Miten lakimuutokset näkyvät taloyhtiön arjessa?
Lokakuun alussa tuli voimaan useita asunto-osakeyhtiölain ja huoneenvuokralakien muutoksia. Hallituksen jäsenen kannalta tärkeintä on tunnistaa, missä käytännön tilanteissa taloyhtiön toimintatapoja on syytä päivittää. Seuraavassa muutamia keskeisimpiä muutoksia käytännön näkökulmasta.
Yksi merkittävä muutos koskee kunnossapitovastuuta: Ikkunat kuuluvat nyt lähtökohtaisesti kokonaisuudessaan taloyhtiön kunnossapitovastuulle, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Muutos selkeyttää aiemmin monille epäselväksi jäänyttä vastuunjakoa, jossa osa ikkunasta kuului yhtiölle ja osa osakkaalle. Hallituksen kannattaa tarkistaa, että yhtiön vastuunjako-ohjeistus ja osakkaille annettava neuvonta vastaavat uutta sääntelyä.
Myös osakkaan vastuita laajennettiin. Lakiin kirjattiin osakkaan velvollisuus hoitaa huolellisesti osakashallinnassa olevien tilojen lisäksi myös sellaisia käytössään olevia yhtiön tiloja tai alueita, joiden hallintaoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Osakkaan on siten jatkossa pidettävä hyvää huolta myös esimerkiksi käyttöoikeuspihastaan ja kellarivarastosta.
Taloyhtiölle jatkossa tiedot huoneiston käyttäjistä
Osakkaalle säädettiin myös uusi tiedonantovelvollisuus silloin, kun huoneisto on annettu esimerkiksi vuokralaisen käyttöön. Osakkaalla on jatkossa oltava huoneiston käyttäjien yhteystiedot ja ne on pyynnöstä luovutettava taloyhtiölle esimerkiksi vahinko- tai häiriötilanteiden selvittämistä varten.
Samalla osakkaan tiedonsaantioikeutta tarkennettiin. Osakkaalla on oikeus saada kohtuullista maksua vastaan jäljennös yhtiöllä olevasta omaa huoneistoaan koskevasta asiakirjasta, jolla on merkitystä huoneiston käytön ja kunnossapidon tai niistä aiheutuvien kustannusten arvioinnin tai osakkaan oikeuksien ja velvollisuuksien toteuttamisen kannalta. Tällainen asiakirja voi olla esimerkiksi huoneistoa koskeva kunto- tai vahinkoraportti taikka korjaustapaehdotus. Jäljennöstä ei kuitenkaan saa antaa, jos siitä aiheutuisi yhtiölle olennaista haittaa.
Hallintaanottomenettelyyn lisää sujuvuutta
Huoneiston hallintaanottomenettelyyn liittyy käytännön kannalta useampiakin huomionarvoisia uudistuksia. Hallintaanottovaroitusten ja -päätösten tiedoksianto voidaan nyt tietyin edellytyksin toimittaa sähköisesti käyttäen sähköpostia ja heräteviestiä. Menettely voi nopeuttaa hallintaanottoprosessia, mutta hallituksen on samalla huolehdittava siitä, että sähköisen tiedoksiannon edellytykset täyttyvät.
Myös hallintaanoton perusteita täsmennettiin. Hallintaanotto voi jatkossa perustua aiempaa selvemmin esimerkiksi tilanteisiin, joissa asukkaan luona yhtiön kiinteistöllä vierailevat tahot aiheuttavat toistuvasti häiriötä muille asukkaille tai vahinkoa yhtiön omaisuudelle. Perusteena voi tietyissä tilanteissa olla myös terveyttä koskevien määräysten rikkominen, kuten tupakointikiellon toistuva rikkominen.
Paljon keskustelua herättänyttä asunnon lyhytaikaista vuokrausta asunto-osakeyhtiölaissa ei edelleenkään rajoiteta. Lakiin kirjattiin kuitenkin nimenomaisesti, että hallintaanoton perusteena voi olla lyhytaikaisesta vuokraamisesta yhtiölle tai osakkaille aiheutuva asuinkäytöstä poikkeava haitta tai lisäkustannukset. Ratkaisevaa ei siis ole vuokrauksen kesto, vaan sen vaikutukset taloyhtiön arkeen. Taloyhtiöiden kannattaa seurata vireillä olevaa rakentamislain muutosta, jossa lakiin esitetään lisättäväksi lyhytvuokrauksen ajallinen määritelmä.
