Planera och bygg, det vill säga en totalentreprenad med planeringsansvar – när är det rätt val för husbolaget?

Ett lyckat renoveringsprojekt i ett husbolag beror delvis på vilken entreprenadform som väljs för projektet. Vid sidan av den traditionella totalentreprenaden överväger allt fler husbolag en så kallad planera och bygg-entreprenad (SR-entreprenad), där entreprenören ansvarar både för planeringen och byggandet.

Men vad innebär detta i praktiken ur husbolagets perspektiv, och i vilka situationer är en SR-entreprenad ett bra alternativ?

Ett avtal, en ansvarig part

Vid en traditionell totalentreprenad konkurrensutsätter husbolaget först planeringen och därefter entreprenören utifrån de färdiga planerna. Vid en SR-entreprenad är verksamhetsmodellen annorlunda: den valda entreprenören ansvarar både för planeringen och genomförandet.

För husbolaget innebär detta en tydligare ansvarsfördelning. När hela projektet ligger på en och samma avtalspart behöver beställaren inte själv samordna planeringen och byggandet, utan entreprenören ansvarar för helheten.

Snabbare från planering till genomförande

En av de viktigaste fördelarna med en SR-entreprenad är att renoveringsprojektet kan genomföras snabbare. Eftersom detaljerade genomförandeplaner inte behöver tas fram före konkurrensutsättningen kan anbudsförfrågan beredas snabbt. I anbudsskedet presenterar entreprenörerna sina egna lösningar för hur projektets mål kan uppnås. Därefter går man tillsammans med den valda entreprenören direkt vidare till genomförandeplaneringen.

Planeringen och förberedelserna inför byggandet kan gå framåt parallellt, vilket förkortar projektets totala genomloppstid jämfört med en traditionell totalentreprenad.

Projektplanen avgör om projektet lyckas

Även om en SR-entreprenad ger entreprenören frihet när det gäller planeringen, måste husbolagets mål definieras noggrant redan från början. En välgjord projektplan anger till exempel:

• vilka byggnadsdelar som ska renoveras
• vilken kvalitetsnivå man eftersträvar
• vilka funktionella och tekniska mål som ställs upp för projektet
• på vilka grunder anbuden ska jämföras.

När målen är tydliga kan entreprenörerna erbjuda lösningar som är jämförbara med varandra, och beslutet behöver inte fattas enbart utifrån priset.

Anbuden jämförs också utifrån kvalitet

Vid en SR-entreprenad innehåller anbuden inte bara ett pris, utan också ett förslag på hur projektet ska genomföras. Därför är det mer krävande att jämföra anbuden än vid en traditionell totalentreprenad. Husbolaget måste bedöma både kostnaderna och kvaliteten, funktionaliteten och livscykeleffekterna hos de föreslagna lösningarna.

Vilka fördelar erbjuder en SR-entreprenad?

Rätt genomförd erbjuder en SR-entreprenad flera fördelar för husbolaget:

• tydlig ansvarsfördelning med en enda aktör
• snabbare genomförande av projektet
• god kostnadskontroll
• möjlighet att dra nytta av entreprenörens kompetens inom planering och produktion
• en omfattande garanti som även omfattar planeringslösningarna.

Eftersom planeringen och byggandet sker inom samma organisation kan lösningarna optimeras effektivt både ur teknisk synvinkel och med tanke på produktionen.

Vad bör man beakta?

En SR-entreprenad lämpar sig ändå inte automatiskt för alla projekt. Eftersom entreprenören leder planeringen måste husbolaget säkerställa att de egna målen uppfylls under hela projektet. Detta kräver aktiv beställarstyrning, noggrant utarbetade avtal och användning av kompetenta sakkunniga. En kompetent byggprojektkonsult är till stor hjälp när det gäller att säkerställa att projektet lyckas.

Antalet mottagna anbud blir vanligtvis mindre än vid en traditionell totalentreprenad, eftersom planeringsansvaret ökar anbudsgivarnas arbetsmängd redan i anbudsskedet. Alla aktörer har inte heller beredskap att genomföra SR-entreprenader.

Slutsatser

En SR-entreprenad är ett utmärkt alternativ när husbolaget eftersträvar ett snabbt genomförande av projektet, en tydlig ansvarsfördelning och en entreprenör med helhetsansvar.

En förutsättning för ett lyckat projekt är dock en väl beredd projektplan, ett noggrant val av entreprenör samt kompetent byggprojektledning. När dessa delar är i ordning kan en SR-entreprenad erbjuda husbolaget ett effektivt, högklassigt och förutsägbart sätt att genomföra även ett krävande projekt.

Jari Virta
utvecklingschef, byggnadsteknik
Kiinteistöliitto Uusimaa