Lämpöpumppu lämmönlähteeksi – askelmerkit päätöksentekoon
Maalämpöön siirtyminen kiinnostaa tällä hetkellä monia taloyhtiöitä eikä syyttä – jatkuvat energian hinnan korotukset houkuttelevat kartoittamaan vaihtoehtoisia lämmitysratkaisuja ennätystahtia. Myyntimiehen pakeilla ei kuitenkaan kannata hätiköidä. Maalämpöhanke on suunniteltava ja valmisteltava huolellisesti siinä missä taloyhtiön muutkin isommat urakat.
Hyvä suunnittelu avainasemassa
Maalämpöön siirtyminen ei ole kaikille taloyhtiöille mahdollista tai teknistaloudellisesti tarkoituksenmukaista. Lämmitysjärjestelmän uusiminen on usein mittava investointi, jossa oleellista on huolellinen suunnittelu ja tiettyjen teknisten sekä juridisten seikkojen huomioon ottaminen.
Lämmitysmuodon muutosremonttia kannattaa tarkastella teknistaloudellisella hankesuunnitelmalla. Hankesuunnitelmassa selvitetään niitä vaihtoehtoja, jotka ovat mahdollisia ja investoinneiltaan kannattavia. Hankesuunnitelmia laativat LVI-suunnittelijat yhteistyössä sähkö- ja rakennesuunnittelijoiden kanssa. Hankesuunnitelmaa laativalla toimistolla tulisi olla riittävästi resursseja käytössä mm. arkkitehti, energialaskenta ja energiakaivojen mallinnuksesta.
Hankkeen kussakin vaiheessa on syytä kilpailuttaa toimijat ennen valintaa. Niin ikään taloyhtiön hankkimat asiantuntijat kannattaa kilpailuttaa ja valita tarjousten perusteella. Tarjouspyynnön huolellinen laadinta on tärkeää, jotta saadaan hyviä ja vertailukelpoisia tarjouksia.
Päätöksenteko yhtiökokouksessa
Maalämpöhankkeeseen ja sen rahoitukseen liittyvät päätökset tehdään yhtiökokouksessa. Hanke vaatii useamman yhtiökokouskäsittelyn, joista ensimmäisessä tehdään usein päätös esiselvityksen perusteella hankesuunnitteluun ryhtymisestä ja sen rahoittamisesta. Yhtiökokous myös päättää tarvittavista valtuutuksista hallitukselle. Valtuudet voivat koskea esimerkiksi suunnittelijoiden, urakoitsijoiden ja valvojien kilpailuttamista ja valintaa sekä lainan nostamiseen liittyviä asioita.
Maalämpöön siirtymisen on pääsääntöisesti katsottu olevan sellainen asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettu ns. tavanomainen uudistus, josta voidaan päättää yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksellä. Hankkeen kustannukset jaetaan kaikkien osakkeenomistajien maksettaviksi yhtiöjärjestyksessä määritellyn vastikeperusteen mukaan. On syytä huomata, että vastoin yleistä virhekäsitystä, hankkeen kustannuksia ei automaattisesti jaeta hoitovastikeperusteisesti. Tältä osin on toisin sanoen noudatettava yhtiöjärjestykseen kirjattua jakoa siitä, mitkä menot katetaan hoitovastikkeella ja mitkä pääomavastikkeella.
Askelmerkit tiivistetysti
Lämmitysmuodon vaihtamiseen tai sen päivittämiseen tulisi sisältyä seuraavia kohtia:
- Hankesuunnitelma
- Laaditaan, kun päätös hankesuunnittelun aloittamisesta ja sen rahoituksesta on yhtiökokouksessa tehty.
- Suoritetaan kohdekatselmus, jossa kartoitetaan kiinteistön historia, nykyinen tekniikka, tekniset tilat ja tontti. Suunnittelija tutustuu nykytilanteen kulutuksiin ja suunnitelmiin samalla selvittäen mitkä vaihtoehdot ovat mahdollisia. Tässä yhteydessä on myös selvitettävä, onko lämpöpumpuille tiloja käytettävissä, mahtuuko tontille energiakaivoja ja voidaanko kohteessa hyödyntää lämmöntalteenottoratkaisuja.
