Taloyhtiön julkisivuremontti – mitä tulee huomioida?
Julkisivuremontin käynnistää usein rakenteiden tekninen ikääntyminen tai vaurioituminen. Julkisivun käyttöikään voidaan vaikuttaa myös muiden rakennusosien korjaamisella. Esimerkiksi pellityksiä ja vedenpoistoa parantamalla voidaan vähentää julkisivun kosteusrasitusta.
Taloyhtiön on hankkeiden valmistelussa asetettava korjaukselle tavoitteet, selvitettävä riittävät lähtötiedot ja viranomaisten asettamat reunaehdot.
Julkisivukorjauksen tavoitteiden määrittelyssä otetaan huomioon esimerkiksi:
- taloyhtiön strategia ja kunnossapitosuunnitelma (PTS)
- rakenteiden ikääntyminen ja vauriot
- tekniset, toiminnalliset ja/tai esteettiset muutos- ja parannustarpeet
- turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat tarpeet
- rakennuksen ominaispiirteet ja rakennusperinnön suojelutarpeet.
Julkisivuremontin tavoitteena voi olla myös teknisen, toiminnallisen ja/tai esteettisen laatutason parantaminen. Tyypillisiä julkisivuremontin yhteydessä tehtäviä muutoksia ja parannuksia ovat esimerkiksi teknisen toimivuuden ja energiatehokkuuden parantaminen. Energiatehokkuutta on parannettava rakennusluvanvaraisen korjaus- ja muutostyön yhteydessä, jos se on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa.
Lainsäädäntö asettaa velvoittavat reunaehdot myös kiinteistön ylläpidolle ja korjaamiselle. Rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset, eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Rakennuksen korjaus- ja muutostyössä tai sen osan purkamisessa on myös huolehdittava siitä, ettei historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaita julkisivuja tai kaupunkikuvaa turmella.
Julkisivun kunnon tutkiminen
Julkisivun ja siihen liittyvien rakenteiden kunnon tutkiminen, eli lähtötietojen hankinta, on keskeinen osa julkisivun korjaushanketta. Lähtötiedot vaikuttavat muun muassa korjausten laajuuteen sekä korjausperiaatteen ja -tavan valintaan.
Jos taloyhtiö pohtii betonielementtirakenteisen julkisivun korjausperiaatteeksi päälle tehtävää korjausta, on julkisivurakenteen kunto selvitettävä kuntotutkimuksella.
Kuntotutkimuksen sisältö ja laajuus sekä tarvittavat muut selvitykset vaihtelevat kohdekohtaisesti. Niihin vaikuttavat muun muassa rakennuksen ikä, julkisivurakenne, korjaus- ja muutostyöhistoria, vauriot, haitta-aineet ja tekniset parantamistarpeet. Kuntotutkimuksen lisäksi kohteen lähtötietoja voidaan tarvittaessa selvittää rakennushistoriaselvityksellä (RHS).
Korjauksella tavoiteltava käyttöikä ja kunnossapitojaksot vaikuttavat myös korjaustavan valintaan. Eri korjaustapojen käyttöikään voi vaikuttaa esimerkiksi korjauskohteen julkisivurakenteen vaurioaste. Korjausperiaatteen ja -tavan valintaan liittyykin lähes aina myös teknistaloudellinen tarkastelu riskianalyyseineen.
Viranomaisten reunaehdot
Rakentamismääräysten lisäksi julkisivuremonttia ohjaavat kaavakohtaiset asemakaavamääräykset ja rakennusvalvonnan asettamat reunaehdot. Määräykset voivat kohdistua esimerkiksi julkisivun kaupunkikuvaan, rakennussuojeluun ja ympäristönsuojeluun.
Jos taloyhtiö pohtii julkisivun materiaalin ja/tai värin vaihtamista on sen muutosmahdollisuus selvitettävä rakennusvalvonnasta.
Taloyhtiön velvollisuus on huolehtia julkisivun rakennustaiteellisten ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilymisestä. Suojelukohteissa lähtökohtana on alkuperäisten rakenteiden ja rakennusosien säilyttäminen ja niiden korjaus. Esimerkiksi Helsingin rakennuksista noin 10 prosenttia on jollain tavalla suojeltuja.
Vaikka julkisivua ei olisi suojeltu, korjattavan julkisivun arkkitehtuurin ominaispiirteet on huomioitava, jotta voidaan arvioida tarve niiden säilyttämiseen. Jokaisen julkisivun ominaispiirteet heijastelevat oman aikansa rakentamistapoja, tyylejä ja rakentamissäännöksiä.
Soveltuvat korjausperiaatteet
Valittava korjausperiaate ja -tapa on julkisivukorjaukselle asetettujen tavoitteiden sekä lähtötietojen ja viranomaisten asettamien reunaehtojen välinen kompromissi. Julkisivun korjausperiaatteet voidaan jakaa karkeasti kolmeen kategoriaan: säilyttävä korjaus, päälle tehtävä korjaus ja purkava korjaus.
- Säilyttävässä korjauksessa vanhan julkisivurakenteen elinkaarta jatketaan julkisivumateriaaliin soveltuvalla korjausmenetelmällä.
- Päälle tehtävässä korjauksessa vanhan julkisivurakenteen päälle asennetaan lisälämmöneriste ja uusi julkisivurakenne.
- Purkavassa korjauksessa vanhasta julkisivurakenteesta puretaan vanha lämmöneriste ja vanha julkisivurakenne ja tilalle asennetaan uusi lämmöneriste ja uusi julkisivurakenne.
Korjausperiaatteen lisäksi on valittava tavoitteet ja reunaehdot täyttävä korjaustapa. Esimerkiksi betonielementin päälle tehtävässä korjauksessa on valittavissa tuulettuvia ja tuulettumattomia julkisivurakenteita erilaisilla pintarakenteilla. Tyypillisimmät pintarakennevaihtoehdot ovat tiili, levy, rappaus ja betoni.
Päätöksenteon pohjaksi selvitetään eri korjausperiaatteiden ja -tapojen vaikutukset ulkoseinärakenteen rakennusfysikaaliseen toimintaan ja korjaukseen sisältyvät riskit. Rakennusfysikaalisessa arvioinnissa on tärkeä ottaa huomioon ilmastonmuutoksen aiheuttama rasitustason muutos tulevina vuosina.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan rakennustekninen kehityspäällikkö Jari Virta.
