Voiko asukas kieltää taloyhtiötä tulemasta asuntoonsa?
Asunto-osakeyhtiössä törmätään säännöllisesti tilanteisiin, joissa taloyhtiön tulisi päästä osakehuoneistoon tarkastamaan rakenteita, suorittamaan korjauksia tai selvittämään vahingon syytä. Käytännössä kysymys herättää usein ristiriitoja: voiko osakas kieltää pääsyn asuntoonsa, ja missä tilanteissa taloyhtiöllä on oikeus käyttää esimerkiksi yleisavainta?
Kysymys on oikeudellisesti mielenkiintoinen, koska vastakkain ovat kaksi vahvaa oikeutta: osakkaan kotirauha ja yksityisyyden suoja sekä toisaalta taloyhtiön velvollisuus huolehtia rakennuksen kunnossapidosta ja ehkäistä vahinkoja.
Kotirauha on lähtökohta
Osakehuoneiston hallinta kuuluu lähtökohtaisesti osakkaalle tai huoneiston haltijalle. Vaikka asunto sijaitsee taloyhtiön omistamassa rakennuksessa, taloyhtiöllä ei ole yleistä oikeutta päästä huoneistoon milloin tahansa.
Kotirauhan suoja ulottuu myös asunto-osakeyhtiön osakehuoneistoon. Tämän vuoksi taloyhtiön hallitus, isännöitsijä tai huoltoyhtiö eivät voi omasta aloitteestaan tehdä tarkastuskäyntejä ilman laissa säädettyä perustetta.
Asunto-osakeyhtiölain tarkastusoikeus
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on päästettävä taloyhtiön edustaja huoneistoon silloin, kun se on tarpeen yhtiölle kuuluvan kunnossapito- tai korjaustyön valvomiseksi tai suorittamiseksi.
Käytännössä tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi kosteusvaurion tutkiminen, julkisivu- tai linjasaneeraukseen liittyvät toimenpiteet taikka yhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden kunnon tutkiminen.
Oikeus päästä huoneistoon ei kuitenkaan ole rajoittamaton. Käynnin tulee olla tarpeellinen, ja se on toteutettava tavalla, joka aiheuttaa mahdollisimman vähän haittaa osakkaalle tai asukkaalle.
Saako taloyhtiö käyttää yleisavainta?
Tämä on yksi yleisimmistä kysymyksistä asunto-osakeyhtiöissä.
Yleisavaimen käyttö ei ole lähtökohtainen toimintatapa. Taloyhtiön tulee ensisijaisesti sopia käynnistä osakkaan tai asukkaan kanssa etukäteen.
Poikkeuksen muodostavat kiireelliset tilanteet. Jos esimerkiksi vesivahinko uhkaa aiheuttaa merkittäviä lisävahinkoja rakennukselle tai muille huoneistoille, taloyhtiöllä voi olla oikeus päästä huoneistoon myös ilman osakkaan suostumusta.
Tyypillinen esimerkki on tilanne, jossa asukas on lomamatkalla ja naapurihuoneistoon vuotaa vettä. Tällöin viivyttely voi johtaa huomattavaan vahingon laajenemiseen. Taloyhtiö ei ole velvollinen odottamaan osakkaan paluuta.
Jos osakehuoneistossa käydään muuna kuin osakkeenomistajan ja osakehuoneiston haltijan kanssa sovittuna ajankohtana, huoneistoon on käynnin yhteydessä jätettävä ilmoitus, josta käy ilmi käynnin syy, ilmoituksen jättäjän nimi ja käynnistä lisätietoja antavan tahon yhteystiedot.
Mitä, jos osakas kieltäytyy päästämästä sisään?
Tilanne voi muodostua hankalaksi erityisesti silloin, kun yhtiö epäilee rakenteissa olevan vikaa tai vauriota.
Osakkaalla ei ole oikeutta perusteettomasti estää sellaista tarkastusta tai korjaustoimenpidettä, joka kuuluu yhtiön vastuulle. Jos osakas jatkuvasti estää pääsyn huoneistoon, seurauksena voi olla vahingonkorvausvastuu, mikäli viivyttely aiheuttaa lisävahinkoja tai ylimääräisiä kustannuksia taloyhtiölle.
Äärimmäisissä tapauksissa, joissa pääsy osakehuoneistoon estetään, hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus saada poliisilta tarpeellista virka-apua.
Johtopäätökset
Taloyhtiöllä on laissa turvattu oikeus päästä osakehuoneistoon silloin, kun se on tarpeen rakennuksen kunnossapidon, vahingon selvittämisen tai korjaustyön toteuttamisen kannalta. Oikeus ei kuitenkaan syrjäytä asukkaan kotirauhan suojaa eikä anna taloyhtiölle oikeutta mielivaltaisiin tai perusteettomiin huoneistokäynteihin.
Käytännössä onnistunut menettely perustuu hyvään ennakkoviestintään, yhteistyöhön asukkaan kanssa sekä huolelliseen dokumentointiin. Mitä paremmin huoneistoon pääsyn tarve, tarkoitus ja toteutustapa on etukäteen perusteltu, sitä pienempi on riski erimielisyyksille tai myöhemmille vastuukysymyksille.
Ville Hopsu
neuvontalakimies
Kiinteistöliitto Uusimaa
