Meteliä naapurista – mitä hallitus voi tehdä?
Osakas on ottanut yhteyttä hallituksen puheenjohtajaan kertoakseen, että naapuriin kesän alussa muuttanut vuokralainen metelöi ja kuuntelee toistuvasti kovaäänistä musiikkia erityisesti iltamyöhään. Mitä toimia hallitukselta vaaditaan tällaisessa tilanteessa? Millaisia keinoja taloyhtiöllä ylipäänsä on käytettävissään mahdollisen häiriön poistamiseksi?
Kaikki lähtee liikkeelle asian selvittämisestä. Isännöitsijää ohjeistetaan pyytämään häiriöistä ilmoittaneilta asukkailta kirjallisia selvityksiä siitä, millaista häiriötä on koettu ja milloin, kuka on häirinnyt ja missä. Lievemmissä tapauksissa asia kannattaa yrittää ratkaista juttelemalla, neuvottelemalla, epävirallisilla huomautuksilla tai kenties pyytämällä naapuruussovittelua avuksi.
On hyvä ottaa yhteyttä myös vuokranantajana toimivaan osakkaaseen tilanteen selvittämiseksi. Tämä on tärkeää myös siitä syystä, että joskus jo vuokranantajan yhteydenotto vuokralaiseen riittää poistamaan ongelman. Vuokranantajalla on tietyissä tilanteissa myös mahdollisuus irtisanoa tai purkukynnyksen ylittyessä jopa purkaa vuokrasopimus päättymään välittömästi. Mikäli asia ratkeaa tätä kautta, ei yhtiöltä välttämättä vaadita enempiä toimia.
Jos vuokranantaja ei saa vuokralaisen häiritsevää käytöstä loppumaan tai asia ei muutoin etene, voi taloyhtiöllä olla mahdollisuus ottaa huoneisto hallintaan. Lain mukaan huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan mm. silloin, jos huoneistossa vietetään vähäistä merkitsevämpää häiritsevää elämää. Huoneiston hallintaan ottaminen tarkoittaa, että huoneiston hallintaoikeus siirtyy taloyhtiölle enintään kolmen vuoden määräajaksi. Tänä aikana osakkeenomistajalla ei ole oikeutta asua huoneistossa tai vuokrata sitä.
Merkityksellistä hallintaanottomenettelyn kannalta on nimenomaan se, onko huoneistossa vietetystä elämästä aiheutunut häiriötä muille talossa asuville. Ilta- ja yöaikaan tapahtuva häiriköinti on arvioinnissa vakavampaa kuin päiväsaikaan tapahtuva. Lisäksi on huomattava, että yhtiön on voitava näyttää toteen se, että häiritsevä elämä on ollut toistuvaa ja vähäistä merkittävämpää. Näistä syistä naapurien kuuleminen ja todistelun kerääminen on hyvinkin tärkeää.
Jos hallintaanottomenettelyn kynnys ylittyy, tulee hallituksen prosessin käynnistämiseksi antaa vuokranantajaosakkaalle ja vuokaralaiselle kirjallinen varoitus todisteellisesti tiedoksi. Käytännössä varoituksen laatii usein isännöitsijä, mutta taustalla on oltava hallituksen päätös asiasta. Varoituksessa on ilmoitettava, että yhtiöllä on mahdollisuus ottaa huoneisto hallintaan, sekä kerrottava, mistä huoneiston hallintaan ottaminen johtuu.
Jos häiritsevän elämän vietto loppuu viivytyksettä varoituksen tiedoksisaamisen jälkeen, ei huoneistoa enää voida ottaa yhtiön hallintaan. Tällöinhän ongelma on onnistuttu poistamaan. Jos taas vuokralainen ei varoituksesta huolimatta oikaise menettelyään, kutsuu hallitus koolle ylimääräisen yhtiökokouksen päättämään huoneiston hallintaanotosta. Päätöksessä on mainittava peruste, kestoaika ja sen kohteena olevat tilat. Myös yhtiökokouksen päätös on annettava tiedoksi sekä osakkaalle että vuokralaiselle ja vieläpä 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä.
Kun huoneisto on otettu yhtiön hallintaan, tulee hallituksen viipymättä ryhtyä etsimään siihen sopivaa vuokralaista. Yhtiö vuokraa huoneiston hallintaanoton ajaksi, jonka jälkeen huoneiston hallinta siirtyy takaisin vuokranantajaosakkaalle.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies Jonna Puolanto.
