Hinta ei ole ainoa mittari urakoitsijan valinnassa
Urakoitsijoiden konkurssit ovat yleistyneet viime aikoina hälyttävästi. Taloyhtiön hallinnon onkin yhä enemmän pohdittava, kenen kanssa urakkasopimus solmitaan, ja mitä asioita kannattaa ottaa huomioon urakoitsijan hankinnassa
Asunto-osakeyhtiölaki ohjaa
Taloyhtiön hallituksen tehtävä on asunto-osakeyhtiölain mukaan huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Asunto-osakeyhtiön on siis huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Vastuun perustana on asunto-osakeyhtiölaki, joka velvoittaa yhtiötä hankkimaan pätevät henkilöt esimerkiksi käynnistettäviin hankkeisiin.
Käytännössä taloyhtiön hallinto hankkii kolmannen osapuolen, kuten projektinjohtajan, hoitamaan hankkeen rakennuttamistehtäviä. Vaikka projektinjohtaja hoitaa hankkeen rakennuttamistehtäviä, on taloyhtiön hallituksen valvottava projektinjohtajan toimintaa, jotta sovitut asiat tulevat asianmukaisesti hoidettua.
Urakoitsijan on täytettävä lakisääteiset, tekniset ja taloudelliset edellytykset
Projektinjohtaja kartoittaa (esivalinta) hankkeeseen soveltuvat urakoitsijat ja tekee niistä ehdotuksen taloyhtiön hallitukselle. Urakoitsijoiden esivalinnassa varmistetaan, että soveltuvat urakoitsijat täyttävät vähintäänkin tilaajavastuulain edellyttämät lakisääteiset velvoitteet. Ne voidaan tarkastaa esimerkiksi Vastuu Groupin tai Rakentamisen laatu RALA ry:n sivustoilta.
Urakoitsijan esivalinnassa varmistetaan myös, että valittavilla tahoilla on ainakin tekniset ja taloudelliset edellytykset urakan hoitamiseen. Teknisten edellytysten osalta kannattaa varmistaa, että urakoitsijan tekninen osaaminen, työturvallisuusosaaminen ja resurssit ovat riittävät. Käytännössä teknistä osaamista voidaan arvioida soveltuvien referenssien avulla sekä aikaisempien tilaajien haastattelujen ja/tai projektipalautteiden avulla.
Taloudellisten edellytysten osalta varmistetaan, että urakoitsijan taloudelliset rahkeet ovat riittävät. Tyypillisesti katse kohdistuu urakoitsijan liikevaihtoon ja vakavaraisuuteen. Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että urakoitsijan liikevaihto olisi syytä olla vähintään kaksi kertaa suurempi kuin tarjolla olevan urakan ennakoitu arvo. Myös urakoitsijan vakavaraisuus ja muut oleelliset tunnusluvut on tarkistettavissa yrityksen tilinpäätöstiedoista tai erityyppisten luottoluokitusjärjestelmien avulla. Nämä ovat yleensä osana projektinjohtajan tehtäviä.
Ammattilainen tekee esityksen, hallitus päättää
Esivalinnan jälkeen projektinjohtaja tekee esityksen soveltuvista urakoitsijoista, joista hallitus valitsee tahot, joille tarjouspyynnöt lähetetään. Kun taloyhtiön hallitus on hyväksynyt projektinjohtajan laatimat tarjouspyyntöasiakirjat, ne lähetetään hallituksen valitsemille urakoitsijoille.
Kaupallisissa asiakirjoissa huomio kannattaa kiinnittää erityisesti urakkaohjelmaan, josta nähdään millä ehdoilla taloyhtiön hanketta ollaan tarjoamassa urakoitsijalle. Urakkaohjelmassa määritetään muun muassa urakoitsijalta vaadittavat vakuudet, mahdolliset sanktiot, urakoiden ketjuttamismahdollisuus ja niin edelleen. Urakkaohjelman avulla tilaaja torjuu osaltaan mahdollisia ongelmia jo ennalta sekä osoittaa ne asiakohdat, joita pitää itselleen tärkeänä.
Hinta ei ole ainoa valintaperuste
Urakoitsijat hankitaan yleensä hintakilpailun perusteella, vaikka tiedetään, että korjauspalvelun laatua on mahdoton arvioida pelkän tarjoushinnan perusteella. Urakoitsijoiden hankinnassa voidaan hyödyntää myös niin sanottuja laadullisia tekijöitä, jolloin hinnan ohella myös urakoitsijan osaaminen otetaan huomioon urakoitsijan valinnassa. Korjauspalveluiden laadullinen hankinta taloyhtiöissä -ohjeessa kuvataan, kuinka urakan päätoteuttaja voidaan valita arviointimenettelyllä, jossa otetaan huomioon hinnan lisäksi taloyhtiön hankkeelle asettamat laadulliset tavoitteet. Maksuton ohje on saatavilla Rakentamisen Laatu RALA ry:stä.
Jari Virta
tekniikan tohtori, rakennustekninen kehityspäällikkö
Kiinteistöliitto Uusimaa ry
