Paljastuiko taloyhtiössänne osakkaan salaremontti?
Aika ajoin työssäni tulee vastaan tapauksia, joissa taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä kaipaavat neuvoja tilanteessa, jossa on jälkikäteen paljastunut, että osakkeenomistaja on tehnyt huoneistossaan remonttia ”salaa” ilmoittamatta siitä lain vaatimalla tavalla yhtiölle kirjallisesti etukäteen. Tyypillisesti kyseessä on kylpyhuoneremontti tai esimerkiksi saunan rakentaminen aiempaan kuivaan tilaan. Joskus osakas on saattanut mennä vieläkin pidemmälle ulottaen remontin ilman yhtiön lupaa osakashallinnassaan olevan tilan ulkopuolelle, usein käytössään olevalle piha-alueelle. Kuinka yhtiön tulee toimia ja mitä tällaisesta osakkaan omavaltaisesta ”salaremontista” voi seurata?
Salaremontin paljastuessa osakasta tulee viipymättä kehottaa tekemään kirjallinen muutostyöilmoitus eli ns. remontti-ilmoitus yhtiölle. Osakkaan pitää jälkikäteen selvittää yhtiölle kirjallisesti, miten remontti on tehty. Ilmoituksen perusteella yhtiön tulisi voida varmistua siitä, onko remontti tehty hyvän rakennustavan mukaisesti sekä haittaa ja vahinkoa aiheuttamatta, vaikkakin jälkikäteisesti valvontaa voi olla mahdotonta aukottomasti toteuttaa. Osakkaan tulee tehdä tarvittavat toimet yhtiön mahdollisesti asettamien jälkikäteisten ehtojen täyttämiseksi. Aiheutuvista kustannuksista vastaa osakas. Jos osakkaan remontti on lisäksi vaatinut rakennus- tai toimenpideluvan viranomaiselta, tulee yhtiön hakea lupa hakea jälkikäteen osakkaan kustannuksella.
Remontti-ilmoituksen tekemistä yhtiö voi vauhdittaa selvittämällä osakkaalle omavaltaisen remontin mahdolliset seuraamukset.
Taloyhtiön valvonnan toteutumiseen osakasremonteissa on kytketty asunto-osakeyhtiölaissa muutamia oikeusvaikutuksia. Valvonnan mahdollisuuden puuttuminen voi ensinnäkin laajentaa osakkaan kunnossapitovastuuta verrattuna tilanteeseen, jossa osakas on menetellyt lain edellyttämällä tavalla. Yhtiö vastaa lain mukaan vain sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa. Näin esimerkiksi ilmoittamatta jätetyn kylpyhuoneremontin kyseessä ollen voidaan päätyä lopputulokseen, jossa muutoin yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat, yhtiön noudattamaa perustasoa vastaavat vedeneristeet jäävätkin osakkaan kunnossapitovastuulle.
Toinen osakkaalle epäedullinen seuraamus liittyy ns. hyvitykseen. Osakas voi olla remontoidun kylpyhuoneen vuoksi oikeutettu hyvitykseen esimerkiksi yhtiön putkiremontissa, jos vastaava työ on jo suoritettu huoneistossa osakkaan tai tämän edeltäjän toimesta. Yksi hyvityksen saamisen eli maksuosuuden alentamisen edellytyksistä kuitenkin on, että osakkaan remontista on ilmoitettu yhtiölle ja yhtiöllä on ollut mahdollisuus sitä valvoa.
Melko todennäköinen sotku salaremontista seuraa myös silloin, kun osakas on myymässä huoneistoaan. Jos remontista ei ole ilmoitettu yhtiölle, yhtiö ei ole voinut merkitä remonttia huoneistokohtaiseen remonttirekisteriinsä. Tällöin asianmukaista tietoa remontista ei tule myöskään osakkaalle annettavaan isännöitsijäntodistukseen. Asuntokaupasta voi tällöin syntyä riitaa tai se voi jäädä epäselvyyksien vuoksi kokonaan toteutumatta.
Osakas vastaa myös omavaltaisen remonttinsa mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Vastuuta ankaroittaa lain säännös ns. tuottamusolettamasta: Jos osakas aiheuttaa vahinkoa rikkomalla asunto-osakeyhtiölain säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakas osoita menetelleensä huolellisesti. Aika vaikeaahan on osoittaa toimineensa huolellisesti, jos on jättänyt tekemättä laissa vaaditun remontti-ilmoituksen.
Joissain tilanteissa yhtiöllä saattaa olla jopa oikeus vaatia osakasta poistamaan muutokset ja palauttamaan tila remonttia edeltävään tilaan. Oikeuskäytännöstä ennallistamisvelvollisuuteen johtaneita tapauksia löytyy lähinnä silloin, kun osakkaan muutostyö on ulottunut osakashallinnassa olevan tilan ulkopuolelle. Yhtiön kanteesta osakas on esimerkiksi velvoitettu kustannuksellaan palauttamaan siirtämänsä huoneiston ulko-ovi entiselle paikalleen sekä poistamaan yhtiön rakennuksen ulkoseinään asentamansa sähköpistorasia. Myös rivitalohuoneiston kuistille asentamansa lasituksen sekä käytössään olevalle takapihalleen rakentamansa lasikuitualtaan osakas on myös joutunut yhtiön vaatimuksesta poistamaan.
Joissain poikkeuksellisissa tilanteissa myös huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan voisi tulla kyseeseen. Jos salaremontti on johtanut huoneiston rakenteiden, laitteiden tai pinnoitteiden särkemiseen, voitaisiin se tulkita huoneiston huonoksi hoidoksi. Edellytyksenä on yhtiölle tai toiselle osakkaalle aiheutuva konkreettinen haitta.
Voitaneen lopuksi summata, että on ihan oikeasti jokaisen osakkaan edun mukaista ilmoittaa omasta remontistaan asianmukaisesti yhtiölle. Yhtiön taholta asiaa voidaan edesauttaa osakkaiden riittävällä ohjeistuksella.
Katriina Sarekoski
lakimies, varatuomari
Kiinteistöliitto Uusimaa ry
