Suunnittele ja rakenna eli SR-urakka – milloin se on taloyhtiölle oikea valinta?

Taloyhtiön korjaushankkeen onnistuminen riippuu osittain siitä, millainen toteutusmuoto hankkeelle valitaan. Perinteisen kokonaisurakan rinnalla yhä useampi taloyhtiö harkitsee suunnittele ja rakenna -urakkaa (SR-urakkaa), jossa urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että rakentamisesta.

Mutta mitä tämä käytännössä tarkoittaa taloyhtiön näkökulmasta, ja missä tilanteissa SR-urakka on hyvä vaihtoehto?

Yksi sopimus, yksi vastuutaho

Perinteisessä kokonaisurakassa taloyhtiö kilpailuttaa ensin suunnittelun ja vasta sen jälkeen urakoitsijan valmiiden suunnitelmien pohjalta. SR-urakassa toimintamalli on erilainen: valittu urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että toteutuksesta.

Taloyhtiölle tämä tarkoittaa selkeämpää vastuunjakoa. Kun koko hanke on yhden sopimuskumppanin vastuulla, suunnittelun ja rakentamisen yhteensovittaminen ei jää tilaajan tehtäväksi, vaan urakoitsija vastaa kokonaisuudesta.

Nopeampi tie suunnittelusta toteutukseen

SR-urakan merkittävimpiä etuja on korjaushankkeen nopeampi läpivienti. Koska yksityiskohtaisia toteutussuunnitelmia ei tarvitse laatia ennen kilpailutusta, tarjouspyyntö voidaan valmistella nopeasti. Tarjousvaiheessa urakoitsijat esittävät omat ratkaisunsa hankkeen tavoitteiden saavuttamiseksi, minkä jälkeen valitun urakoitsijan kanssa siirrytään suoraan toteutussuunnitteluun.

Suunnittelu ja rakentamisen valmistelu voivat edetä rinnakkain, mikä lyhentää koko hankkeen läpimenoaikaa verrattuna perinteiseen kokonaisurakkaan.

Hankesuunnitelma ratkaisee onnistumisen

Vaikka SR-urakka tarjoaa urakoitsijalle vapautta suunnitteluun, taloyhtiön tavoitteiden tulee olla alusta lähtien tarkasti määriteltyjä. Laadukas hankesuunnitelma kertoo esimerkiksi:

• mitä rakennusosia korjataan
• millaista laatutasoa tavoitellaan
• millaisia toiminnallisia ja teknisiä tavoitteita hankkeelle asetetaan
• millä perusteilla tarjoukset vertaillaan.

Kun tavoitteet ovat selkeät, urakoitsijat voivat tarjota keskenään vertailukelpoisia ratkaisuja, eikä päätöstä tarvitse tehdä pelkän hinnan perusteella.

Tarjouksia vertaillaan myös laadun näkökulmasta

SR-urakassa tarjoukset eivät sisällä pelkästään hintaa, vaan myös ehdotuksen siitä, miten hanke toteutetaan. Tämän vuoksi tarjousvertailu on vaativampaa kuin perinteisessä kokonaisurakassa. Taloyhtiön onkin arvioitava sekä kustannuksia että esitettyjen ratkaisujen laatua, toimivuutta ja elinkaarivaikutuksia.

Mitä etuja SR-urakka tarjoaa?

Oikein toteutettuna SR-urakka tarjoaa taloyhtiölle useita hyötyjä:

• selkeä vastuunjako yhden toimijan kanssa
• nopeampi hankkeen eteneminen
• hyvä kustannusten hallinta
• mahdollisuus hyödyntää urakoitsijan suunnittelu- ja tuotanto-osaamista
• laaja takuu, joka kattaa myös suunnitteluratkaisut.

Koska suunnittelu ja rakentaminen tehdään saman organisaation sisällä, ratkaisut voidaan optimoida tehokkaasti sekä teknisesti että tuotannon näkökulmasta.

Mitä kannattaa huomioida?

SR-urakka ei kuitenkaan sovi automaattisesti kaikkiin hankkeisiin. Koska urakoitsija johtaa suunnittelua, taloyhtiön tulee varmistaa, että sen omat tavoitteet toteutuvat koko hankkeen ajan. Tämä edellyttää aktiivista tilaajaohjausta, huolellista sopimusten laatimista ja pätevien asiantuntijoiden käyttöä. Pätevästä rakennuttajakonsultista onkin erittäin suuri apu hankkeen onnistumisen varmistamisessa.

Saatujen tarjousten määrä jää yleensä pienemmäksi kuin perinteisessä kokonaisurakassa, sillä suunnitteluvastuu lisää tarjoajien työmäärää jo tarjousvaiheessa, eikä kaikilla toimijoilla ole valmiutta SR-urakan toteuttamiseen.

Päätelmät

SR-urakka on erinomainen vaihtoehto silloin, kun taloyhtiö tavoittelee nopeaa hankkeen läpivientiä, selkeää vastuunjakoa ja kokonaisvastuullista toteuttajaa.

Onnistumisen edellytyksenä ovat kuitenkin hyvin valmisteltu hankesuunnitelma, huolellinen urakoitsijan valinta sekä osaava rakennuttaminen. Kun nämä asiat ovat kunnossa, SR-urakka voi tarjota taloyhtiölle tehokkaan, laadukkaan ja ennustettavan tavan toteuttaa vaativakin hanke.

Jari Virta
rakennustekninen kehityspäällikkö
Kiinteistöliitto Uusimaa