Latausinfrahankkeet – sopimusten ja yhtiöjärjestysmääräysten sokkelossa
Taloyhtiöissä suunnitellaan ja rakennetaan kiihtyvällä tahdilla sähköajoneuvojen lataamiseen tarvittavaa infraa. Latauslaitteita asennetaan paljon myös osakkeenomistajan muutostöinä. Epäselvyyttä tuntuu olevan sen suhteen, milloin osakkeenomistajan vastuut mm. latausmaksuista kirjataan yhtiöjärjestykseen ja milloin laaditaan sopimus. Oiotaan siis joitakin väärinkäsityksiä.
Autopaikan hallintaoikeus
Olennaista on ensinnäkin erottaa ne tilanteet, joissa autopaikat ovat yhtiön hallinnassa ja ne, joissa paikat ovat osakashallinnassa. Osakkeenomistajan hallintaoikeuden sisältö selviää yhtiöjärjestyksestä. Yhtiöjärjestyksessä on voitu määritellä, että autopaikka kuuluu osakkeenomistajan hallitsemaan huoneistoon. Autopaikka saattaa olla myös omana osakeryhmänään. Näissä tilanteissa autopaikka on juridisesti ottaen osakashallinnassa. Yhtiön hallintaan jäävät autopaikat on voitu määritellä yhtiöjärjestyksessä nimenomaisesti. Mahdollista myös on, että yhtiössä olevista autopaikoista ei sanota yhtiöjärjestyksessä mitään. Tällöin autopaikat ovat juridisesti yhtiön välittömässä hallinnassa ja yhtiö vuokraa autopaikkoja yhtiössä asuville ja toimiville.
Latausenergian korvaaminen
Asunto-osakeyhtiölain lähtökohtana on, että osakkeenomistajan vastikkeenmaksuvelvollisuudesta pitää määrätä yhtiöjärjestyksessä. Jotta osakashallinnassa olevasta autopaikasta voidaan peritä vastiketta, tulee siis vastikkeen perusteesta ja maksuvelvollisuudesta määrätä yhtiöjärjestyksessä. Sama koskee energiankulutuksen korvaamista tilanteessa, jossa osakkeenomistaja lataa sähköajoneuvoa hallintaansa kuuluvalla autopaikalla ja yhtiölle aiheutuu kustannuksia kulutetusta lataussähköstä. Tällöin yhtiöjärjestykseen tulisi lisätä määräys latausvastikkeesta. Kun vastike perustuu hyödykkeen eli sähkön todelliseen tai luotettavasti arvioitavissa olevaan kulutukseen, ei osakkeenomistajan suostumusta määräyksen lisäämiselle yhtiöjärjestykseen lähtökohtaisesti tarvita.
Osakkeenomistajan velvollisuus maksaa korvausta kulutetusta lataussähköstä voi perustua myös yhtiön kanssa tehtävään sopimukseen, mutta tässä on muistettava, että sopimus sitoo vain sopijapuoliaan. Sopimukseen perustettava maksuvelvollisuus sopii siis lähinnä tilanteisiin, joissa latauslaite on asennettu yksittäisen osakkeenomistajan muutostyönä ja asennus voidaan nähdä tilapäisratkaisuna. Jos kysymys on pysyvästä ratkaisusta, tulisi yhtiöjärjestykseen lisätä latausvastikemääräys.
Sen sijaan, jos autopaikat ovat yhtiön hallinnassa eli yhtiö vuokraa autopaikkoja yhtiössä asuville ja toimiville, ei yhtiöjärjestykseen ole tarpeellista lisätä määräystä latausvastikkeesta tai -maksusta. Kyse ei oikeastaan edes ole vastikkeesta vaan käyttökorvauksesta. Tällöin latausmaksun maksuvelvollisuus voidaan perustaa yhtiön ja paikan vuokraajan kanssa tehtävään sopimukseen. Lataussähkön maksuvelvollisuudesta voidaan sopia joko autopaikan vuokrasopimuksen yhteydessä tai erikseen tehtävässä sopimuksessa.
Vastuu kunnossapidosta
Entäpä sitten vastuu latauslaitteen kunnossapidosta? Kunnossapitovastuun kannalta merkitystä on sillä, onko latauslaite asennettu yhtiön hankkeena vai osakkeenomistajan muutostyönä. Jos latauslaite on yhtiön asennuttama, kuuluu vastuu latauslaitteen kunnossapidosta lähtökohtaisesti yhtiölle. Jos latauslaite on asennettu yhtiön luvalla osakkeenomistajan muutostyönä, kuuluu vastuu kunnossapidosta puolestaan osakkeenomistajalle. Lain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta on mahdollista poiketa, mutta tällöin vastuu tulisi kirjata yhtiöjärjestykseen.
Yhtiöjärjestykseen lisättävät kunnossapitovastuumääräykset toimivat tilanteissa, joissa autopaikka on osakashallinnassa. Kuitenkin jos osakkeenomistajalle annettava lupa latauslaitteen asennukseen voidaan nähdä tilapäisratkaisuna esimerkiksi sähkökapasiteetin rajallisuuden vuoksi, on sopimuksen laatiminen suositeltavaa. Sopimuksessa tulisikin ottaa tällöin kantaa mm. siihen, että annettava lupa on voimassa toistaiseksi ja yhtiöllä on oikeus vaatia asennuksen poistamista tilanteessa, jossa sähkökapasiteetin rajat tulevat vastaan.
Sopimus tulisi laatia myös silloin, jos kysymys on yhtiöltä vuokratusta autopaikasta, jolle osakkeenomistaja on yhtiön luvalla asentanut latauslaitteen. Sopimuksessa tulisi sopia mm. asennuksen ehdoista, energiankulutuksen korvaamisesta, kunnossapitovastuusta ja menettelystä vuokrasopimuksen päättyessä. Yhtiöjärjestykseen lisättävä määräys kunnossapitovastuusta koskien osakkeenomistajan yhtiöltä vuokraamaa paikkaa ei ole kuitenkaan toimiva, koska oikeus autopaikkaan ei ole pysyvä.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies Maria Forsblom.
