Kunnossapito- vai muutostyö vai mitä väliä?
Osakkeenomistaja Mallikas on kyllästynyt kylpyhuoneensa kulahtaneeseen ulkonäköön ja päättää investoida kylpyhuoneensa remontointiin. Samalla hän päättää vaihtaa wc-istuimen seinäwc-istuimeksi. Onko mainituissa esimerkeissä kysymys osakkeenomistajan kunnossapito- vai muutostyöstä? Vai onko tämä vain turhaa juridista saivartelua?
Arkikielessä termit kunnossapito- ja muutostyö helposti sekoittuvat. Asunto-osakeyhtiölaissa kunnossapito- ja muutostyöt on kuitenkin erotettu toisistaan ja osakkeenomistajan myöhemmän kunnossapitovastuun kannalta sillä on suurikin merkitys, kummasta puhutaan. Selvitetäänpä siis, mitä väliä tällä erottelulla on.
Yleisesti asuinhuoneiston perusvarusteluun kuuluu kylpyhuone. Tällöin yhtiö vastaa mm. kylpyhuoneen rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien kuten vesi- ja viemärijohtojen ja niihin liitettyjen vesikalusteiden kuten hanojen ja wc-istuimen kunnossapidosta, ellei yhtiön yhtiöjärjestyksessä ole muuta määrätty. Yhtiön kunnossapitovastuu rajoittuu yhtiön ns. perustasoon, joka määräytyy yleensä yhtiön alkuperäisen taikka yhtiön myöhemmän korjaushankkeen yhteydessä valitsemansa tason mukaisesti. Vaikka osakkeenomistaja remontissaan puuttuu näihin yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakennuksen osiin, vastaa osakkeenomistaja remonttinsa kustannuksista lähtökohtaisesti kokonaisuudessaan itse. Entä miten vastuu kylpyhuoneen myöhemmästä kunnossapidosta määräytyy?
Olennaista kunnossapitovastuunjaon tarkastelussa on se, rinnastuuko osakkeenomistajan asennus yhtiön asennukseen ja onko yhtiö voinut valvoa osakkeenomistajan työtä. Jos osakkeenomistaja on peruskorjannut huoneistonsa perusvarusteluun kuuluvan kylpyhuoneen entisenlaiseksi noudattaen nykyisen hyvän rakennustavan vaatimuksia, kuuluu kylpyhuone remontin jälkeenkin vedeneristeineen, rakenteineen ja perusjärjestelmineen yhtiön kunnossapitovastuulle. Kysymys on siis osakkeenomistajan kunnossapitotyöstä eikä varsinaisesti muutostyöstä.
Osakkeenomistaja saattaa remonttinsa yhteydessä tehdä kuitenkin myös yhtiön perustasosta poikkeavia asennuksia eli muutostöitä. Tässä osakkeenomistaja Mallikas on päättänyt asentaa tavallisen jalallisen wc-istuimen sijaan seinä-wc-istuimen. Kyseinen asennus ei näkemyksemme mukaan rinnastu ns. tavalliseen wc-istuimeen, joten vastaisuudessa wc-istuimen kunnossapito kuuluukin osakkeenomistajalle eikä enää yhtiölle. Kyseistä asennusta voidaan siis pitää yhtiön perustasoon rinnastumattomana osakkeenomistajan muutostyönä, jonka kunnossapitovastuu kuuluu huoneiston kulloisellekin osakkeenomistajalle.
Entäpä jos osakkeenomistajan kunnossapitotyönään remontoiman kylpyhuoneen vedeneristeet vuotavat ja aiheuttavat kosteusvaurion? Tai jos muutostyönä asennetun seinä-wc-istuimen huuhtelulaitteisto vuotaa rakenteisiin? Kunnossapitovastuunjaon kannalta merkitystä on sillä, onko vahinko aiheutunut yhtiön perustasoon rinnastuvasta osakkeenomistajan asennuksesta vai yhtiön perustasoon rinnastumattomasta osakkeenomistajan muutostyöstä.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa huoneiston sisäosien kuten pintojen ennallistamisesta, jos ne vaurioituvat yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai puutteen tai sen korjaamisen vuoksi. Muussa tapauksessa vastuu huoneiston sisäosista kuuluu osakkeenomistajalle. Jos kylpyhuoneen vedeneristeet vuotavat, on vahinko aiheutunut yhtiön vastuulle kuuluvasta viasta johtuen. Tällöin yhtiöllä on vastuu tarvittavista korjauksista ja sisäosien ennallistamisesta aina yhtiön perustasoon saakka.
Sen sijaan, jos vaurio aiheutuukin yhtiön perustasoon rinnastumattomasta seinä-wc-istuimesta, jonka kunnossapitovastuu kuuluu osakkeenomistajalle, ei vaurio ole aiheutunut laissa tarkoitetulla tavalla yhtiön vastuulle kuuluvasta viasta. Tällöin vastuu huoneison sisäosien korjaamisesta kuuluukin osakkeenomistajalle. Yhtiö joutuu korjaamaan kuitenkin vastuulleen kuuluvat rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät. Vastuu wc-istuimen korjaamisesta jää kuitenkin tässä esimerkkitapauksessa osakkeenomistajalle.
Mikä merkitys on sitten kunnossapito- ja muutostöiden valvonnalla? Osakkeenomistajan on tärkeää jo omien vastuidensa kannalta ilmoittaa yhtiölle suunnittelemastaan remontista ennakkoon ja varata mahdollisuus työn valvontaan. Valvonta ei sinänsä poista remontin tekijän vastuuta työn asianmukaisuudesta, mutta valvonnalla on merkitystä mm. vahingonkorvausvastuun ja myöhemmän kunnossapitovastuun arvioinnissa. Lain mukaan yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa. Toisin sanoen, vaikka osakkeenomistajan asennus rinnastuisi yhtiön asennukseen, voi valvontamahdollisuuden puuttumisella olla merkitystä myöhemmän kunnossapitovastuun arvioimisen kannalta. Sen sijaan, jos kysymys on osakkeenomistajan muutostyöstä (vaikka edellä mainittu esimerkki seinä-wc-istuimesta), ei työn valvontakaan siirrä vastuuta asennuksen kunnossapidosta yhtiölle.
Edellä osakkeenomistajan ja yhtiön välistä vastuunjakoa on tarkisteltu kunnossapitovastuunjakoa koskevista säännöksistä lähtien. Tästä oma erillinen asiansa on vahingonkorvausvastuuta koskevat kysymykset eli sen arviointi, voidaanko hintalappu korjauskustannuksista osoittaa vahingon aiheuttajalle. Mutta olennaista on ymmärtää, että asunto-osakeyhtiölain mukaiseen kunnossapitovastuunjakoon ei vaikuta se, vaikka joku olisi aiheuttanut korjaustarpeen huolimattomuudella tai laiminlyönnillä.
Maria Forsblom
Lakimies, OTM
Kiinteistöliitto Uusimaa
