Taloyhtiö yhteisjärjestelysopimuksen osapuolena
Tiiviimmän kaupunkirakentamisen myötä on yhä yleisempää, että samoja tiloja hyödyntää useampi taloyhtiö. Naapuriyhtiöiden yhteisten tilojen tai alueiden, kuten kerhohuoneiden, piha-alueiden ja pysäköintialueiden käytöstä on tällöin tyypillisesti sovittu yhteisjärjestelysopimuksessa. Yhteisjärjestelysopimus näyttäytyy usein vaikeaselkoisena asiakirjana, johon ei välttämättä perehdytä ennen kuin konkreettinen riitatilanne on käsillä. Täten on syytä nostaa esille pääpointit, jotka taloyhtiöitä sitovista yhteisjärjestelysopimuksista olisi hyvä tuntea.
Yhteisjärjestelysopimuksella sovitaan kiinteistöjen yhteisistä toiminnoista
Yhteisjärjestelysopimus on kiinteistöjen välinen sopimus. Sopimuksen kohteena on tyypillisesti esimerkiksi samassa korttelissa sijaitsevien kiinteistöjen yhteiset piha-alueet, autopaikoitusalueet, saunat ja pesutuvat tai vaikkapa yhteisesti järjestetty jätehuolto. Sopimuksen perusteella määräytyy yhteisten tilojen tai alueiden käyttö, hoito, kunnossapito ja muut vastaavat asiat sekä kuinka sopimuksesta johtuvat kustannukset jaetaan. Lisäksi sopimuksesta olisi hyvä löytyä kirjaus siitä, kuinka yhteisiin alueisiin ja toimintoihin liittyvät päätökset tehdään.
Yhteisjärjestelyt sekoittuvat helposti perinteisiin rasitteisiin. Näillä voidaankin järjestää pitkälti samantyyppisiä asioita. Rasite kuitenkin perustetaan usein kiinteistön alueelle palvelemaan toista kiinteistöä, siinä missä yhteisjärjestely hyödyttää lähtökohtaisesti kaikkia sopimuksen osapuolina olevia kiinteistöjä. Yhteisjärjestelyä koskevassa maankäyttö- ja rakennuslain 164 §:ssä yhteisjärjestelyn perustamisen edellytykseksi onkin asetettu se, että järjestely pysyvästi edesauttaa usean kiinteistön käyttöä eikä siitä aiheudu millekään kiinteistölle kohtuutonta rasitusta. Vastaavasti kuin rasitteet, yhteisjärjestelyt voidaan kirjata viranomaisen toimesta kiinteistörekisteriin.
Yhteisjärjestelysopimuksiin liittyvät vaaranpaikat
Yhteisjärjestelysopimukset laaditaan usein jo ennen rakentamisen aloittamista. Naapuriyhtiöiden kesken solmitun yhteisjärjestelysopimuksen on usein laatinut ja allekirjoittanut kaikkien osallisten puolesta sama rakennuttaja, jolloin korostuu riski, ettei sopimusehtojen sisältöön ole kiinnitetty tarpeeksi huomiota. Kun sopimuksen sisällöstä ei ole käyty normaaliin tapaan esimerkiksi sopimusneuvotteluja, voivat osapuolet havahtua vasta vuosien päästä, että sopimuksessa on sovittu kunnossapitokustannuksista tai käyttökorvauksista puutteellisesti. Vastaavasti ongelmia saatetaan kohdata päätöksentekomenettelyssä – yhteistilan peruskorjaushankkeen suorittaminen voi viivästyä vuosia, kun hankkeen toteuttamisesta ei päästä yhteisymmärrykseen.
Yhteisjärjestely on tarkoitettu pysyväksi järjestelyksi. Sopimuksen muuttaminen on kuitenkin mahdollista, jos osapuolet ovat muutoksesta yksimielisiä. Päätös yhteisjärjestelysopimuksen muuttamisesta tehdään pääsääntöisesti kunkin yhtiön yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksellä. Vaikeamman asetelman muodostavat riitatilanteet, joissa joku osapuolista ei sopimuksen muuttamiseen suostu. Kynnys yhteisjärjestelyn muuttamiselle ilman osapuolen suostumusta on asetettu korkealle, joten usein ainoa järkevä ratkaisukeino on yhteisen neuvottelutuloksen saavuttaminen.
Tarkista sopimus ja käynnistä tarvittaessa neuvottelut
Yhteisjärjestelysopimuksien tulkintaan liittyvät ongelmat voivat aiheuttaa tarpeettomia riitatilanteita. Tyypillisesti kyse on kaikessa yksinkertaisuudessaan siitä, että jostain on unohdettu sopia. Kehotankin jokaista yhtiötä tutustumaan mahdolliseen yhtiötä sitovaan yhteisjärjestelysopimukseen, sillä sopimusta on usein huomattavasti helpompi täydentää tai muuttaa osapuolten yhteisymmärryksessä ennen kuin konkreettinen riitatilanne on käsillä. Taloyhtiöiden tulisi hahmottaa yhteisjärjestelysopimukset naapuriyhtiöiden välisen yhteistyön järjestämisen välineenä – on kaikkien etu, että yhteiset pelisäännöt on kirjattu selkeästi ylös. Jos sopimusta ei ole vilkaistukaan yhtiön rakentamisvaiheen jälkeen, on usein syytä istahtaa yhteisen neuvottelupöydän ääreen.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies Sanni Nuutinen.