Lainsäätäjän tavoitteena on ollut sujuvoittaa hallintaanottomenettelyä myös kokonaan uudella säännöksellä, jonka mukaan huoneistoon jätetty omaisuus voi tietyin edellytyksin siirtyä määräajan kuluttua vastikkeetta taloyhtiölle, jos osakas on hallintaanottopäätöksen jälkeen luovuttanut huoneiston vapaaehtoisesti yhtiön hallintaan.
Muutoksia myös huoneenvuokralakeihin
Sama toimintamalli koskee myös vuokra-asuntoon vuokrasuhteen päätyttyä jätetyn omaisuuden siirtymistä vuokranantajan omaisuudeksi tietyissä tilanteissa ja tietyin ehdoin. Tämän lisäksi taloyhtiöissä voivat näkyä myös muutamat muut huoneenvuokralakien muutokset. Käytäntöjä helpottanee osaltaan, että vuokrasopimuksen irtisanomis- ja purkamisilmoitukset sekä varoitukset voidaan jatkossa tietyin edellytyksin toimittaa sähköisesti. Asumisterveyden kannalta merkittävä muutos on, että tupakointi on nyt lailla kielletty vuokra-asunnossa sekä huoneistoparvekkeella ja -pihalla. Kielto koskee sekä uusia että vanhoja vuokrasuhteita. Vuokranantaja voi kuitenkin sallia tupakoinnin, jos muu lainsäädäntö, viranomaismääräys tai yhtiöjärjestys eivät sitä estä.
Katse jo tuleviin lakimuutoksiin
Tupakointiin liittyy myös vireillä oleva tupakkalain muutos. Jos lakiesitys hyväksytään nykyisessä muodossaan, taloyhtiö voisi jatkossa lisätä huoneistoparvekkeita, huoneistopihoja ja asuintiloja koskevan tupakointikiellon yhtiöjärjestykseen yhtiökokouksen 2/3 määräenemmistöpäätöksellä ilman, että kieltoon vaadittaisiin kaikkien osakkaiden suostumus. Esityksen mukaan erillisestä kunnan viranomaisen asettamasta tupakointikiellosta luovuttaisiin. Tupakoinnin kieltämisen vaihtoehtoja harkitsevien taloyhtiöiden kannattaa seurata tarkoin lakiesityksen käsittelyn etenemistä, muutoksia sisältöön voi vielä tulla. Tämänhetkisen tiedon mukaan tupakkalain muutoksen olisi tarkoitus tulla voimaan 1.1.2027.
Eduskuntakäsittelyssä on lisäksi asuntokauppalain uudistus, joka vaikuttaisi erityisesti uudiskohteisiin. Esityksen mukaan rakennustyön tarkkailija tulisi pakolliseksi, vuositarkastusta koskevia säännöksiä täsmennettäisiin ja lakiin lisättäisiin uusi säännös jälkitarkastuksesta. Myös rakentamisvaiheessa myytävien asuntojen vakuusjärjestelmään ehdotetaan muutoksia ja perustajaosakkaan vastuun päättymisen ajankohta kirjattaisiin ensimmäistä kertaa nimenomaisesti lakiin. Vastuu päättyisi rakentamisvaiheessa myytävissä kohteissa 10 vuoden kuluttua hallinnonluovutuskokouksesta.
Nyt on hyvä hetki hallitukselle tarkistaa esimerkiksi osakkaille annettavat vastuunjako-ohjeet ja muut toimintatavat, jotta ne vastaavat voimassa olevaa lainsäädäntöä. Lakimuutosten määrä korostaa myös hallituksen tarvetta seurata aktiivisesti alan tiedotteita ja koulutuksia. Kiinteistöliitto Uusimaan palvelut ovat jäsentaloyhtiön johdon käytettävissä, kannattaa seurata ajankohtaista tiedottamistamme ja järjestämiämme webinaareja. Kysymysten herätessä voi aina kääntyä asiantuntijoidemme puoleen.
Katriina Sarekoski
lakimies, varatuomari
Kiinteistöliitto Uusimaa
