Isännöintisopimusten vastuunrajoitusehdot puhuttavat

Maria Forsblom

Aloitetaan juhlallisesti toteamalla, että sopimusoikeutemme kulmakivenä on sopimusvapaus eli oikeus järjestää sopimussuhteensa parhaaksi katsomallaan tavalla. Fiksu markkinatalouden ehdoilla toimiva yrittäjä pyrkiikin sopimuksin minimoimaan liiketoimintaansa sisältyvät tappioriskit. Kaupallisessa liiketoiminnassa on pitkään käytetty vastuunrajoituslausekkeita, joiden tarkoituksena on juuri rajoittaa liiketoimintaan liittyviä riskejä ja vastuita.

Taloyhtiömaailmassa vastuunrajoitusehdot ovat tulleet tutuiksi muun muassa rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) ja konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen (KSE) myötä. Esim. YSE 1998 -ehdoissa urakoitsijan korvausvastuu on takuuajan jälkeen rajattu vain vahinkoihin, jotka on aiheutettu tahallisesti tai törkeällä huolimattomuudella. Vastuunrajoitusehtoja voikin olla monenlaisia: niillä on saatettu esimerkiksi rajata vastuun enimmäismäärää tai rajata tiettyjä vahinkolajeja vastuun ulkopuolelle. Myös isännöintialalle on rantautunut isännöintisopimuksiin sisällytetyt vastuunrajoitusehdot. Isännöinnin yleisissä sopimusehdoissa (ISE 2007) ei vastuunrajoitusehtoja ole, vaan kysymys on yritysten itsensä laatimista ehdoista.

Juhlapuhetta sopimusvapaudesta voidaan jatkaa toteamalla, että voimme kyllä lähtökohtaisesti järjestää sopimuksemme parhaaksi katsomallamme tavalla, mutta vain jos pakottavasta lainsäädännöstä ei muuta johdu. Pakottavan lainsäädännön vaatimukset on siis huomioitava aina kun arvioidaan sitä, miten sopimuksen sisältö on mahdollista järjestää ja onko sopimukseen mahdollista sisällyttää vastuunrajoitusehtoja. No mitä tämä sitten tarkoittaa isännöintisopimusten vastuunrajoitusehtojen kannalta?

Isännöitsijän vahingonkorvausvastuusta säädetään asunto-osakeyhtiölain 24 luvussa ja säännökset isännöitsijän asunto-osakeyhtiölakiin perustuvasta vastuusta ovat pakottavia. Yhtiöjärjestyksessä ei ole mahdollista rajoittaa yhtiön oikeutta vahingonkorvaukseen esim. yhtiöön johtoon kuuluvan korvausvelvollisuuden osalta. Yhtiön johdon korvausvastuuta ei ole mahdollista rajoittaa myöskään sopimusehdoin.

Pyrkimyksiä rajoittaa isännöitsijän lakiin perustuvaa vastuuta alalla kuitenkin näkee.  En väitä, että kyse olisi tietoisesta valinnasta uhmata lainsäätäjää tai kokeilla kepillä jäätä. On mahdollista, että harhaluulo mahdollisuudesta sopia isännöitsijän korvausvastuusta on perua vanhan asunto-osakeyhtiölain ajalta. Vanhaan asunto-osakeyhtiölakiin ei sisältynyt yhtiön johdon korvausvastuusta koskevia säännöksiä ja tältä osin johdon vastuuseen sovellettiin osakeyhtiölakia. Osakeyhtiölain mukaan johdon vastuun rajaaminen on puolestaan tietyin edellytyksin mahdollista. Voimassa oleva asunto-osakeyhtiölaki ei tätä mahdollisuutta kuitenkaan anna. Näin todetaan mm. Asunto-osakeyhtiölain kommentaarissa, jota on ollut kirjoittamassa mm. lainsäädäntöneuvos Jyrki Jauhiainen.

Vastapuolelta voitaisiin tässä kohtaa esittää väite, että kyse ei ole isännöitsijän vastuun rajoittamisesta vaan sopimukseen perustuvasta isännöintiyrityksen vastuun rajoittamisesta. Pelatakseni pingispalloa itseni kanssa vastaan seuraavalla väitteellä: Isännöitsijäksi valitaan nykyisin usein yhteisö, jolloin vahingosta vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaan sekä yhteisö että päävastuullinen isännöitsijä. Tällöin yhteisö on suoraan lain tarkoittama isännöitsijä, jolloin yhteisön vastuuta ei voida sopimuksin kaventaa.

No entä, jos isännöitsijäksi on valittu henkilöisännöitsijä ja isännöintisopimus on laadittu isännöintitoimiston kanssa? Koska isännöitsijä on työsuhteessa isännöintiyritykseen, on isännöintiyrityksellä vahingonkorvauslain mukainen isännänvastuu työntekijänsä aiheuttamista vahingoista. Eli käytännössä taloyhtiö voi nähdäkseni joka tapauksessa vaatia korvausta suoraan isännöintitoimistolta isännöintisopimuksen sitä rajoittamatta.

Täysin vailla merkitystä vastuunrajoitusehdot eivät isännöintisopimuksissa kuitenkaan ole. Isännöintisopimuksessa on nimittäin saatettu sopia niin sanottujen lakimääräisten tehtävien lisäksi eräistä muista asiantuntijapalveluista. Jos kyse ei ole lain mukaan isännöitsijälle kuuluvasta tehtävästä, on vastuunrajoitusehdon sisällyttäminen sopimukseen mahdollista. Tietenkin edellyttäen, että vastuunrajoitusehto on kohtuullinen jne. Koska isännöitsijän lakiin perustuvat tehtävät on määritelty kovin ympäripyöreästi, on varsin tulkinnanvaraista mikä on asunto-osakeyhtiölakiin perustuva isännöitsijälle kuuluva tehtävä ja mikä taas sopimuksen mukainen muu asiantuntijapalvelu.

Hyvä sopimus ehkäisee riitoja ja toimii riskien hallinnan työkaluna ja palvelee tässä tarkoituksessa molempia sopijapuolia. Metsään kuitenkin mennään, jos sopimusehdot laaditaan enemmän kysymyksiä herättäviksi kuin vastauksia antaviksi.

Blogissa isännöintisopimusten vastuunrajoitusehtoja pohti neuvontalakimiehemme Maria Forsblom. Lakimiehemme laativat jäsentaloyhtiöiden tilauksesta myös kirjallisia lausuntoja – tutustu niihin tästä.