Taloyhtiöiden hallitukset tarvitsevat kannustimia – hallituspalkkiot verovapaiksi?
Taloyhtiöiden yhtiökokouskauden käydessä vilkkaimmillaan on monessa taloyhtiössä jälleen jouduttu huomaamaan, kuinka vaikea hallitukseen on löytää halukkaita jäseniä. Kokouspaikalla ja etäyhteyksien päässä on aivan liian usein hiiren hiljaista sen jälkeen, kun kokouksen puheenjohtaja on tiedustellut halukkaita asettumaan ehdolle seuraavaan hallitukseen. Taloyhtiön edun ja osakkaiden kukkaron kannalta olisi kuitenkin tärkeää, että hallitukseen saadaan hyvät jäsenet, sillä kokonaan ammatti-isännöitsijän ohjauksessa oleva taikka täysin passiivisena pysyvä hallitus on taloyhtiölle riski ja voi käydä kalliiksi sen osakkaille.
Osaava ja taloyhtiön etua ajava hallitus on koko taloyhtiön etu
Taloyhtiön tärkein ja merkittävin omaisuus muodostuu sen kiinteistöstä ja rakennuksista, joista yhtiön johdon on pidettävä huolta. Tarpeellisia remontteja ei voi aina vain siirtää ja siirtää vastikkeiden nousun välttämiseksi. Hallituksen tulee keskittyä siihen, että vastikevaroja käytetään järkevästi. Kun lämmitys-kustannukset ovat tunnetusti olleet viime aikoina kovassa nousussa, voi järkevä vastikkeiden käyttö tällä hetkellä tarkoittaa esim. toimenpiteitä, jotka tähtäävät taloyhtiön lämmönkulutuksen pienentämiseen. Taloyhtiöiden osakkaiden ja heidän rahapussiensa kannalta olisi joka tapauksessa tärkeää, että hallituksessa on mahdollisimman osaavat henkilöt pohtimassa, mitä toimenpiteitä yhtiön omaisuuden säilyttämiseksi on viisainta kulloinkin tehdä. Jos korjauksissa mennään täysin isännöitsijän mielen mukaan, on olemassa varteenotettava riksi, että korjataan turhaan tai turhan kalliisti, kun isännöintiyritys usein laskuttaa tietyn prosenttiosuuden korjaushankkeen loppusummasta.
Hyvä hallitus toimii aktiivisesti ja ottaa asioista selvää
Hallituksen tehtäviin kuuluu myös isännöitsijän valinta sekä isännöitsijän toiminnan asianmukainen valvonta. Hallituksen valvontavastuuseen kuuluu isännöitsijän toiminnan ohjaaminen ja aktiivinen seuraaminen sekä tarvittaessa epäkohtiin puuttuminen reklamoimalla. Hyvä hallitus ei vain pysyttele passiivisena, vaan pyrkii myös itse ottamaan asioista selvää ja on kiinnostunut taloyhtiön asioista. Hallituksen ja isännöitsijän välisen toimiva yhteistyö perustuu luottamukseen, mikä ei kuitenkaan poissulje kriittistä ajattelua tai asioiden perusteltua kyseenalaistamista. Jos jokin isännöitsijän väittämä asia ei mahdu hallituksen jäsenen maalais- tai kaupunkilaisjärkeen, on täysin sallittua kyseenalaistaa, keskustella ja pyytää perusteluja. Puhelinneuvontamme palvelee mm. juuri tällaisissa tilanteissa, joissa aktiivinen ja asioista kiinnostunut hallituksen jäsen soittaa ja kysyy, voiko jokin asia todella mennä niin kuin isännöitsijä väittää.
Isännöintialalle on tullut paljon uusia työntekijöitä, kuten esim. ammatinvaihtajia, eikä juuri alalle tulleella isännöitsijällä taikka kokeneemmallakaan aina välttämättä ole kaikista asioista enempää tietoa tai osaamista kuin jollain hallituksen jäsenistä. Nähdäkseni se on huolestuttava merkki, jos isännöitsijä ei kykene keskustelemaan tai perustelemaan, vaan suuttuu hallitukselle, joka esittää perusteltuja kysymyksiä. Toki tässäkin asiassa maltti on valttia ja kultainen keskitie on se mihin pyritään, sillä ei ihan jokaisen asian kohdalla voi pysähtyä käymään pitkiä keskusteluja ja vaatia perusteluja. Luottamusta puolin ja toisin on oltava, mutta toisaalta hallituksen ei tule antaa isännöitsijän jyrätä ja ohjailla hallitusta mielensä mukaan.
