Muuttunut asunto-osakeyhtiölaki ja huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen – mitä on huomioitava?
Asunto-osakeyhtiölain muutokset astuivat voimaan lokakuun alussa. Mitä muutos tarkoittaa huoneiston käyttötarkoituksen muutoksen kannalta, ja mitä taloyhtiön ja osakkeenomistajan on otettava huomioon muutosprosessissa?
Vastikeperusteen muutos ei vaadi enää kaikkien suostumuksia
Asunto-osakeyhtiön osakkeet voivat oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistojen lisäksi myös muita tiloja, kuten liikehuoneistoja. Usein liikehuoneistot maksavat yhtiöjärjestyksen mukaan asuinhuoneistoja korkeampaa yhtiövastiketta. Yhtiöjärjestyksen mukaan vastikeperusteena voivat esim. olla huoneistojen neliöt kuitenkin siten, että liikehuoneiston vastikekerroin on 1,5-kertainen asuinhuoneistoon verrattuna.
Aiemmin, jos liikehuoneiston osakkeenomistaja halusi muuttaa liikehuoneiston käyttötarkoituksen asuinhuoneistoksi, edellytti liikehuoneiston vastikeperusteen muuttaminen (kerroin 1,5) asuinhuoneistoja vastaavaksi (kerroin 1) kaikkien muiden osakkaiden suostumusta.
Lainmuutoksen myötä kaikkien osakkeenomistajien suostumusta ei enää tarvita, kun osakehuoneiston yhtiövastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan samaan tarkoitukseen käytettävien osakehuoneistojen vastikeperustetta. Esimerkiksi liikehuoneiston vastikeperuste voidaan siten muuttaa asuinhuoneistojen vastikeperustetta vastaavaksi ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta. Edellytyksenä on, että muutosta kannattaa vähintään neljä viidesosaa yhtiön muiden kuin muutoksen kohteena olevan osakehuoneiston omistajan osakkeista ja äänistä. Määräenemmistö lasketaan yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä, ei vain yhtiökokoukseen osallistuvista.
Lakimuutoksella helpotusta taloudellisiin haasteisiin
Lainmuutoksen tavoitteena on parantaa huoneiston käyttömahdollisuuksia ja helpottaa sekä osakkeenomistajien että taloyhtiöiden taloudellista tilannetta. Monilla alueilla esim. juuri liikehuoneistoihin on jo pitkään ollut haastavaa löytää vuokralaisia ja kannattavaa liiketoimintaa. Tämä on heijastunut myös taloyhtiöihin; kun liikehuoneiston osakkeenomistaja ei kykene suoriutumaan yhtiövastikkeistaan, taloyhtiölle voi kertyä merkittäviä vastikerästejä. Myöskään huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan ei ole läheskään aina ratkaissut ongelmaa, sillä yhtiön voi olla yhtä vaikeaa löytää liiketilaan vuokralaista kuin osakkeenomistajankin.
Uusi lain säännös ei koske ainoastaan liikehuoneiston muuttamista asuinhuoneistoksi, vaan sitä voidaan soveltaa muihinkin huoneiston käyttötarkoituksen muutostilanteisiin. Säännöstä sovelletaan lain voimaantulon jälkeen päätettäviin käyttötarkoituksen muutoksiin.
Käyttötarkoituksen muutos edellyttää edelleen rakentamislupaa
Kuten aiemminkin, huoneiston käyttötarkoituksen muutos edellyttää rakentamislupaa, jota haetaan paikalliselta rakennusvalvontaviranomaiselta. Jos taloyhtiössä on useita liikehuoneistoja, yhtiön kannattaa selvittää myös muiden liikehuoneistojen osakkeenomistajien kiinnostus käyttötarkoituksen muuttamiseen. Kaavamääräykset tai muut rakennusoikeudelliset vaatimukset voivat estää käyttötarkoituksen muutoksen toteuttamisen kaikkien liikehuoneistojen osalta. Jos vain osa huoneistoista voidaan muuttaa, on yhdenvertaisuusperiaatteen mukaista ratkaista tilanne käyttötarkoituksen muutosta haluavien osakkeenomistajien kesken esim. arvalla.
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii huolellisuutta
Rakentamisluvan lisäksi käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista. Kun huoneiston käyttötarkoitus muuttuu, on yhtiöjärjestysmuutosta tehtäessä otettava huomioon huoneistotietojärjestelmää koskevan lain säännökset.
Jos muutoksen kohteena olevan huoneiston omistusta ei ole vielä sähköisesti rekisteröity huoneistotietojärjestelmään, on omistajamerkinnän rekisteröinti hoidettava ennen yhtiöjärjestyksen muutosta. Lisäksi yhtiöjärjestyksen muutokseen on hankittava osakehuoneistorekisteriin kirjattujen ja merkittyjen oikeudenhaltijoiden suostumukset, kuten esim. pantinsaajan suostumus. Suostumukset tulee hankkia jo ennen kuin yhtiökokous kutsutaan koolle päättämään yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Yhtiökokouksen päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta on tehoton em. oikeudenhaltijaa kohtaan, jos tämä ei ole antanut suostumusta muuttamiseen.
Muutostyön ehdot ja valvonta
Huoneiston käyttötarkoituksen muutos edellyttää rakentamisluvan lisäksi yhtiön lupaa. Jos yhtiö päättää sallia huoneiston käyttötarkoituksen muuttamisen, sen kannattaa arvioida huolellisesti, millaisia ehtoja osakkaan toteuttamalle muutostyölle on tarpeen asettaa. Yhtiön tulee valvoa muutostyö ja käyttää apuna asiantuntevaa valvojaa. Valvonnan kustannuksista vastaa osakkeenomistaja.
Mitä taloyhtiön ja osakkaan kannattaa muistaa?
Huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen voi tarjota uuden mahdollisuuden hyödyntää huoneistoa ja parantaa sen taloudellista kannattavuutta. Vaikka vastikeperusteen muutos ei edellä esitetysti vaadi enää kaikkien osakkaiden suostumuksia, vaatii huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen silti edelleen yhtiöjärjestysmuutoksen ja rakentamisluvan. Siksi käyttötarkoituksen muutosta suunniteltaessa kannattaa selvittää hyvissä ajoin rakentamisluvan edellytykset, yhtiöjärjestyksen muuttamiseen liittyvät päätösvaatimukset sekä muutostyön ehdot ja valvonta.
Webinaarista vastauksia kysymyksiin
Käsittelemme eniten kysymyksiä ja keskustelua herättäneitä asunto-osakeyhtiölain sekä asuinhuoneistojen vuokrausta koskevan lain muutoksia syksyn viimeisessä Kiinteistöliitto Uusimaan ja Suomen Vuokranantajat ry:n yhteisessä webinaarissa 8.12. Webinaariin ilmoittautumisen yhteydessä voit lähettää lain muutokseen liittyviä kysymyksiä, joihin pyrimme mahdollisuuksien mukaan vastaamaan webinaarissa.
Heidi Nordström
Lakimies
Kiinteistöliitto Uusimaa
