Om att ta en lägenhet i besittning på grund vanvård

Bostadsaktiebolag har enligt lag rätt att ingripa i vissa förseelser av sina aktieägare eller deras hyresgäster om gärningen inte är ringa genom att ta lägenheten i bolagets besittning för högst tre år. Det förutsätts att förseelsen är av ett allvarligare slag för att bolaget ska kunna ta lägenheten i besittning eftersom det ur aktieägarens synvinkel är frågan om en relativt sträng åtgärd. Lagen har noggranna bestämmelser om förutsättningarna för besittningstagandet och om själva förfarandet. En av förutsättningarna som lagen anger är att lägenheten vanvårdas så att bolaget eller någon annan aktieägare orsakas olägenhet.

En form av vanvård som vår medlemsrådgivning råkat på under de senaste åren och som också hovrätten meddelat beslut i är att brandlasten i lägenheten blivit för stor. I de fall som lett till att lägenheten tagits i besittning har den boende samlat så mycket saker i lägenheten att brandmyndigheten förelade att brandlasten måste minskas. Så till exempel i Helsingfors hovrätts beslut av den 29 juli 2018 (S 17/2171) där brandmyndigheten förelade husbolaget att vidta åtgärder för att minska brandlasten i aktieägarens lägenhet. Problemet med den väldiga mängden saker hade i det här fallet pågått i många år, och husbolaget hade många gånger erbjudit sig att hjälpa till att sätta lägenheten i adekvat skick. Eftersom bolagets hjälp inte togs emot och mängden saker egentligen inte minskade, ansåg hovrätten att den stora mängden saker utgjorde en betydande brandrisk och hade försvårat underhållet av lägenheten som bolaget ansvarade för och ansåg att bolaget hade rätt att ta lägenheten i besittning.

Det handlar om vanvård även då aktieägaren försummar underhållet av den lägenhet denne ansvarar för så att försummelsen medför olägenhet för bolaget eller andra aktieägare. Enligt förarbetena till lagen anger bestämmelsen genom vilken bolaget har rätt att ta en lägenhet i besittning på grund av vanvård som ett minimikrav för aktieägarens underhåll att lägenheten inte får vårdas så dåligt att det orsakar bolaget eller någon annan aktieägare olägenhet. Enligt lagens förarbeten kan det bli fråga om att ta lägenheten i besittning om underhållsansvaret eller anmälningsskyldigheten försummas så att det leder till vattenskador. Samtidigt konstateras det i förarbetena att husbolagets rätt att låta utföra en reparation oftast kan anses vara det förfarande som först ska tillämpas eftersom det för aktieägaren är en lindrigare åtgärd att en reparation utförs än att husbolaget tar lägenheten i besittning. Enligt förarbeten kommer besittningstagande i fråga närmast då det även finns någon annan grund för det, reparationerna kan till exempel inte utföras för att aktieägaren förhindrar att de inleds eller när kostnaderna för reparationerna blir så stora att aktieägaren skäligen inte kan bedömas klara av att betala dem till bolaget. Veterligen är det mycket ovanligt att en lägenhet tas i besittning till följd av att en aktieägare försummar det underhåll denne ansvarar för. Det torde åtminstone delvis bero på att aktieägarens eller den boendes förseelse enligt lagen inte får vara ringa för att bolaget ska ha rätt att ta lägenheten i besittning.

Helsingfors hovrätt ansåg i ett nyss meddelat beslut av den 4 november 2022 (S 21/185) att aktieägarens försummelser vid en badrumsrenovering var tillräckligt allvarliga för att bolaget skulle anses ha rätt att ta lägenheten i besittning. Hovrätten ansåg att försummelserna orsakade risker i anknytning till bolagets underhållsansvar samt risk för vatten- och fuktskador i andra lägenheter varför det ansågs motiverat att husbolaget tar lägenheten i besittning. Hovrätten konstaterade i motiveringen till domen att aktieägarens bygge av ett nytt våtutrymme i lägenheten utan tillstånd till ändringsarbetet, utan bygglov som byggnadstillsynen kräver, utan tillsyn av bolaget och utan närmare utredningar av hur renoveringen görs innebar att aktieägaren hade vanvårdat lägenheten i den mening som lagen avser och därigenom orsakat bolaget och andra aktieägare olägenhet. Enligt hovrätten hade det i fallet påvisats att det fanns brister i utförandet av våtutrymmet samt åtminstone ett byggfel. Hovrätten konstaterade i sin motivering att den primära åtgärden vanligtvis är att låta utföra reparation på aktieägarens bekostnad i stället för att ta lägenheten i besittning. Hovrätten ansåg emellertid att alternativet att låta reparera vanligtvis ska komma i första hand inte var något hinder för att ta lägenheten i besittning i det aktuella fallet. Hovrätten fäste uppmärksamhet vid att aktieägaren hade bestridit bolagets rätt att låta utföra de behövliga reparationerna och visat uppbar ovilja att samarbeta med bolaget. Hovrätten såg det sålunda som sannolikt att de behövliga reparationerna i praktiken blir besvärliga att utföra om man får tillträde till lägenheten endast med polisens handräckning. Hovrätten bedömde att det skulle medföra betydande kostnader för bolaget att låta utföra reparationerna och ansöka om bygglov och därigenom bli en betydande ekonomisk risk. Med beaktande av dessa omständigheter ansåg hovrätten att reparationsåtgärdernas företräde inte utgjorde hinder för bolaget att ta lägenheten i besittning eftersom bolaget också redan innan aktivt hade eftersträvat att lösa frågan på annat sätt.

Hovrättens beslut visade bra att försummelser i aktieägarens underhållsansvar och renoveringar kan ge bolaget rätt att ta lägenheten i besittning om försummelserna är så pass allvarliga att de kan orsaka skada eller olägenhet för bolaget eller andra aktieägare. Att låta utföra reparation på aktieägarens bekostnad utan att ta lägenheten i besittning ska dock fortfarande anses vara det första alternativet. Bolaget ska alltså vid vanvård av en lägenhet kunna motivera och bevisa att det har en sådan godtagbar orsak som nämns i förarbetena till lagen att ta lägenheten i besittning och att bolaget avser att använda sig av denna för aktieägaren relativt stränga åtgärd i stället för att endast låta utföra reparationerna på aktieägarens bekostnad. Jag rekommenderar varmt att husbolagets styrelse eller disponent kontaktar en expert i förväg om man i husbolaget planerar att inleda en process för att ta en lägenhet i besittning på grund av vanvård eller någon annan orsak.

Kiinteistöliitto Uusimaas telefonrådgivning för medlemmarna är i regel tillgänglig varje vardag och vi svarar gärna på bland annat frågor i anslutning till besittningstagande.

Skribenten är vicehäradshövding Niklas Lindberg, jurist vid Kiinteistöliitto Uusimaa.