Hallitustyö ei ole rangaistus vaan arvokas luottamustoimi
Kaikesta edellä mainitusta päästään taas siihen, että taloyhtiölle on tärkeää, että sillä on hyvä hallitus. Kun otetaan huomioon, että Suomessa kansallisvarallisuus on pitkälle kiinni kiinteistöissä, on jo ihan yleisen edun ja maamme talouden hyvinvoinnin vuoksi päästävä pois asetelmasta, jossa taloyhtiön hallitukseen joudutaan, ei päästä. Aivan liian usein hallitukseen päätyminen koetaan rangaistuksena, esim. kun uusi osakas tulee paikalle yhtiökokoukseen ja avaa suunsa ja esittää kysymyksiä. Aina ei tarvitse edes avata suutaan, kun uusi osakas on jo puoliksi pakotettu hallitukseen, kun ei kehdannut sanoa ei. Osakkaana on toki omankin edun vuoksi järkevää pyrkiä hallitukseen, sillä siten pystyy vaikuttamaan omankin merkittävän omaisuuserän hoitamiseen. Tämä kannustin ei kuitenkaan todistettavasti riitä, vaan tarvittaisiin myös jotain muuta.
Hieman suuremmissa taloyhtiöissä hallitukselle maksetaankin usein pientä palkkiota, mikä on vähintään kohtuullista, sillä kyllä hallitustyöskentelyyn kuluu vääjäämättä jonkin verran aikaa, joka on tietenkin jostain muusta pois. Pienemmissä taloyhtiöissä varsinkin törmätään hallituksen palkkioissa verotuksen ja sen mukanaan tuoman byrokratian esteisiin. Jos taloyhtiöllä ei ole ammatti-isännöitsijää, voi tulorekisteri-ilmoitukset ja verotus jo itsessään olla esteenä sille, että hallitukselle maksetaan edes pientä palkkiota. Pienessä yhtiössä, jossa kaikki asukkaat ovat osakkaita ja osakkaista muodostetaan hallitus, voikin tuntua typerältä käyttää osakkailta kerättyjä vastikkeita siihen, että maksetaan veroja ja joudutaan käyttämään ylimääräistä aikaa byrokratiaan, kun halutaan kannustaa osaavia henkilöitä käyttämää rajallisia aikaresurssejaan yhteisen omaisuuden ja taloyhtiön huolelliseen hoitamiseen. Liian usein tässä yhtälössä käy niin, että palkkiot jätetään maksamatta ja vedetään vertauskuvallisesti pitkää tikkua siitä, kuka osakkaista joutuu hallitukseen sen sijaan, että hallituksessa olisi parhaat ja osaavimmat.
Tarvitaan lisää kannustimia – voisiko palkkiot maksaa verottomasti?
Mielestäni tilanteissa, joissa osakkaana taloyhtiössä oleva henkilö on taloyhtiön hallituksessa, tulisi hänelle voida maksaa palkkiota verottomasti samaan tapaan, kuin kulukorvauksia maksetaan yrityksissä esim. oman auton käytöstä työajoihin. Hallituspalkkion voisi hyvin nähdä korvauksena menetetystä ajasta ja se voitaisiin hyvin rajata tilanteisiin, joissa taloyhtiön osakas on taloyhtiön hallituksessa, miksei myös taloyhtiössä asuva vuokralainenkin. Täysin ulkopuoliset, usein hallitusammattilaiset, voitaisiin siis rajata tästä pois niin, että heidän palkkioistaan maksettaisiin edelleen veroja nykyiseen tapaan. Väärinkäytösten estämiseksi verottoman kulukorvauksen määrä voitaisiin hyvin rajata jonkin kohtuulliseen summaan per tilikausi, jonka ylittävät osat olisivat nykyiseen tapaan verotettavia hallituspalkkioita.
Mahdollistamalla verottomat korvukset osakkaana taloyhtiössä oleville hallituksen jäsenille voitaisiin luoda sopiva kannustin sille, että parhaimmat pääsevät taloyhtiön hallitukseen, eikä sinne enää jouduta. Korjausvelkaa on Suomessa paljon ja uusia energiatehokkuusvelvoitteita yms. on varmasti tulevaisuudessa tulossa, joten yleisen ja maamme talouden edun mukaista olisi, että taloyhtiöillä olisi mahdollisimman hyvät hallitukset pitämässä kansallisestikin erittäin merkittävästä kiinteistövarallisuusmassasta mahdollisimman hyvää huolta.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies, VT Niklas Lindberg.
