Täydennysrakentamisen ensiaskeleet taloyhtiössä

Ta­lo­yh­tiö voi parhaimmillaan ra­hoit­taa tulevia korjaus­han­kkeita täy­den­nys­ra­ken­ta­mi­sen avul­la. Täydennysrakentamisella tarkoitetaan tontilla olevan rakennuksen korottamista, laajentamista tai uuden rakennuksen rakentamista. Kun taloyhtiön mielenkiinto täydennysrakentamiseen on herännyt, on yhtiökokoukselle tehtävä täydennysrakentamisen selvittämisestä aloite. Aloitteen tekee yleensä taloyhtiön hallitus tai osakas voi käyttää oikeuttaan saada asia yhtiökokouksen esityslistalle.

Täydennysrakentamisselvityksen laatii taloyhtiön hallitus, isännöinti ja/tai ulkopuolinen asiantuntija. Selvitykseen voi sisältyä esimerkiksi seuraavia osa-alueita

• kiinteistön nykytila
• viranomaisten ja kunnan vaateet
• taloyhtiön alustavat tavoitteet ja
• vuoropuhelu naapuriyhtiöiden kanssa

Kiinteistön nykytilan tarkastelussa on kiinnitettävä huomio isojen remonttien ajankohtiin ja niiden edellyttämin investointeihin. Täydennysrakentaminen voikin olla varteenotettava rahoitusmahdollisuus etenkin, jos kiinteistö sijaitsee vetovoimaisella alueella. Nykytilan tarkastelussa on syytä vilkuilla myös taloyhtiön yhtiöjärjestystä ja mahdollisia rasitteita.

Viranomaisten ja kunnan vaateista tarkastetaan muun muassa asemakaavasta rakennusoikeuden määrä ja onko käyttämätöntä rakennusoikeutta jäljellä. Van­hois­sa ta­lo­yh­tiöis­sä on har­voin käyt­tä­mä­tön­tä ra­ken­nusoi­keut­ta, jolloin lisärakennusoikeus on hankittava poikkeusluvalla tai ton­tin kaa­va­muu­tok­sel­la. Jäljellä olevan rakennusoikeuden määrän voi tarkistaa esimerkiksi kaupungin rakennusvalvonnasta. Kaavamuutoksiin liittyvissä asioissa auttaa alueen asemakaava-arkkitehti.

Taloyhtiössä on pohdittava myös periaatteita täydennysrakentamisen toteuttamiseksi. Omistustontilla yleisimmät vaihtoehdot ovat:

1. osa tontista myydään rakennusliikkeelle tai sijoittajalle
2. taloyhtiöön rakennetaan lisää asuntoja suunnatulla osakeannilla
3. nykyisen rakennuksen tilalle rakennetaan kokonaan tai osittain uusi rakennus

Omis­tus­ton­til­la täydennys­ra­ken­ta­mi­sen kan­nat­ta­vuus riip­puu en­si­si­jai­ses­ti lisära­ken­nusoi­keu­desta saatavasta hinnasta, au­to­paik­ko­jen uu­del­leen­ra­ken­ta­mis­vaa­tees­ta ja kun­tien pe­ri­mäs­tä maan­käyt­tö­kor­vauk­ses­ta.

Maankäyttökorvaus määritetään yleensä rakennusoikeuden arvosta. Maankäyttökorvauksen määräytymisperusteet vaihtelevat kunnittain, joten ne on selvitettävä tapauskohtaisesti.

Taloyhtiön alustavat tavoitteet ja vuoropuhelu naapuriyhtiöiden kanssa

Taloyhtiön on pidettävä täydennysrakentamishankkeen alkuvaiheesta lähtien tilaisuuksia, joiden tavoitteena on osallistaa eri osapuolia ja selvittää osapuolten näkemyksiä. Tällaisia tilaisuuksia ovat esimerkiksi työpajat, asiantuntijainfot ja keskustelutilaisuudet. Tilaisuuksissa pohditaan muun muassa sitä millainen täydennysrakentamishanke taloyhtiölle soveltuisi parhaiten.

Täydennys­ra­ken­ta­mi­ses­sa on ky­sy­mys asu­mi­sen laa­tu­te­ki­jöis­tä, ris­kin­ot­to­ha­luk­kuu­des­ta ja ym­pä­ris­tön laa­tuun liit­ty­vis­tä ar­vos­tuk­sis­ta. Jos tontille on mahdollista rakentaa uusi kerrostalo se voi rajoittaa nykyisten asukkaiden ja osakkaiden näkymiä huoneistoista ja/tai naapuriyhtiöistä. Näistä asioista on käytävä konsensushakuiset keskustelut ennen kuin hanke etenee pidemmälle.

Täy­den­nys­ra­ken­ta­mi­nen voi nos­taa asuina­lu­een ar­voa, jos sitä ke­hi­te­tään mo­ni­puo­li­ses­ti. Asuinalueen arvonnousuun vaikuttaa myös kunnan kehitysvisiot kyseisellä alueella, joten nekin on selvitettävä ajoissa, jotta osakkaille voidaan esittää perusteet täydennysrakentamisen hyödyistä ja haitoista. Kunnan edustajat voivat jopa esitellä alueen kehitysvisioita yhteistilaisuuksissa.

Täydennys­ra­ken­ta­mi­nen voi olla hyödyllistä myös kun­nal­le, kos­ka ole­mas­sa ole­via in­ves­toin­te­ja in­fraan ja pal­ve­lui­hin voi­daan hyödyntää en­tis­tä te­hok­kaam­min. Suun­nit­te­lu­tu­ki, maan­käyt­tökorvauksen ja au­to­paik­ka­vaa­teen alen­ta­mi­nen tai pois­to ko­ko­naan ja maan­käy­tön te­hok­kuu­den oleel­li­nen kas­vat­ta­mi­nen ovat kaik­ki kun­tien pää­tet­tä­vis­sä.

Hankepäätöksellä hankesuunnitteluun

Kun täydennysrakentamisselvitys on tehty, taloyhtiön hallitus voi laatia hankepäätösesityksen tulevaan yhtiökokoukseen. Myönteisen yhtiökokouspäätöksen seurauksena taloyhtiöllä on täydennysrakentamista koskeva hankepäätös eli päätös hankesuunnittelun käynnistämiseksi.

Hankkeen aikataulutuksessa on erityisesti otettava huomioon, että mahdollinen kaa­vamuutos voi ol­la hi­das pro­ses­si, sil­lä kaa­vas­ta voi­daan teh­dä va­li­tuk­sia, jot­ka täy­tyy hal­lin­to-oi­keuk­sis­sa hy­lä­tä kaa­van to­teu­tu­mi­sek­si. Var­muus kaa­van si­säl­lös­tä saa­daankin­ vas­ta, kun se on saanut lain­voi­man.

Lisätietoa täydennysrakentamishankkeen läpivientiprosessista ja siihen liittyvistä juridisista päätöksistä löytyy Helsingin, Espoon ja Vantaan kaupunkien nettisivustoilta.

Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan rakennustekninen kehityspäällikkö, tekniikan tohtori Jari Virta.