Pitääkö huoneistoremontista ilmoittaa taloyhtiölle ja miksi?

Kysymys pyörii varmasti usein remonttia suunnittelevan osakkaan mielessä. Miksi ilmoittaisin remontista yhtiölle, kun siitä tulee vain lisää kustannuksia, lisää vaivaa ja lisää byrokratiaa.

Onko tosiaan kyse vain lainsäätäjän halusta luoda lisää byrokratiaa vai löytyykö säännösten taustalta järkeäkin?

Punainen lanka löytynee, kun palaamme asunto-osakeyhtiöasumisen alkulähteille. Asunto-osakeyhtiössä asuminen ns. yhteisöasumista. Vaikka omistat asuntosi, et sitä kuitenkaan ”omista”. Taloyhtiössä osakkeenomistajana omistat vain osakkeita, jotka tuottavat oikeuden huoneistosi hallintaan. Itse rakennuksen, jossa asuntosi sijaitsee, omistaa taloyhtiö. Tästä syystä, kärjistetysti sanoen, taloyhtiö on viime kädessä vastuussa siitä, että sen rakennukset ja siinä sijaitsevat huoneistot ovat määräysten mukaisessa kunnossa ja täyttävät asuinhuoneistolle asennetut kriteerit. Jos virheellisen huoneistoremontin korjauskustannukset lopulta kaatuvat taloyhtiölle, ovat maksajina yhtiön kaikki osakkeenomistajat.

Siten myös taloyhtiön intressissä ja velvollisuutena on huolehtia siitä, että osakkeenomistajan huoneistossa tekemät remontit tehdään ns. hyvän rakennustavan mukaisesti. Tästä syystä osakkeenomistajan tulee ilmoittaa yhtiölle kirjallisesti ja etukäteen huoneistoremontista, ”jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen”.  Ilmoituksen tarkoituksena on saattaa hallituksen ja isännöitsijän arvioitavaksi se, onko osakkeenomistaja remontti ns. ”asianmukainen”. Vastaako suunniteltu toteutus hyvää rakennustapaa ja ovatko esitetyt remontin tekijät päteviä kyseisen remontin tekemiseen. Edelleen arvioitavaksi tulee se, vaatiko remontti viranomaislupaa ja mikä on tarvittavan yhtiön suorittaman valvonnan laajuus.

Sekin lienee ymmärrettävää, että yksittäisen osakkeenomistajan remontin kustannukset eivät saa rasittaa yhtiön muita osakkaita. Siten yhtiön johdon huolehtiessa sille kuuluvista tehtävistä remontin hyvän rakennustavan mukaisuuden varmistamiseksi, on selvää, että syntyneet tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset kuuluvat remonttia suorittavan osakkaan maksettavaksi. Tämä periaate on kirjattu myös selkeästi asunto-osakeyhtiölakiin.

On myös osakkeenomistajan etu, että huoneistossa suoritetut remontit on yhtiölle ilmoitettu ja yhtiön tiedossa muun muassa yhtiön suorittaessa erilaisia kunnossapito- ja muutostöitä. Esimerkiksi putkiremontin suunnittelussa voidaan tällöin huomioida mahdollinen jo tehty kylpyhuoneen laajennus tai yhtiön kylpyhuonesaneerauksessa osakkeenomistajan jo tekemä remontti. Osakkeenomistaja saattaa olla oikeutettu ns. hyvitykseen yhtiön urakassa, jos vastaava työ on jo suoritettu osakkaan toimesta huoneistossa. Hyvitys edellyttää kuitenkin lähtökohtaisesti, että osakkaan remontista on ilmoitettu yhtiölle ja yhtiöllä on ollut mahdollisuus sitä valvoa.

Ilmoittamatta jättämiinsä remontteihin osakkeenomistaja törmää viimeistään isännöitsijäntodistusta pyydettäessä. Lain mukaan osakkeenomistajan remontit tulee yhtiössä luetteloida huoneistokohtaisesti ns. remonttirekisteriin ja ne tulee merkitä isännöitsijäntodistukseen. Jos remontista ei ole ilmoitettu yhtiölle ei yhtiöllä ole ollut sitä mahdollista valvoa. Isännöitsijäntodistuksen kirjaukset jäävät siten väistämättä puutteellisiksi ja herättävät varmasti kysymyksiä ja epävarmuutta asuntokaupassa.

Vielä viimeisenä, huoneistossa tehdyillä remonteilla ja niistä ilmoittamisella voi olla myös vaikutusta osakkeenomistajan kunnossapitovastuun sekä mahdollisen vahingonkorvausvastuun arvioinnissa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan: ”Yhtiö vastaa sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.” Säännöksen mukaan yhtiön mahdollisuudella valvoa remonttia voi siten olla merkitystä kunnossapitovastuun arvioinnissa. Tapauskohtaisesti joudutaan kuitenkin arvioimaan mm. sitä, olisiko yhtiön valvonnalla ollut vaikutusta vian tai vahingon syntymiseen.

Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuun osalta asunto-osakeyhtiölaissa todetaan, että jos osakkeenomistaja rikkoo lain säännöksiä kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, on osakkeenomistajalla näyttötaakka huolellisesta toiminnastaan (ns. tuottamusolettama) välttyäkseen vahingonkorvausvastuulta. Siten virheellisesti suoritetun remontin tilanteessa, remontti-ilmoituksen laiminlyönnillä on merkitystä vahingonkorvausvastuun arvioinnin kannalta.

Tätä tarkastelua vasten, voidaan varmaan sanoa, että kyllä säännösten taustalta järkeä löytyy. Kaikkien taloyhtiöiden osakkaiden etu on, että jokainen osakas ilmoittaa omasta remontistaan. Näin remontit tulevat yhtiön tietoon ja yhtiö voi varmistua niiden asianmukaisesta suorittamisesta, ne voidaan huomioida yhtiön tulevissa kunnossapito- ja muutostöissä, remontit näkyvät isännöitsijäntodistuksessa ja niiden kunnossapitovastuuseen sovelletaan asunto-osakeyhtiölain säännöksiä normaalisti. Osakkeenomistajana voit myös todeta menetelleesi lain säännösten mukaisesti.

Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan vanhempi lakimies, varatuomari Mia Pujals.