Sopimuksen kesto, irtisanomisajat, muuttopäivä – mikä kaikki muuttuu vuokrasuhteissa?

 Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (AHVL) 1.10.2026 voimaan tuleva uudistus muuttaa ja ajanmukaistaa monia tuttuja vuokrasuhteen pelisääntöjä. Muutokset näkyvät muun muassa vuokrasopimusten kestossa, vuokranantajan irtisanomisajoissa, vuokrankorotuksissa, vakuuksissa ja sähköisessä asioinnissa.

Lakimuutoksilla on vaikutuksensa sekä vanhoihin että lain voimaantulon jälkeen tehtäviin uusiin vuokrasopimuksiin. Siirtymäsäännökset vaihtelevat muutoksittain, joten vanhojen ja uusien sopimusten kohtelu ei ole kaikilta osin samanlainen. Erityistä huomiota kannattaa kiinnittää siihen, että osa muutoksista koskee vain lain voimaantulon jälkeen tehtäviä sopimuksia, elleivät osapuolet lain voimaantulon jälkeen sovi asiasta toisin.

Taloyhtiöiden hallitusten jäsenten ja isännöitsijöiden on hyvä tietää, mitkä käytännöt muuttuvat ja miten, sillä vuokra-asumiseen liittyvät kysymykset nousevat tasaisin väliajoin esiin myös taloyhtiön arjessa. Seuraavassa on koottuna joitakin keskeisiä muutoksia, joista on hyvä olla tietoisia.

1. Vuokrasopimuksen kesto muuttuu

Monissa vuokrasopimuksissa on totuttu sopimaan siitä, että vuokralainen sitoutuu asumaan huoneistossa tietyn vähimmäisajan siirtämällä ensimmäistä mahdollista irtisanomisajan alkamisajankohtaa myöhemmäksi. Uusissa vuokrasopimuksissa tällainen irtisanomisajan alkamisajankohdan siirto ei enää ole mahdollinen 1.10.2026 jälkeen vaan kyseinen ehto on mitätön. Ennen lain voimaatuloa solmituissa sopimuksissa tällainen ehto säilyy kuitenkin edelleen pätevänä myös lain voimaatulon jälkeen.

Jatkossa voidaan tehdä määräaikainen sopimus, joka jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Tällainen yhdistelmäsopimus on tehtävä kirjallisesti. Se voidaan irtisanoa päättymään aikaisintaan määräajan loppuun noudattamalla lain mukaisia irtisanomisaikoja. Vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen hyväksyttävä ja hyvän vuokratavan mukainen peruste olisi tällöin sopimuksen vähimmäiskeston päättyminen.

2. Vuokranantajan irtisanomisaika muuttuu

Jatkossa vuokranantajan irtisanomisaika on 3 kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt alle kaksi vuotta. Jos vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, on vuokranantajan irtisanomisaika 4 kuukautta. Vuokralaisen irtisanomisaika ei muutu, vaan on edelleen 1 kuukausi.

Nämä muutokset tulevat koskemaan ainoastaan lain voimaantulon jälkeen tehtyjä vuokrasopimuksia, elleivät osapuolet lain voimaantulon jälkeen sovi asiasta toisin.

3. Vuokrasopimuksen purkamiseen uusi peruste

Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus laajenee. Nykyisten purkamisperusteiden lisäksi purkaminen voi jatkossa olla mahdollista myös muun erittäin painavan syyn perusteella.

Erittäin painavan syyn tulee liittyä vuokrasuhteeseen ja vuokralaisen vuokrasuhteesta johtuvien velvoitteiden vakavaan rikkomiseen. Häiritsevän elämän viettäminen voi olla purkuperuste jo nykyäänkin silloin, kun se tapahtuu huoneistossa tai vuokralaisen käytössä olevissa kiinteistön yhteisissä tiloissa. Jatkossa purkaminen voisi perustua myös vuokralaisen toimintaan huoneiston tai kiinteistön välittömässä läheisyydessä. Esimerkkinä voisi olla vakava väkivaltarikos kiinteistön lähettyvillä. Arvioinnissa huomioitaisiin muun muassa teon vakavuus ja toistuvuus sekä sen vaikutukset naapureiden kotirauhaan ja turvallisuuden tunteeseen.

Vuokralaiselle annettavassa varoituksessa tai purkamisilmoituksessa peruste on yksilöitävä. Pelkkä yleinen maininta ”muu erittäin painava syy” ei siis riitä. Tämä korostaa dokumentoinnin merkitystä erityisesti häiriötilanteissa.

4. Muuttopäivä muuttuu

Jatkossa muuttopäivänä pidetään vuokrasopimuksen päättymispäivää. Tämä tarkoittaa, että huoneisto on lähtökohtaisesti luovutettava vuokranantajan hallintaan jo sopimuksen päättymispäivänä.

