Milloin taloyhtiön hallitus voi joutua vahingonkorvausvastuuseen?
Taloyhtiön hallituksella on keskeinen rooli taloyhtiön hallinnon hoitamisessa ja toiminnan asianmukaisessa järjestämisessä. Kolikon kääntöpuolena tärkeiden tehtävien hoitamiseen voi liittyä vahingonkorvausvastuu, jos tehtäviä laiminlyödään tai niitä hoidetaan huolimattomasti. Vastuuta ei kuitenkaan tarvitse pelätä; aktiivisuudella, kiinnostuksella ja tarvittaessa asiantuntijoiden hyödyntämisellä pärjää jo pitkälle.
Asunto-osakeyhtiölakiin perustuva vahingonkorvausvastuu
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Huolellisuusvelvoitteella viitataan siihen, että lain mukaan hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Lisäksi hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
Korvausvastuun syntyminen edellyttää, että huolimattoman toiminnan tai laiminlyönnin johdosta on syntynyt euromääräisesti mitattavaa vahinkoa. Lisäksi aiheutuneen vahingon tulee olla syy-yhteydessä hallituksen jäsenten huolimattomaan toimintaan.
Huolellisuutta arvioidaan objektiivisesti eli hallituksen jäsenen on toimittava siten kuin huolellinen henkilö toimisi vastaavissa olosuhteissa. Riittävänä huolellisuutena voidaan yleensä pitää sitä, että ratkaisun taustaksi on hankittu tilanteen edellyttämä asianmukainen tieto, sen perusteella on tehty johdonmukainen päätös eivätkä päätöksentekoon ole vaikuttaneet hallituksen jäsenten eturistiriidat.
Lähtökohtana yhteisvastuu
Hallitus vastaa tekemistään päätöksistä pääsääntöisesti yhteisesti, jos kaikki hallituksen jäsenet ovat osallistuneet päätöksentekoon. Vastaan äänestäneet tai poissa olleet hallituksen jäsenet eivät ole lähtökohtaisesti vastuussa virheellisistä päätöksistä. Hallituksesta kesken toimikauden eronnut jäsen ei myöskään ole vastuussa eronsa jälkeisistä hallituksen toimista.
Jos hallituksen jäsen ei halua sitoutua hallituksen enemmistöpäätökseen, kannattaa eri mieltä olevan jäsenen jättää asiasta eriävä mielipiteensä hallituksen kokouksen pöytäkirjaan. Eriävän mielipiteen jättänyt jäsen ei lähtökohtaisesti vastaa päätökseen mahdollisesti liittyvistä vastuista.
Esimerkkejä vastuutilanteista
Oikeuskäytännössä hallitus on katsottu korvausvastuulliseksi esimerkiksi tilanteessa, jossa isännöitsijän toimia ja rahavarojen käyttöä ei ole valvottu. Lisäksi yhtiön johto on tuomittu korvausvastuuseen, kun hallituksen jäsenet ja isännöitsijä ovat laiminlyöneet velvollisuutensa periä yhtiövastikkeita ja ottaa huoneistoja yhtiön hallintaan maksamattomien vastikkeiden vuoksi. Vastuutilanteet voivat liittyä myös esimerkiksi yhtiön korjaushankkeiden huolimattomaan organisointiin. Vastuukysymykset voivat realisoitua niin ikään, jos toimivalta ylitetään. Toimivallan ylityksestä on kyse esimerkiksi silloin, kun hallitus tekee päätöksen asiasta, joka olisi kuulunut yhtiökokouksen päätettäväksi.
Huolellisen toiminnan kulmakivet
Vahingonkorvausvastuuseen joutuminen on epätodennäköistä, jos hallitus on toimissaan aktiivinen ja pyrkii ottamaan asioista selvää. Huolellisen toiminnan perusperiaatteita ovat mielestäni mm. seuraavat:
- Tunne taloyhtiösi
- Perehdy yhtiösi keskeisiin asiakirjoihin kuten yhtiöjärjestykseen, sopimuksiin (erityisesti isännöinti-, kiinteistönhuolto- ja vakuutussopimus), aikaisempiin kokouspöytäkirjoihin sekä yhtiön taloutta ja rakennusten kuntoa koskeviin asiakirjoihin (mm. viimeisin tilinpäätös, kuntoarviot, kunnossapitotarveselvitys). Huom! Johdon vastuuvakuutus on hallituksen jäsenten turvana monissa vahingonkorvausvastuutilanteissa.
- Tiedä yhtiösi tulevat kunnossapitotarpeet pääpiirteittäin.
- Hyödynnä asiantuntijoita
- Ammattitaitoinen isännöitsijä on hallituksen tärkein työpari. Hallituksen tehtäviin kuuluu kuitenkin myös isännöitsijän valvonta, joten yhtiön asioiden hoitoa ei voi jättää yksin isännöitsijän vastuulle.
- Konsultoi alan asiantuntijoita erityisosaamista vaativissa asioissa.
- Valmistele ja dokumentoi päätökset huolellisesti
- Laadi päätöksistä selkeät pöytäkirjat.
- Varmista päätöksenteossa, että hallituksella on toimivalta tehdä kyseinen päätös.
- Seuraa yhtiön tilannetta
- Seuraa vastike- ja kulutilannetta säännöllisesti.
- Seuraa sähkön, lämmön ja veden kulutuslukemia säännöllisesti.
- Selvitä budjettipoikkeamat tai likviditeettiongelmat viipymättä.
Huolellista hallitustoimintaa konkretisoi esimerkiksi Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus
Lopuksi on hyvä muistaa, että vastuukysymykset ovat usein moninaisia ja tilanteita on aina arvioitava tapauskohtaisesti. . Tässä kirjoituksessa ei käsitelty isännöitsijän vahingonkorvausvastuuta, joka tulee usein arvioitavaksi samanaikaisesti hallituksen vastuun kanssa, eikä vastuun vanhentumista. Lakineuvontamme on jäsenten hyödynnettävissä myös korvausvastuisiin liittyvissä kysymyksissä.
Sanni Nuutinen
lakimies, OTM
