Reparationsprojekt pågår – kan vederlaget sänkas och måste man ändå betala bastuavgiften?

I bostadsbolag tas det ofta ut olika bruksavgifter utöver bolagsvederlaget, bland annat för bolagets bastu, tvättstuga och bilplats. Men vad händer om det inte kommer vatten till lägenheten, eller om lägenheten, husets bastu eller bilplatsen inte kan användas till exempel på grund av ett reparationsprojekt eller ett tekniskt fel – måste vederlaget eller avgiften ändå betalas?

För det första måste man skilja mellan bolagsvederlag och bruksavgifter som bostadsbolaget tar ut. Bolagsvederlaget grundar sig på ägandet av aktier i bostadsaktiebolaget. Aktieägaren är skyldig att betala vederlag och därmed delta i täckandet av bolagets kostnader oberoende av om hen använder den lägenhet som hen besitter eller inte. Grunderna för vederlaget fastställs i bolagsordningen. En bruksavgift hänför sig däremot i regel till användningen av ett gemensamt utrymme i bostadsbolaget. När det gäller bilplatser handlar det ofta om hyra: bostadsbolaget hyr ut en viss bilplats till en aktieägare eller boende mot betalning.

Vederlaget är inte ersättning för användningen av lägenheten

Bolagsvederlaget är inte en ersättning för användningen av lägenheten och kan inte jämställas med hyra. Mot denna bakgrund är det lätt att förstå att ett hinder för användningen av lägenheten under ett reparationsprojekt, eller andra störningar som begränsar eller försvårar användningen, inte ger aktieägaren rätt till nedsättning av eller befrielse från vederlag. Ofta är situationen tvärtom: ett reparationsprojekt ökar bostadsbolagets kostnader och för att täcka de ökade kostnaderna måste ett högre vederlag tas ut av aktieägarna.

I lagen om bostadsaktiebolag finns det dock en specialbestämmelse enligt vilken det bolagsvederlag som tas ut av aktieägaren ska minskas med det belopp som bolagets drifts- och underhållskostnader minskar med till följd av att lägenheten inte kan användas för sitt ändamål. Användningen av lägenheten kan vara förhindrad till exempel på grund av en omfattande vattenskada eller att lägenheten förstörts i en brand, eller på grund av att hälsomyndigheten har konstaterat att bostaden är obeboelig. Enbart aktieägarens egen subjektiva uppfattning om lägenhetens skick är inte en grund för att få nedsättning av vederlaget.

Den tydligaste kostnaden som bolaget då sparar är vattenavgiften, om den baserar sig på antal personer eller uppmätt förbrukning. Vattenavgiften är juridiskt sett ett vederlag. Bostadsbolaget sparar denna kostnad för vattenförbrukning när aktieägaren inte alls använder lägenheten och därmed inte heller vatten där. Däremot minskar till exempel bolagets administrations- och underhållskostnader, fastighetsskatt, uppvärmningskostnader eller försäkringspremier inte på grund av att lägenheten inte används. För att täcka dessa kostnader ska vederlag tas ut som normalt.

Bastuavgifter och andra ersättningar för användning av gemensamma utrymmen

Bruksavgifter som bostadsbolaget tar ut gäller typiskt till exempel användning av husets bastu eller tvättstuga. Det är inte nödvändigt att bestämma om bruksavgifter i bolagsordningen, eftersom betalningsskyldigheten grundar sig på att aktieägaren eller den boende använder husets gemensamma utrymmen. Om bastun eller tvättstugan är ur bruk till exempel på grund av renovering eller tekniskt fel, finns det oftast inte heller någon grund för att ta ut avgiften, om aktieägaren eller den boende inte faktiskt har möjlighet att använda utrymmet i fråga.

Hyra för bilplatser

För bilplatser som bostadsbolaget förvaltar tar bolaget i allmänhet ut hyra när de hyrs ut till aktieägare och boende. De närmare villkoren bör då fastställas i hyresavtalet. Om bilplatsen inte kan användas till exempel på grund av ett byggarbete, kan utgångspunkten anses vara att hyra inte ska tas ut för den tid då platsen inte kan användas, om inget annat har avtalats.

Beslut om vederlag och avgifter

I bostadsbolaget beslutar bolagsstämman i regel om storleken på vederlagen – hur beslutanderätten fördelas framgår av bolagsordningen. Om storleken på bruksavgifter och hyror för bilplatser samt om uppbörden av dem beslutar däremot vanligtvis styrelsen.

Styrelsen är också behörig att fatta beslut om att avstå från att ta ut en bruksavgift eller att sänka hyran för den tid då det aktuella utrymmet är ur bruk. Styrelsen fattar även beslut om aktieägarens lagstadgade befrielse från vattenvederlag när användningen av lägenheten för sitt ändamål har förhindrats.

Katriina Sarekoski
jurist, vicehäradshövding
Kiinteistöliitto Uusimaa