Reklamera i tid, annars kan rätten att kräva ersättning förloras

En sak som vi jurister ofta måste upprepa och poängtera åt våra kunder, är att det är oerhört viktigt att reklamera i tid. Nästan så ofta att det blir tjatigt, lite som med den eviga påminnelsen om att man alltid bör göra ett skriftligt avtal, vilket säkert alla som någonsin lyssnat på en jurist har fått höra. Repetition kärvs eftersom konsekvensen av man försummat reklamationen är allt som ofta den, att man får bli utan kompensation trotts att motparten utfört en felaktig avtalsprestation. Reklamera bör man oavsett vilken typs avtal det är frågan om.

Då det är frågan om vissa typer av avtal finns det lagstadgade närmare bestämmelser om hur reklamationen ska göras (t.ex. lagen om bostadsköp). I praktiken innehåller även själva avtalen ofta särskilda bestämmelser om felanmälan (t.ex. allmänna avtalsvillkoren för disponenttjänster ”ISE 2007”). Ordalydelsen av närmare bestämmelserna om reklamationen varierar, men innehållet är i huvudsak samma: reklamationen ska göras skriftligt och den ska innehålla en noggrann beskrivning av felet samt de preciserade krav som ställs på grund av felet. Om reklamationen uppfyller de nämnda kriterier och är gjord inom en skälig tid från att felet upptäcktes, förlorar man i huvudsak inte rätten att åberopa felet.

Vad som anses vara en skälig tid varierar beroende på avtalstypen och de konkreta omständigheterna i fråga. Inom fastighetsbranschen har det ansetts att tumregeln för rätt reklamationstid är 3–4 månader från att felet upptäcktes. Ett problem som ofta uppstår är att det i praktiken ännu inte är möjligt att precisera de krav som kommer att ställas på grund av felet vid den tidpunkt då reklamationen ska göras. I dessa fall bör man i reklamationen nämna kraven med den noggrannhet som omständigheterna möjliggör och därtill nämna, att kraven kommer att preciseras senare.

Om man inte är noggrann med reklamationen kan det lätt hända att man råkar ut för problem när man kräver ersättning, trotts att man i sig reagerat inom en skälig tid. Så var fallet i högsta domstolens (HD) nyligen utgivna prejudikat 2019:94. Bostadsaktiebolaget i fråga hade upptäckt en vattenskada 27.12.2012 och meddelat därom åt både entreprenören och underentreprenören vid ett möte 8.3.2013. Enligt mötesprotokollet anmälde bolaget även att det kommer att lägga fram eventuella skadeståndskrav senare.

Då bolaget ställde ett preciserat skadeståndskrav åt entreprenören drygt två år senare, ansåg entreprenören att bolaget förlorat sin rätt att yrka skadestånd, eftersom det inte i tid hade anmält det påstådda felet och sina därpå grundade krav mot entreprenören. Både tingsrätten och hovrätten såg saken på samma sätt som entreprenören, så bolaget var tvunget att föra saken ända till HD för att få fastslaget, att rätten att yrka skadestånd inte hade förlorats. Tyvärr slutade inte processen för bolagets del där, eftersom HD endast tog ställning till reklamationen och anförde saken tillbaka till tingsrätten för vidare behandling. Nu i efterhand kan man lätt konstatera, att bolaget hade säkerligen sparat mycket tid och möda, om reklamationen hade skötts lite noggrannare.

För att undvika problem när man begär ersättning av en avtalspart för en felaktig prestation, rekommenderar jag att reklamera på följande sätt:

1. Gör en skriftlig reklamation med rubriken ”Reklamation”.
2. Se till att reklamationen innehåller en noggrann beskrivning av felet som åberopas samt de krav som ställs på grund av felet.
3. Skicka reklamationen bevisligen åt den som är ansvarig för felet.
4. Reklamera utan dröjsmål efter att felet upptäcktes och precisera dina krav vid behov sen när det är möjligt.

Det som ännu bör nämnas är att ibland, om man har tur, så kan man lyckas med skadeståndsanspråket fastän reklamationen varit en aning bristfällig. Om man har reklamerat inom en skälig tid och kan bevisa det, bör man överväga situationen noggrant, om motparten påstår att reklamationen är bristfällig. I dessa fall lönar det sig att kontakta en sakkunnig jurist, som kan hjälpa med att överväga lönsamheten med att fortsätta kräva ersättning av motparten.

Niklas Lindberg
Jurist, vicehäradshövding
Finlands svenska fastighetsförening