Pappi, lukkari, talonpoika, kuppari – pari sanaa huoneiston käyttötarkoituksen vastaisesta käytöstä
Lapsena halusin tutkimusmatkailijaksi – lukiossa ainakin vähintäänkin pois Jyväskylästä, vaikka tuo kelpo kaupunki olikin 1990-luvun puolivälissä ja lie sitä epäilemättä edelleenkin. Päädyin opiskelemaan yliopistoon Helsinkiin, josta aukesi myös kiehtova meri, jota pitkin – ainakin ajatuksissa – pääsisi myös tutkimusmatkoillekin.
Nykyään teen tutkimusmatkoja pääasiallisesti asumisen lainsäädäntöön, mutta toisinaan sentään myös lähisaaristoon.
Kaikki ihmiset asuvat jossakin. Suomessa asutaan yleisimmin taloissa, mutta jotkut asuvat laivoissa (eräät veneissäkin), jotkut kansanedustajat kuulemma jopa saunoissakin.
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä tulee määritellä huoneistojen käyttötarkoitus, esim. asunto tai liikehuoneisto, työtila tai varasto. Näiden käyttötarkoitukseltaan asuntojen ja liikehuoneistojen ja muiden tilojen rakentamista sääntelee maankäyttö- ja rakennuslaki ja erilaiset viranomaismääräykset jotka edellyttävät rakennuksilta tiettyä rakenteiden lujuutta ja vakautta, paloturvallisuutta, terveellisyyttä (mm. lämpötila, valaistusolosuhteet), käyttöturvallisuutta, esteettömyyttä, meluntorjuntaa ja ääniolosuhteita sekä energiatehokkuutta jne.
Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä mainittua huoneiston käyttötarkoitusta ei käytännössä voida muuttaa ilman yhtiökokouksen päätöstä ja kyseisen huoneiston omistajan suostumusta. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutos edellyttää myös aina rakennusvalvonnan lupaharkintaa. Yleensä käyttötarkoitusten muutokset ovat rakennusluvanvaraisia.
Käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää lisäksi usein myös konkreettisia rakennustöitä huoneistossa.
Elävässä elämässä tulee vastaan tilanteita, joissa osakehuoneistoa käytetään sen yhtiöjärjestyksessä määritellyn käyttötarkoituksen vastaisesti. Tästä voi aiheutua kaikenlaista haittaa ja harmia. Asukkaita saattaa kismittää, että naapuriasunnossa ja porraskäytävässä ravaa alvariinsa asiakkaita ostamassa netissä markkinoituja kuppeja, suksia ja ämpäreitä. Tämä ei kuitenkaan lähtökohtaisesti ole käyttötarkoituksen vastaista.
Asuinhuoneiston äänieristystä ei sen sijaan ole esimerkiksi ole suunniteltu ravintolakäyttöön. Samoin närää voi aiheuttaa asunnoissa toimivat huoneistohotellit. Naapuriaan ei voi valita, mutta taloyhtiöllä voi olla joskus mahdollisuus puuttua ongelmiin ottamalla huoneisto yhtiön hallintaan enintään kolmen vuoden ajaksi esimerkiksi olennaisesti huoneiston käyttötarkoituksen vastaisen käytön vuoksi.
Tähän puuttumiseen on säädetty kuitenkin tapauskohtaista harkintaa eli lainsäätäjän asettamaa puuttumiskynnystä. Korkein Oikeus on aikanaan esimerkiksi katsonut, että asuntoa voitiin käyttää hammaslääkärin vastaanoton pitoon ja toisessa tapauksessa asuntoa perhepäivähoitotoimintaan. Edellisessä tapauksessa huoneistossa myös asuttiin ja jälkimmäisessä ei, mutta katsottiin kuitenkin, että ryhmäperhepäivätoiminta ei kuitenkaan olennaisesti poikkea asumisesta.
Oikeuskirjallisuudessa olennaisena hallintaanoton edellytyksenä on toisinaan pidetty sitä, että käyttötarkoituksen vastaisesta toiminnasta aiheutuu häiriötä talon muille asukkaille tai lisäkustannuksia taloyhtiölle. Esimerkiksi kerrostalojen huoneistohotelleista ei ole vielä ”ennakkotapausta”. Ongelma oikeustapauksissa on ihmisen kannalta se, että jokainen keissi on hieman erilainen ja niistä ei voida tehdä laajempia yleistyksiä.
Summa Summarum: oikeustila on epäselvä ja tulkinnanvarainen ja edellyttää lainsäätäjän toimia tai tuomioistuimelta oikeustieteellistä tutkimusmatkailua.
Tervehditään toisiamme sitä odotellessa, hyvässä hengessä 🙂
Kirjoittaja Simo Vihemäki on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies. Simon ja muut lakimiehemme tavoitat lakineuvonnasta ma, ti, to klo 9 – 15, ke ja pe klo 10 – 15 numerossa 09 1667 6333.
