Alennusta vastikkeesta?

Heidi Vitikainen

Voiko yhtiövastikkeesta saada alennusta? Tämä kysymys nousee ajoittain esille lakineuvonnassamme. Tilanne voi olla esimerkiksi sellainen, että huoneistossa on todettu kosteusvaurio, jota yhtiö on ryhtynyt korjaamaan. Osakas on korjauksen ajaksi muuttanut pariksi kuukaudeksi muualle ja ilmoittanut yhtiölle, ettei tule maksamaan vastiketta korjauksen ajalta. Toisinaan taas taloyhtiö joutuu vääntämään kättä vuokranantajaosakkaan kanssa, joka vaatii vastikkeesta alennusta sen vuoksi, että on itse joutunut antamaan vuokran alennusta vuokralaiselleen, kun huoneisto ei esim. julkisivuremontin vuoksi ole ollut priimakunnossa.

Mutta missä tilanteessa yhtiöllä on velvollisuus alentaa osakkeenomistajan vastiketta ja missä määrin? Laissa on säädetty vastikkeen alentamisesta tilanteessa, jossa huoneiston käyttö estyy. Tällainen voi tulla kyseeseen, jos huoneisto on tuhoutunut tai muuttunut asumiskelvottomaksi esim. tulipalon tai kosteusvaurion johdosta. Osakkaan oma arvio asumiskelvottomuudesta ei kuitenkaan riitä, vaan asumiskelvottomuuden tulisi perustua terveysviranomaisen tai muun asiantuntijan arvioon. Jos huoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti, osakkeenomistajalta perittävästä yhtiövastikkeesta on vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi. Vastikealennuksen määrä perustuu siis yhtiöltä säästyviin kuluihin, joten käytännössä alennus koskee lähinnä vesimaksua. Yhtiön muut hoitokulut eivät yleensä vähene, vaikka huoneistossa ei asuttaisikaan.

Tulisi aina muistaa, että yhtiövastike ei ole huoneiston käytöstä maksettava korvaus kuten vuokra, vaan vastikkeenmaksuvelvollisuus perustuu osakkeiden omistukseen yhtiössä. Osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan vastiketta normaalisti, vaikka taloyhtiössä olisi meneillään mittava korjaushanke, jonka johdosta osakkaat ja asukkaat kärsisivät tilapäistä asumishaittaa. Esimerkiksi linjasaneerauksen vuoksi huoneiston käyttö voi estyä useiksi viikoiksi. Tällaisessa tilanteessa vuokranantajaosakas saattaa hyvinkin olla velvollinen alentamaan vuokralaisensa vuokraa. Siitä ei kuitenkaan automaattisesti seuraa taloyhtiön velvollisuutta kompensoida vuokranantajaosakkaalle aiheutunutta vuokratuoton menetystä alentamalla ko. osakkaan vastiketta.

Vastikealennuksen saaminen on siis käytännössä poikkeuksellista ja voi perustua vain yhtiöltä säästyviin kuluihin.  Vastikealennuksesta erillisenä kysymyksenä on pidettävä se, voiko taloyhtiö jossain tilanteessa olla velvollinen korvaamaan esim. osakkaan sijaisasumisen kuluja vahingonkorvausperusteella.

Kirjoittaja Heidi Vitikainen on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies. Tavoitat Heidin ja muut lakimiehemme puhelinneuvonnasta 09 1667 6333 ma, ti, to klo 9 – 15 sekä ke ja pe klo 10 – 15.