- Vertaillaan eri teknisiä vaihtoehtoja ja tehdään niiden investointi- ja kannattavuusvertailu. Tehdään selvitys kaukolämmöstä irtaantumisen kustannuksista. Samalla selvitetään rahoitukseen liittyvät asiat kuten mahdolliset avustukset.
- Päätös hankesuunnitelman hyväksymisestä ja toteutussuunnitteluvaiheen aloittamisesta sekä rahoituksesta viedään yhtiökokoukseen.
- Toteutussuunnittelu
- Sisältää suunnitelmien laadinnan hankesuunnitelman pohjalta taloyhtiön hyväksymän järjestelmän mukaan. Nimetään hankkeeseen tarvittavat pätevät suunnittelijat ja huolehditaan viranomaisselvityksistä ja lupien hakemisesta.
- Maalämpöpumppujen tehomitoitus ja energiakaivojen ja varaajien sekä sähkökattiloiden tarpeen määrittelyt. TRT-mittauksen suunnittelu ja seuranta sekä saatujen tulosten hyödyntäminen energiakaivojen mallintamisessa. Sähkön tarpeen määrittely ja tarvittavien uudistusten kuten kaapelointien ja keskusten uusimissuunnittelu. Tilajärjestelyjen suunnittelu rakennesuunnittelijan ja mahdollisesti arkkitehdin suunnitelmien pohjalta. Tilamuutoksissa on myös huomioitava taloyhtiön aiempi päätöksenteko sekä nykyinen lainsäädäntö sekä rakennusluvasta tulevat reunaehdot.
- Yhtiökokous päättää hankkeen toteuttamisesta ja rahoittamisesta ja myöntää tarvittavat valtuudet jatkotoimiin hallitukselle.
- Toteutussuunnitelmassa laadittujen teknisten ja taloudellisten asiakirjojen pohjalta laaditaan tarjouspyyntöasiakirjat, joilla urakan kilpailutus toteutetaan.
- Urakkavaihe
- Urakkatarjoukset vertaillaan ja valitun urakoitsijan kanssa laaditaan urakkasopimus.
- Urakan suoritusta valvoo joko suunnittelijat ja/tai erikseen palkattavat valvojat. LVI-töille, rakennustöille ja sähkötöille tarvitaan erilliset valvojat tai suunnittelijan valvonta. Valvonta perustuu toteutussuunnittelussa laadittuihin asiakirjoihin ja niiden pohjalta laadittuun urakkasopimukseen.
- Urakan valmistuttua suoritetaan vielä toimintakokeita ja varmistutaan siitä, että laitteisto toimii toivotulla tavalla ja ennakoidut säästöt saavutetaan.
- Urakan jälkeen alkaa takuuaika, joka on yleensä kaksi vuotta. Takuuaikana urakoitsija korjaa mahdolliset virheet urakka-asiakirjojen mukaan.
Moni taloyhtiö on saattanut tehdä päätöksen maalämpöön siirtymisestä avaimet käteen periaatteella, jossa suunnittelun ja asennuksen hoitaa sama urakoitsija. Ennen kuin sopimuksen allekirjoittaa, voi ja kannattaa vielä pyytää ulkopuoliselta insinööritoimistolta selvitystä tarjotusta laitteistokokoonpanosta. Tarkastelussa tulisi varmennettua mitoituksen oikeellisuus ja energiakaivojen riittävyys mallintamalla sekä sähkökulutus kyseisellä laitekokoonpanolla.
Jos taloyhtiön lämpöpumppuhanke kiinnostaa tai olette jo hankkeessanne edennyt, voi jäsenyhtiö kysyä mieltä askarruttavista asioista juridisesta tai lvi-teknisestä neuvonnastamme.
Blogin ovat kirjoittaneet Kiinteistöliitto Uusimaan LVI-asiantuntija Arto Kemppainen ja lakimies Sanni Nuutinen.
