Avtalets längd, uppsägningstider, flyttdag – vad förändras i hyresförhållanden?

Den reform av lagen om hyra av bostadslägenhet (AHVL) som trädd i kraft den 1.10.2026 innebär att många välbekanta regler för hyresförhållanden uppdateras och ändras. Förändringarna gäller bland annat hyresavtalens längd, hyresvärdens uppsägningstider, hyreshöjningar, säkerheter och elektronisk delgivning.

Lagändringarna påverkar både befintliga hyresavtal och nya avtal som ingås efter att lagen har trätt i kraft. Övergångsbestämmelserna varierar beroende på vilken ändring det gäller, vilket innebär att gamla och nya avtal inte behandlas på samma sätt i alla avseenden. Det är särskilt viktigt att notera att en del av ändringarna endast gäller avtal som ingås efter lagens ikraftträdande, om parterna inte efter ikraftträdandet kommer överens om något annat.

Det är bra om styrelsemedlemmar i husbolag och disponenter känner till vilka rutiner som ändras och på vilket sätt. Frågor som gäller hyresboende aktualiseras nämligen regelbundet också i husbolagens vardag. Här följer en sammanställning av några centrala ändringar som det är bra att känna till.

1. Hyresavtalets längd förändras

I många hyresavtal har man varit van vid att avtala om att hyresgästen förbinder sig att bo i lägenheten under en viss minimitid genom att skjuta fram den första möjliga tidpunkten för uppsägningstidens början.

I nya hyresavtal är det efter den 1.10.2026 inte längre möjligt att skjuta fram tidpunkten då uppsägningstiden börjar löpa på detta sätt. Ett sådant villkor är ogiltigt. I avtal som ingåtts före lagens ikraftträdande förblir villkoret däremot giltigt även efter att lagen har trätt i kraft.

I fortsättningen kan man ingå ett tidsbundet avtal som därefter fortsätter att gälla tills vidare. Ett sådant kombinationsavtal ska ingås skriftligen. Avtalet kan sägas upp så att det upphör tidigast när den tidsbundna perioden löper ut, med iakttagande av de uppsägningstider som anges i lagen. Om hyresvärden säger upp avtalet kan det då vara godtagbart och förenligt med god hyressed att uppsägningen grundar sig på att den avtalade minimitiden har löpt ut.

2. Hyresvärdens uppsägningstid förändras

I fortsättningen är hyresvärdens uppsägningstid tre månader om hyresförhållandet har varat kortare än två år. Om hyresförhållandet har varat oavbrutet i minst två år är hyresvärdens uppsägningstid fyra månader. Hyresgästens uppsägningstid ändras inte, utan är fortfarande en månad.

Ändringarna gäller endast hyresavtal som ingås efter att lagen har trätt i kraft, om parterna inte efter ikraftträdandet kommer överens om något annat.

3. En ny grund för hävning av hyresavtal

Hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet utvidgas. Utöver de nuvarande hävningsgrunderna kan det i fortsättningen också vara möjligt att häva avtalet av någon annan synnerligen vägande anledning.

Den synnerligen vägande anledningen ska ha samband med hyresförhållandet och ett allvarligt åsidosättande av hyresgästens skyldigheter enligt hyresavtalet. Störande livsföring kan redan i dag utgöra en hävningsgrund när den förekommer i lägenheten eller i gemensamma utrymmen som hyresgästen har tillgång till. I fortsättningen kan hävning också grunda sig på hyresgästens agerande i lägenhetens eller fastighetens omedelbara närhet.

Ett exempel kunde vara ett allvarligt våldsbrott i närheten av fastigheten. Vid bedömningen beaktas bland annat gärningens allvar och upprepning samt hur den påverkar grannarnas hemfrid och trygghetskänsla.

I en varning till hyresgästen eller i ett meddelande om hävning ska grunden specificeras. Det räcker alltså inte med en allmän hänvisning till ”någon annan synnerligen vägande anledning”. Detta understryker vikten av dokumentation, särskilt i situationer där det förekommer störningar.

4. Flyttdagen förändras

I fortsättningen betraktas hyresavtalets slutdag som flyttdag. Det innebär att lägenheten som utgångspunkt ska överlåtas till hyresvärdens besittning redan den dag då avtalet upphör.

