Saunan rakentaminen tai seinän kaataminen – mitä muutoksia osakas saa huoneistossaan tehdä?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia hallitsemissaan tiloissa. Osakas voi siten muuttaa huoneistonsa alkuperäistä varustusta ja laatutasoa haluamallaan tavalla. Muutostyöoikeus ei kuitenkaan ole rajoittamaton: muutoksesta ei saa aiheutua haittaa tai vahinkoa, ja työt on suoritettava hyvän rakennustavan mukaisesti sekä huoneiston käyttötarkoitusta muuttamatta. Yhtiö voi lisäksi asettaa työlle ehtoja tai poikkeustilanteissa kieltää työn kokonaan.
Sallittuja muutostöitä ovat lähtökohtaisesti esimerkiksi seuraavat:
Kylpyhuoneen uusiminen
Kylpyhuoneremontti on yksi tavallisimmista osakkaan toteuttamista muutostöistä. Osakas voi haluta esimerkiksi mukavuussyistä lisätä kylpyhuoneeseen lattialämmityksen tai uusia pintamateriaalit oman makunsa mukaisiksi. Koska kyse on huoneistossa tehtävästä muutostyöstä, osakkaalla on oikeus uudistaa kylpyhuone omalla kustannuksellaan.
Vastoin yleistä virhekäsitystä, lain mukainen kunnossapitovastuun jako ei rajoita osakkaan oikeutta muutoksiin. Vaikka esimerkiksi kylpyhuoneen vedeneristeet kuuluvat lain mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle, osakkaalla on oikeus uusia myös vedeneristeet. Osakas vastaa vedeneristeen uusimisesta aiheutuneista kustannuksista, kun uusimistarve johtuu osakkaan omasta muutostyöstä eikä kylpyhuoneessa ole havaittu yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa vikaa tai korjaustarvetta.
Saunan rakentaminen huoneistoon
Osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus rakentaa huoneistoonsa myös sauna esimerkiksi vaatehuoneen tilalle. Jos muutostyö edellyttää viranomaislupaa, hallituksen on lain mukaan haettava lupa tai valtuutettava osakas hakemaan se. Hallitus ei siten voi kieltäytyä luvan hakemisesta, jos kyse on muutostyöstä, jonka tekemiseen osakkaalla on oikeus. Jos hallitus valtuuttaa osakkaan hakemaan luvan, valtakirja kannattaa antaa yksilöitynä siten, että se koskee ko. muutostyötä. Viranomaisluvan hakemiseen liittyvistä kustannuksista vastaa osakkeenomistaja.
Väliseinien poistaminen
Huoneiston kevyiden, kantamattomien väliseinien poistaminen on osakkaan muutostyöoikeuden piirissä. Vastaavasti osakkaalla on oikeus rakentaa huoneistoonsa uusia väliseiniä.
Väliseinän poistaminen huoneistosta johtaa siihen, ettei huoneistossa enää ole niin monta huonetta kuin siinä alun perin oli. Yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmään merkitylle huoneiden lukumäärälle ei kuitenkaan tarvitse pääsääntöisesti antaa sellaista merkitystä, että huonemäärän muuttaminen olisi yhtiöjärjestyksen vastaista. Täten pelkästään kevyen väliseinän poistamisen takia yhtiöjärjestystä ei tarvitse muuttaa.
Ilmalämpöpumppu parvekkeelle
Huoneiston ulkopuolelle ulottuvat muutostyöt edellyttävät aina yhtiön lupaa, ja luvan myöntäminen tai epääminen on yhtiön vapaasti harkittavissa. Ilmalämpöpumpun asennus edellyttää läpivientien tekemistä rakennuksen ulkoseinään. Aikaisemmin tulkinnanvaraista oli, onko tällöin kyse osakkaan muutostyöoikeuden piiriin kuuluvasta työstä.
Korkein oikeus on linjannut, että läpivientien tekeminen yhtiön ulkoseinään huoneistoparvekkeen kohdalla on tulkittava huoneiston sisäpuoliseksi muutostyöksi, koska parveke kuuluu huoneistoon (KKO 2021:32). Näin ollen osakkaalla lähtökohtaisesti on oikeus asentaa ilmalämpöpumppu huoneistoparvekkeelleen. Sen sijaan huoneistoissa, joissa ei ole parveketta, ilmalämpöpumpun asentaminen edellyttää aina yhtiön lupaa.
Muutostöiden muistilista
Vaikka osakkaalla on laaja muutostyöoikeus huoneistossaan, liittyy muutostöihin vastapainona myös useita velvollisuuksia. Muutostöitä suunniteltaessa on syytä muistaa:
- Muutostyöilmoitus: osakkaan on ilmoitettava muutostöistä kirjallisesti yhtiölle ennen niiden aloittamista. Ilmoituksessa on oltava riittävä selvitys suunnitellusta työstä.
- Vastuu kustannuksista
- osakas vastaa muutoksen toteutuksesta aiheutuvista kustannuksista
- huoneiston kulloinenkin osakas vastaa jatkossa yhtiön perustasosta poikkeavien muutosten kunnossapidosta ja siitä aiheutuvista kustannuksista
- Viranomaislupavaatimus: muutoksille on tarvittaessa haettava rakentamislupa
- Hyvä rakentamistapa ja yhtiön ehdot
- työt on suoritettava aina hyvän rakentamistavan mukaisesti
- työt on suoritettava yhtiön mahdollisesti asettamia ehtoja noudattaen
- Muutostyön kieltäminen: yhtiö voi kieltää osakashallinnassa olevassa tilassa tehtävän muutostyön vain, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkaalle koituva hyöty. Huoneiston ulkopuolisten muutostöiden salliminen on puolestaan yhtiön vapaassa harkinnassa.
Sanni Nuutinen
lakimies
Kiinteistöliitto Uusimaa
