Asumista vai majoitusliiketoimintaa?

Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto linjasi merkittävällä tavalla tuoreessa päätöksessään ns. Airbnb toiminnan rajoja. Lautakunnan mukaan taloyhtiössä osakeasuinhuoneistojen käyttö pääasiallisesti lyhytaikaiseen majoitukseen katsottiin majoitusliiketoiminnaksi ja siten rakennusluvan vastaiseksi. Sekä taloyhtiö, osakkeenomistajat että toiminnan harjoittaja velvoitettiin uhkasakon nojalla lopettamaan huoneistojen käyttö majoitustilana.

Airbnb on puhututtanut taloyhtiömaailmaa jo pitkään ja rakennusvalvontaviranomaisen kannanotto asiaan on tervetullut. Iso Roobertinkatu 1:n tapauksessa tehty päätös ei kuitenkaan vielä sellaisenaan anna vastausta Airbnb:n sallittavuuteen lukuisissa muissa tilanteissa. Iso Roobertikatu 1:ssä merkittävä määrä taloyhtiön osakehuoneistoista oli mainitussa ”majoitusliiketoiminnassa” ja toiminnasta vastasi majoitusliiketoimintaa harjoittava yritys EasyHomes Helsinki Oy, joka avoimesta markkinoi asuntoja hotellitoiminnan tavoin. Huoneistot olivat ammattimaisen majoitustoiminnan tavoin kalustettuja ja varustettuja. Lisäksi rakennuksessa toimi  EasyHomesin kahvila- ja vastaanottotila. Taloyhtiömaailmassa on kuitenkin edelleen lukuisia Airbnb huoneistoja, joiden vuokraus on enemmän tai vähemmän ”ammattimaista”.

Tervetullutta on kuitenkin se, että asiaan on myös viranomaisen taholta herätty. Ei ole suotavaa, että asumiseen tarkoitetut rakennukset muuttuvat luonteeltaan hotelleiksi. On selvää, ettei lyhytaikaisella majoittujalla ei ole vastaavaa  intressiä huolehtia esimerkiksi taloyhtiön omaisuudesta tai asumisrauhasta kuin talossa pysyvästi asuvalla. On myös selvää, ettei tarkoituksena kuitenkaan voi olla huoneistojen tavanomaisen vuokraustoiminnan rajoittaminen.

Kyse on siitä, missä menee majoitusliiketoiminnan ja asumisen raja. Toisaalta kyse on myös siitä, milloin huoneiston käyttö muuttuu pääasiallisesti muuksi kuin asumiseksi. Mielestäni oman kodin vuokraaminen satunnaisesti majoittujille on ilman muuta sallittua. Vaikeampi hyväksyä on jo tilanne, jossa kyse on sijoitusasunnon vuokraamisesta jatkuvasti lyhytaikaisesti majoittujille. Ongelma kuitenkin on, missä menee lyhytaikaisen huoneiston vuokraamisen ja majoitusliiketoiminnan raja. Kyse on kokonaisarvioinnista ja merkitystä annettaneen juurikin erilaisille oheispalveluille, joita majoitukseen sisältyy, kuten huoneiston kalustamiselle ja varustamiselle ja mahdollisille siivous-, ruokailu- ja muille palveluille.

Kysymys on myös ihmisten turvallisuudesta ja samoilla pelisäännöillä toimimisesta. Majoitustoimintaa koskevat tavanomaisesta asumisesta poikkeavat, terveellisyyteen, turvallisuuteen ja toiminnan verotukseen liittyvät normit, joita kaikkien alan toimijoiden tulisi noudattaa.

Kritiikkiä mainitussa päätöksessä saa kuitenkin uhkasakkojen kohdistaminen. Taloyhtiön ainoa asunto-osakeyhtiölaissa säädetty pakkokeino käsillä olevan kaltaisessa tilanteessa on huoneiston hallintaanottomenettely. Koska hallintaanotossa on kyse merkittävästä puuttumisesta osakkeenomistajan oikeuksiin, on sen perusteet sekä itse prosessi tarkkaan säädetty asunto-osakeyhtiölaissa. Lain mukaan yhtiökokous voi, hallituksen antaman varoituksen jälkeen, päättää huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan tilanteessa, jossa osakkeenomistaja käyttää huoneistoa olennaisesti yhtiöjärjestyksessä määrätyn käyttötarkoituksen vastaisesti eikä rikkomuksella ole vain vähäistä merkitystä.

Hankalaksi tilanteeseen puuttumisen hallintaanoton keinoin on tehnyt kuitenkin juuri se seikka, ettei  asumisen ja majoitusliiketoiminnan välinen rajanveto ole ollut selvä; Milloin huoneisto on olennaisesti asuinkäyttötarkoituksen vastaisessa käytössä?  Oikeuskäytännössä merkitystä on annettu mm. sille, millaista toimintaa huoneistossa tosiasiallisesti harjoitetaan. Kun toiminnot ovat asumisen kaltaisia (esimerkiksi KKO 1992:9;  ryhmäperhepäivätoiminta), ei hallintaanotto ole menestynyt. Asian riitautuessa lopullisen arvion tekeekin tuomioistuin.

Yhtiöjärjestyksen lisäksi huoneiston käyttötarkoitus määritellään rakennusluvassa, jonka noudattamista valvoo rakennusvalvontaviranomainen. Käsillä olevassa tilanteessa viranomainen on katsonut, että huoneistot ovat muussa kuin asuinkäytössä. On totta, että taloyhtiölle viranomaisen kanta toimii perusteluna myös yhtiöoikeudelliselle  hallintaanottomenettelylle. Ainakaan ennen kuin viranomaisen näkemys asiassa on lainvoimainen, ei riskiä tuomioistuinkäsittelyn lopputuloksesta tulisi kuitenkaan sälyttää taloyhtiölle.  Uhkasakko olisikin tullut kohdistaa yksinomaan majoitusliiketoimintaa harjoittavalle taholle.

Annettu kaupungin päätös ei siis ole vielä lainvoimainen, mutta selvää tässä vaiheessa kuitenkin jo on, että pelisääntöjä ja rajanvetoa toimintaan kaivataan.

Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan johtava lakimies Mia Pujals.