I praktiken har parterna redan tidigare kunnat avtala om detta, men framöver grundar sig förfarandet direkt på lagen. Parterna kan ändå komma överens om en annan flyttdag.

Ändringen gäller hyresavtal som ingås efter att lagen har trätt i kraft, om parterna inte kommer överens om något annat.

5. Elektronisk delgivning blir enklare

Meddelanden och delgivningar som gäller hyresförhållandet kan i fortsättningen göras elektroniskt utan att mottagaren behöver bekräfta mottagandet, exempelvis per e-post, om parterna skriftligen och individuellt har kommit överens om vilka elektroniska kommunikationskanaler som ska användas. Detta kan avsevärt underlätta den praktiska hanteringen av hyresförhållanden.

Det betyder ändå inte att ett meddelande kan skickas till vilken e-postadress som helst. Parterna ska komma överens om vilka kommunikationskanaler som används och se till att kontaktuppgifterna är uppdaterade.

Även uppsägnings- och hävningsmeddelanden samt varningar som kräver bevislig delgivning kan under vissa förutsättningar skickas elektroniskt genom ett förfarande i två steg. Först skickas själva meddelandet till en överenskommen elektronisk kommunikationskanal, exempelvis per e-post. Därefter skickas en så kallad avisering till mottagaren via en annan överenskommen kanal, exempelvis som textmeddelande.

 Delgivningen anses då ha skett den tredje dagen efter att aviseringen skickades, om inte något annat visas.

6. Hyreshöjningar ska meddelas i god tid

Hyresvärden ska i fortsättningen skriftligen meddela hyresgästen om en hyreshöjning minst en månad innan följande hyresbetalningsperiod börjar.

Meddelandet ska innehålla information om att hyran ska höjas, hur stor den nya hyran är och när höjningen träder i kraft. En höjd hyra kan inte tas ut retroaktivt.

Även denna ändring gäller endast hyresavtal som ingås efter att lagen har trätt i kraft, om parterna inte efter ikraftträdandet kommer överens om något annat.

7. En tidsfrist införs för återbetalning av säkerheten

Genom reformen införs för första gången mer detaljerade bestämmelser om återbetalning av hyressäkerheten. Säkerheten ska i fortsättningen återbetalas, eller hyresgästen meddelas om att den tas i anspråk, inom 14 dagar från det att hyresförhållandet upphör.

I fortsättningen omfattar säkerheten som utgångspunkt alla skyldigheter som parterna har gentemot varandra till följd av hyresförhållandet, om parterna inte avtalar om något annat.

När hyresförhållandet upphör är det därför viktigt att hyresvärden ser till att eventuella grunder för att ta säkerheten i anspråk utreds och att meddelandet lämnas inom tidsfristen.

8. En betydande förändring när det gäller rökning

I fortsättningen är rökning förbjuden utan hyresvärdens tillstånd i lägenheten, på balkongen som hör till lägenheten och i andra privata inomhus- eller utomhusutrymmen som hör till lägenheten. Med sådana utrymmen avses områden som hyresgästen har rätt att använda på grundval av hyresförhållandet.

Hyresvärden kan inte tillåta rökning om den är förbjuden enligt annan lagstiftning, ett myndighetsbeslut eller exempelvis bolagsordningen.

Denna ändring gäller alla hyresavtal, även avtal som ingåtts före den 1.10.2026.

Även annat förändras

De ovan nämnda ändringarna är de mest centrala, men reformen omfattar också annat.

AHVL ändras dessutom bland annat i fråga om situationer där hyresgästen avlider och hur egendom som lämnats kvar eller övergetts i lägenheten ska hanteras när hyresförhållandet upphör.

Även hyresgästens skyldighet att lämna uppgifter förändras. I fortsättningen ska hyresgästen skriftligen meddela hyresvärden hur många personer som bor i lägenheten och på vilken grund de har rätt att bo där.

Reformen av hyreslagen innebär alltså förändringar i många välbekanta rutiner. Nu är det ett bra tillfälle att se över hyresavtalen och säkerställa att uthyrningsrutinerna är uppdaterade.

Jonna Puolanto
jurist, vicehäradshövding
Kiinteistöliitto Uusimaa