”Myytti” rakennuttajan 10-vuotisvastuusta

Neuvonnassamme törmään silloin tällöin tiettyyn harhakäsitykseen rakennuttajan 10-vuotisvastuusta. Taloyhtiössä saatetaan olla siinä käsityksessä, että riittävää on, kun uudiskohteessa ilmenneistä virheistä reklamoidaan rakennuttajalle kymmenenteen vuoteen mennessä. Kymmenen vuoden ikää lähentelevässä taloyhtiössä saatetaan järjestää 10-vuotistarkastus, jonka tarkoituksena on koota yhteen kaikki virheet ja puutteet, joita kohteessa on kymmenen vuoden aikana havaittu ja reklamoida ne kaikki kootusti rakennuttajalle. Yllätykseksi rakennuttaja ilmoittaakin, että reklamoidut virheet ja puutteet ovat sellaisia, jotka olisi pitänyt havaita aiemmin ja joista olisi tullut reklamoida asianmukaisesti jo aikaa sitten. Kun näin ei ole toimittu, rakennuttaja kieltäytyy korjaamasta virheitä ja puutteita vedoten vastuun vanhentumiseen. Miten tässä näin kävi? Eikö rakennuttaja vastuuaika olekaan kymmenen vuotta?

Uuden asunnon kaupasta ja perustajaosakkaan eli rakennuttajan vastuista säädetään asuntokauppalaissa. Asuntokauppalaki ei kuitenkaan tunne ns. rakennuttajan 10-vuotisvastuuta, vaan kymmenen vuoden aikaraja perustuu lakiin velan vanhentumisesta. Rakennuttajan 10-vuotisvastuu on käsitteenä harhaanjohtava siinä mielessä, että rakennuttajan vastuu voi vanhentua jo paljon tätä aiemmin.

Asuntokauppalain mukaan ostajan ja taloyhtiön on ilmoitettava vuositarkastukseen mennessä kaikki havaitsemansa virheet ja puutteet. Jos virheistä ei ole ilmoitettu vuositarkastukseen mennessä, vaikka virhe olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa, oikeus vedota virheeseen on menetetty. Vuositarkastus ei kuitenkaan vapauta rakennuttajaa piilevien virheiden osalta, joita ei ole voitu havaita vuositarkastukseen mennessä. Tällaisesta virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan ostajan ja taloyhtiön on ilmoitettava rakennuttajalle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Jos virheestä ei ole reklamoitu kohtuulliseksi katsottavassa ajassa, oikeus vedota virheeseen on pääsääntöisesti menetetty. Suositeltavaa on reklamoida virheestä aina viipymättä.

Vaikka taloyhtiö olisi reklamoinut piilevästä virheestä kohtuullisessa ajassa, tämä ei aina riitä. Yhtiön on muistettava myös uudistaa jo tehty reklamaatio vähintään kolmen vuoden välein, jos rakennuttaja on passiivinen eikä reklamaatiosta huolimatta korjaa virhettä. Näin yhtiön reklamaatio ei pääse vanhentumaan. Jos yhtiö on havainnut ja reklamoinut virheen esimerkiksi neljännen vuoden kohdalla, reklamaatio on uudistettava viimeistään kolmen vuoden kuluessa eli seitsemännen vuoden kohdalla eikä jäädä odottamaan 10-vuotistarkastusta.

Rakennuttajan vastuu piilevistä virheistä ei ole ikuinen. Vanhentumislain mukaan velan vanhentuminen on katkaistava viimeistään ennen kuin sopimusrikkomuksesta tai vahinkoon johtaneesta tapahtumasta on kulunut 10 vuotta. Kymmenen vuotta on siis takaraja rakennuttajan vastuulle. Siitä katsotaanko kymmenen vuoden aika alkavaksi yhtiön hallinnanluovutuskokouksesta (KKO 1997:209) vai rakennuksen käyttöönotosta, on esitetty erilaisia tulkintoja. Asemansa turvatakseen kymmentä vuotta lähestyvän taloyhtiön kannattaa reklamoida viime metreillä ilmenevät virheet rakennuttajalle kuten muutkin virheet eli viipymättä.

Yhteenvetona ja muistutuksena taloyhtiöille:

• Reklamoi virheistä rakennuttajalle viipymättä sitä mukaa kuin niitä ilmenee kohteessa
• Jos rakennuttaja on passiivinen korjausten suhteen, muista uudistaa reklamaatio vähintään kolmen vuoden välein
• Jos vakuutta ei ole vielä vapautettu, on syytä reklamoida myös vakuudenantajaa ja uudistaa reklamaatio vähintään kolmen vuoden välein.
• Kymmenen vuotta on takaraja rakennuttajan vastuun vanhenemiselle

Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies Heidi Nordström.