesta lähtien, kiistanalainen. Alan juristien kesken ikkunoiden kunnossapitovastuusta on esitetty erilaisia näkemyksiä.
Perinteisestihän olemme tottuneet ns. sisä-ulkopuoli – ajatteluun. Yhtiö vastaa vain ikkunan uloimmista osista ja osakkeenomistaja sisäosista. Tämä on johtanut ikkunoiden osalta hyvin yksityiskohtaiseen ikkunoiden osien erittelyyn ja vastuiden pilkkomiseen. Sisä-ulkopuoli ajattelun kyseenalaistaneet tahot ovat katsoneet, että ikkunat muodostavat teknisesti kokonaisuuden ja rinnastuvat rakenteisiin, koska niillä on mm. lämmön- äänen- ja kosteuseristävyyden näkökulmasta vastaava funktio kuin muilla rakennuksen rakenteilla. Asunto-osakeyhtiölain mukaanhan yhtiö vastaa rakenteiden kunnossapidosta.
Lain muutoksella on siten ollut tarkoitus selkiyttää oikeustilaa. Sillä erilaisista tulkinnoista päästään eroon ja toisaalta kunnossapitovastuun kuulumista yhtiölle pidetään myös perusteltuna. On myös hyvä huomata, että useimmiten yhtiöt ovat jo nyt uusineet ikkunat kokonaisuutena eli myös sen sisäpuoliset osat.
Mistä yhtiö vastaa ja jääkö osakkaalle jotain vastuuta?
Lokakuun alusta voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain säännöksen mukaan: ” Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat.” Yhtiön kunnossapitovastuu koskee siten ikkunoita kokonaisuutena. Keskustelua on herättänyt mm. se seikka, koskeeko yhtiön kunnossapitovastuu esimerkiksi myös ikkunan sisäosien maalausta. Jos tarkastellaan yhtiön kunnossapitovastuuta rakenteista, ovat huoneiston sisäosien pinnoitteet kuten esimerkiksi seinärakenteiden sisäpuolen maalaus kuitenkin osakkaan kunnossapitovastuulla.
Kysymyksen arvioinnissa johtoa on haettu lain esitöistä, jossa ikkunoiden vastuiden siirtyminen ja vastuun sisältö on hyvin seikkaperäisesti kuvattu. Hallituksen esityksessä asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta (HE 34/2026) todetaan seuraavasti: ”Yhtiön kunnossapitovastuu ikkunoista kattaisi ikkunan ja sen rakenteen toiminnallisena ja teknisenä kokonaisuutena. Sekä ikkunarakenteen uloimmilla että sisemmillä laseilla, puitteilla, karmeilla ja heloilla on sen toiminnan kannalta yhtä suuri merkitys. Sama koskee ikkunan tiivisteitä ja sisemmän puitteen sisäosaa siitä huolimatta, että sisemmän puitteen sisäosan voitaisiin ilman eri säännöstä katsoa kuuluvan osakehuoneiston muiden sisäpintojen tapaan lähtökohtaisesti osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle. Käytännön kunnossapidon kannalta ei ole teknisesti järkevää, että edes ikkunan sisemmän puitteen sisäosan kunnossapitovastuu kuuluisi osakkeenomistajalle, koska sisäpuite on rakenteen toiminnan kannalta yhtä tärkeä kuin ulkopuite. Yhtiön kunnossapitovastuulle osana ikkunakokonaisuutta kuuluisivat myös erilaiset tuuletusluukut ja kiinteät tai muut vastaavat hyttysverkot. Kunnossapitovastuu kiinteästi asennetusta umpiolasielementistä kuuluisi ehdotuksen perusteella kokonaisuudessaan yhtiölle.”
Lain esitöiden perusteella yhtiö vastaa siten koko ikkunan kunnossapidosta kaikkine osineen mukaan lukien myös ikkunoiden sisemmän puitteen sisäosasta kuten esim. maalauksesta. Vastuu poikkeaa siten muiden huoneiston sisäosien kunnossapidosta.
Jääkö osakkaalle sitten jotain vastuuta ikkunoihin liittyen? Osakas vastaa lähinnä ns. sisustuksellisista elementeistä kuten ikkunaan kiinnitetyistä verhoista tai sälekaihtimista. Tämän lisäksi osakkaalla on tietysti hoidettava huoneistoa huolellisesti ja tilanteessa, jossa ikkuna vaurioituisi osakkaan huolimattomuuden seurauksena voi osakas olla vahingonkorvausvastuussa aiheutuneesta vahingosta.
Entä jos ikkunan sisäosan korjaustarve on syntynyt ennen lain muutosta?
Puhelinneuvontaamme on tullut useampia kysymyksiä siitä, kenellä on vastuu ikkunan sisäpuolisesta kunnossapidosta tilanteessa, jossa ikkunan sisäosien korjaustarve on ollut olemassa jo ennen lain muutosta. Asunto-osakeyhtiölaissa ei oteta kysymykseen kantaa ja olemme katsoneet, että koska lain muutoksesta lähtien vastuu on yhtiöllä, tulee se korjata ikkunan sisäosien viat vaikka ne olisivat syntyneet jo ennen lain muutosta.
Webinaarista vastauksia kysymyksiin
Käsittelemme eniten kysymyksiä ja keskustelua herättäneitä asunto-osakeyhtiölain sekä asuinhuoneistojen vuokrausta koskevan lain muutoksia syksyn viimeisessä Kiinteistöliitto Uusimaan ja Suomen Vuokranantajat ry:n yhteisessä webinaarissa 8.12. Webinaariin ilmoittautumisen yhteydessä voit lähettää lain muutokseen liittyviä kysymyksiä, joihin pyrimme mahdollisuuksien mukaan vastaamaan webinaarissa. Linkki ilmoittautumiseen päivitetään lähipäivinä.