Käytännössä tästä on voitu sopia osapuolten kesken jo nykyisinkin, mutta jatkossa menettely perustuu suoraan lakiin. Osapuolet voivat kuitenkin sopia muuttopäivästä myös toisin.

Muutos koskee lain voimaantulon jälkeen tehtyjä vuokrasopimuksia, elleivät osapuolet toisin sovi.

5. Sähköinen tiedoksianto helpottuu

Vuokrasuhteeseen liittyviä ilmoituksia ja tiedoksiantoja voidaan jatkossa tehdä sähköisesti ilman vastaanottajan kuittausta, esimerkiksi sähköpostilla, jos osapuolet ovat kirjallisesti ja yksilöllisesti sopineet käytettävistä sähköisistä viestintäkanavista. Tämä voi helpottaa huomattavasti vuokrasuhteiden käytännön hallinnointia.

Sähköinen menettely ei kuitenkaan tarkoita sitä, että ilmoituksen voisi lähettää mihin tahansa sähköpostiosoitteeseen. Osapuolten on sovittava käytettävistä viestintäkanavista ja huolehdittava yhteystietojen ajantasaisuudesta.

Myös todisteellista tiedoksiantoa edellyttävät irtisanomis- ja purkamisilmoitukset sekä varoitukset voidaan tietyin edellytyksin toimittaa sähköisesti kaksivaiheisella menettelyllä. Ensin varsinainen ilmoitus lähetetään sovittuun sähköiseen viestintäkanavaan, kuten sähköpostilla. Tämän jälkeen vastaanottajalle lähetetään toiseen sovittuun kanavaan niin sanottu heräteviesti, esimerkiksi tekstiviestillä.

Tiedoksisaannin katsotaan tällöin tapahtuneen kolmantena päivänä heräteviestin lähettämisestä, jollei muuta osoiteta.

6. Vuokrankorotuksesta ilmoitettava ajoissa

Vuokranantajan on jatkossa ilmoitettava vuokrankorotuksesta vuokralaiselle kirjallisesti vähintään kuukautta ennen seuraavan vuokranmaksukauden alkua.

Ilmoituksessa on kerrottava, että vuokraa aiotaan korottaa, mikä on uuden vuokran määrä sekä milloin korotus tulee voimaan. Korotettua vuokraa ei voi periä takautuvasti.

Tämäkin muutos koskee vasta lain voimaantulon jälkeen tehtyjä vuokrasopimuksia, elleivät osapuolet toisin sovi lain voimaantulon jälkeen.

7. Vakuuden palauttamiselle määräaika

Uudistuksessa säädetään ensimmäistä kertaa tarkemmin vuokravakuuden palauttamisesta. Vakuus on jatkossa palautettava tai sen käyttämisestä on ilmoitettava vuokralaiselle 14 päivän kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä.

Jatkossa vakuus kattaa lähtökohtaisesti kaikki osapuolten vuokrasuhteesta johtuvat velvoitteet, jollei osapuolet asiasta toisin sovi.

Vuokrasuhteen päättyessä vuokranantajan onkin syytä huolehtia siitä, että mahdolliset vakuuden käyttämisen perusteet selvitetään ja ilmoitus tehdään määräajassa.

8. Tupakointiin tulee merkittävä muutos

Jatkossa tupakointi on kiellettyä ilman vuokranantajan lupaa huoneistossa, huoneistoon kuuluvalla parvekkeella sekä muussa huoneistoon liittyvässä yksityisessä sisä- tai ulkotilassa. Tällaisella tilalla tarkoitetaan aluetta, jonka käyttöoikeus perustuu vuokrasuhteeseen.

Vuokranantaja ei voi sallia tupakointia, jos muu lainsäädäntö, viranomaisen määräys tai esimerkiksi yhtiöjärjestys kieltää tupakoinnin.

Tämä muutos koskee kaikkia vuokrasopimuksia, myös ennen 1.10.2026 tehtyjä sopimuksia.

Muutakin muuttuu

Edellä mainitut muutokset ovat keskeisimpiä, mutta muutakin uudistuu.

AHVL:iin tulee lisäksi muutoksia muun muassa tilanteisiin, joissa vuokralainen kuolee, sekä siihen, miten vuokrasuhteen päättyessä huoneistoon jäänyttä tai hylättyä omaisuutta käsitellään.

Myös vuokralaisen ilmoitusvelvollisuudet muuttuvat. Jatkossa vuokralaisen tulee ilmoittaa vuokranantajalle kirjallisesti huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä sekä se, mihin heidän oikeutensa asua huoneistossa perustuu.

Huoneenvuokralain uudistus tuo siten muutoksia moniin vuokrasuhteen tuttuihin käytäntöihin. Nyt on hyvä hetki tarkistaa vuokrasopimukset ja varmistaa, että vuokrauksen käytännöt ovat ajan tasalla.

Jonna Puolanto
lakimies, varatuomari
Kiinteistöliitto Uusimaa