Herätys hallitus – lyhennysvapaa päättyy
Eteeni on kuluvan vuoden aikana tullut useampikin tapaus, jossa uudiskohteen osakkeenomistajalla on jäänyt pääomavastikkeet maksamatta pian sen jälkeen, kun taloyhtiön lainan lyhennykset ovat lyhennysvapaan jakson alkaneet. 
Lähes poikkeuksetta kyseessä on ollut asuntosijoittaja. Sijoitusasunnon hankkiminen uudiskohteesta on monessakin mielessä houkuttelevaa, eikä vähiten siitä syystä, että uudiskohteissa on usein paljon yhtiölainaa (yleensä 60-80 % velattomasta hinnasta) ja näissä yhtiölainoissa useasti alkuun 1-3 vuotta lyhennysvapaata, jona aikana asunnon omistaja maksaa yhtiölainasta vain korkoja. Omaa tai lainattua rahaa asunnon hankkimiseen tarvitaan siis suhteessa varsin vähän. Joitakin tämä voi houkutella liialliseen riskinottoon.
Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän pitää olla koko ajan hereillä vastikevalvonnan suhteen, olipa kyse sitten uudiskohteesta tai vanhasta yhtiöstä. Vastikerästien perinnän tulee olla tehokasta. Erityistä huomiota tulee kiinnittää juuri pääomavastikkeiden maksuihin, koska pääomavastike on yleensä määrältään varsin suuri. Maksuhuomautus, viivästyskorko ja perintäkulut saavat normaalisti maksukykyisen osakkaan hoitamaan vastikkeet ajallaan myös jatkossa. Tapauskohtaisesti voidaan harkita myös maksusuunnitelman tekoa osakkaan kanssa. Kuitenkin viimeistään siinä vaiheessa, kun kahden kuukauden vastikkeet ovat maksamatta, on osakkaan huoneiston hallintaanottoon tähtäävän varoituksen paikka. Varoituksen antamisesta päättää taloyhtiön hallitus.
Rästeihin on todella tärkeää reagoida hallintaanottovaroituksen antamisella riittävän ajoissa ennen kuin osakkaan velka yhtiölle kasvaa suureksi. Hiukseni nousevat pystyyn joka kerta kun kuulen yhtiön harkitsevan perintätoimia ja varoituksen antamista vasta kuuden kuukauden tai pidemmän ajan vastikerästien jälkeen! Taloyhtiöllä harvoin on muita tuloja kuin osakkailta kerättävät vastikkeet, ja niin lainanlyhennykset kuin kaikki muutkin yhtiön menot pitää pystyä niillä kattamaan. Tilanne voi olla katastrofaalinen muiden osakkaiden kannalta, jotka lopulta joutuvat maksumieheksi, jos rästejä ei joltain osakkaalta saada perittyä.
Ellei osakkeenomistaja hallintaanottovaroituksen tiedoksi saatuaankaan maksa rästejä, hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle päättämään huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan. Pääsääntöisesti hallintaanottoperusteeksi on riittänyt kolmen kuukauden vastikerästit, mutta jo pienempikin osuus voi riittää, jos summa on suuri ja laiminlyönnillä on vähäistä suurempi merkitys yhtiölle. Yhtiökokouksen hallintaanottopäätöksen jälkeen yhtiö vuokraa huoneiston enintään kolmen vuoden hallintaanottoajaksi ja kuittaa saatavansa vuokratulosta. Osakas menettää huoneiston hallintaoikeuden eli mahdollisuuden vuokrata tai asua siinä itse.
Varsinkin silloin, kun kyse on pääomavastikkeen maksamattomuudesta, voivat rästit olla euroissa hyvinkin mittavia. Tällöin yhtiön asunnosta saama vuokratulo ei välttämättä riitä kattamaan yhtiön saatavia. Muistuttaisinkin hallituksia siitä, että näissä tilanteissa yhtiön on järkevää hallintaanoton rinnalla vaatia vastikesaataviaan osakkaalta velkomuskanteella käräjäoikeudessa, minkä jälkeen saatavaa peritään ulosotossa. Hallintaanotto ja saatavan perintä oikeusteitse eivät siis ole toisiaan poissulkevia, vaan joissain tilanteissa toisiaan täydentäviä menettelyjä. Huoneiston hallintaanotto turvaa kuitenkin taloyhtiön asemaa velkojana monissa tilanteissa, niin omistajanvaihdoksessa, osakkeen ulosmittauksessa kuin osakkaan konkurssissakin, tehokkaammin kuin pelkkä saatavan oikeudellinen perintä.
En sinänsä ihmettele, että taloyhtiöiden korjauslainojenkin rahoittajapankit ovat alkaneet aiempaa enemmän kiinnostua taloyhtiöiden omistajarakenteesta ja vaativat osakeluetteloita todetakseen, mikä osuus osakkaista ei itse asu yhtiön rakennuksessa eli ovat sijoittajia. Toivoa kuitenkin sopii, ettei hyvin marginaalisen ryhmän liiallisesta riskinotosta tai ilmeisen ylimitoitetun velkavivun käytöstä johtuvat maksuvaikeudet hankaloita taloyhtiöiden lainansaantimahdollisuuksia tai tiukenna rahoituksen ehtoja. Ei kuitenkaan voida jättää huomioitta sitä faktaa, että yksityisillä asuntosijoittajilla on merkittävä rooli Suomen vuokra-asuntomarkkinoilla heidän mahdollistaessa kodin sadoilletuhansille ihmisille. Ehdoton valtaosa heistä hoitaa ja kykenee hoitamaan myös maksuvelvoitteensa taloyhtiölle ongelmitta.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies Katriina Sarekoski. Taloyhtiötäsi mietityttävistä hallinnollisista ja juridisista kysymyksistä voit keskustella Katriinan ja muiden lakimiestemme kanssa jäsenmaksuun sisältyvässä puhelinneuvonassa ma, ti, to klo 9 – 15, ke ja pe klo 10 – 15 numerossa 09 1667 6333.
