Taloyhtiö vastaa kiinteistön turvallisuudesta
Syksyn tullen on taloyhtiöissä viisasta varmistaa, että kiinteistöllä on varauduttu syksyn sateisiin sekä tulevaan talveen. Syöksytorvet, rännit ja räystäskourut on syytä puhdistaa lehdistä ja samalla tarkistaa niiden sekä sulatuskaapeleiden kunto. Talven mittaan on Uudellamaalla odotettavissa nollan molemmin puolin pyöriviä lämpötiloja, mikä johtaa helposti syöksytorven jäätymiseen ja vaarallisten jääpuikkojen muodostumiseen. Ensin mainittu saattaa johtaa vesivahinkoihin, jos sulamisvedet eivät pääse syöksytorvea pitkin pois, kun taas jälkimmäinen voi muodostaa merkittävän turvallisuusriskin kiinteistöllä asuville sekä siellä vieraileville. Taloyhtiön johdon tehtävänä on tiedostaa riskit ja harkita, mitä toimenpiteitä olisi tehtävissä riskien minimoimiseksi.
Käytännössä monet taloyhtiöt ulkoistavat kattolumien seurannan sekä lumen tiputtamisen tarvittaessa, kuten myös kiinteistön liukkaudentorjunnan, huoltoyhtiön hoidettavaksi. Näin toimittaessa on kuitenkin syytä muistaa, että taloyhtiö on sopimuksesta huolimatta kiinteistön omistajana tai haltijana viime kädessä vastuussa, jos vahinkoja pääsee sattumaan. Kiinteistönomistajalle on laissa säädetty velvollisuus huolehtia siitä, että rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset. Laissa on niin ikään säädetty, että tontin kohdalla olevan jalkakäytävän tai tontille johtavan kulkutien kunnossapidosta vastaa kiinteistönomistaja, ellei kunta ole ottanut sitä vastuulleen. Yhtiön johdolla, eli hallituksella ja isännöitsijällä, on lain mukaan vastuu siitä, että kiinteistön ja rakennuksen pito on asianmukaisesti järjestetty, johon myös keskeisesti kuuluu kiinteistön turvallisuudesta huolehtiminen.
Kiinteistönomistajan vastuu kiinteistön turvallisuudesta on vakiintuneen tulkinnan mukaan tavallista ankarampi. Taloyhtiöillä on katolta tippuvan lumen tai jään sekä liukastumisvahinkojen osalta oikeuskäytännössä katsottu olevan ns. korostunut huolellisuusvelvoite, mikä tarkoittaa käytännössä sitä, että taloyhtiön on vastuusta vapautuakseen kyettävä osoittamaan, että se on tehnyt kaiken voitavansa vahingon välttämiseksi. Niissä tapauksissa, joissa liukastumisvahingoista on riidelty tuomioistuimessa, on kiinteistönomistaja useimmiten tuomittu vahingonkorvaukseen. Rovaniemen hovioikeus kuitenkin poikkeuksellisesti vapautti vuonna 2017 antamassaan ratkaisussa taloyhtiön korvausvastuusta yhtiön pihalla tapahtuneesta liukastumisesta, kun liukkauden torjunnan osoitettiin sääolosuhteista johtuen olleen ylivoimaista. Yhtiö kykeni silloin oikeudessa näyttämään toteen, että se oli hiekoittanut pihaa neljästi saman päivän aikana, mutta tuuli ja sade huuhtoi jatkuvasti hiekan pois, eikä vaaraa ollut mahdollista torjua muillakaan keinoin. Ratkaisu osoittaa hyvin sen, että taloyhtiön tulee tällaisissa tilanteissa kyetä näyttämään tehneensä kaiken voitavansa, jotta se välttyisi korvausvastuulta.
Kuten edellä kerrotusta ilmenee, on hyvin mahdollista, että taloyhtiön katsotaan korostuneen huolellisuusvelvoitteen vuoksi olevan vastuussa katolta tippuvan jään tai pihalla sattuneen liukastumisen vahingosta, vaikka kaikki yhtiössä olisivatkin noudattaneet normaalia huolellisuutta. Tämän vuoksi onkin viisasta varmistaa, että yhtiöllä on sen koon ja toiminnan kannalta riittävän kattava kiinteistövakuutus sen varalta, että esim. katolta tippuva jää aiheuttaa vahinkoja, vaikka normaalia huolellisuutta olisikin noudatettu. Taloyhtiön johdon tehtävänä on huolellisesti toimien varmistaa, että kiinteistön liukkaudentorjunta ja katoille kertyvän lumen sekä jään tippumisvaaran ehkäisy on järjestetty asianmukaisesti.
Ellei kiinteistön ja rakennustenpitoa ole tältä osin asianmukaisesti järjestetty, on mahdollista, että yhtiön johtohenkilöt joutuvat henkilökohtaiseen vastuuseen aiheutuneesta vahingosta. Näin kävi eräässä surullisessa tapauksessa, jossa katolta tippuva jää aiheutti henkilövahingon, kun huoltoyhtiön kanssa tehtyyn sopimukseen ei ollut sisällytetty lumen ja jään pudottamista katolta, eikä taloyhtiö myöskään itse ollut ryhtynyt toimenpiteisiin putoamisvaaran ehkäisemiseksi. Näin syksyn tullen onkin taloyhtiöissä hyvä hetki käydä kiinteistön turvallisuuteen liittyviä asioita läpi ja varmistaa, että tulevan talven tuomiin vahingonvaaroihin on varauduttu asianmukaisesti. Varmistaminen olisi viisasta tehdä ennen kuin jalkakäytävä on jäässä ja katolla lunta, jotta mahdollisiin epäkohtiin jäisi aikaa reagoida.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies, varatuomari Niklas Lindberg.
