Taloyhtiön vastuu kiinteistön turvallisuudesta on lähes ankaraa
Talven lähestyessä on syytä taas palautella mieleen yhtiön velvoitteet kiinteistön talvikunnossapitoon liittyen. Asunto-osakeyhtiö kiinteistön omistajana tai haltijana lähtökohtaisesti vastaa siitä, että yhtiön tontilla ja rakennuksissa on turvallista oleskella ja liikkua. Asunto-osakeyhtiölain säännösten lisäksi kiinteistön kunnossapitoon ja turvallisuuteen liittyviä velvoitteita on mm. järjestyslaissa, pelastuslaissa ja katujen kunnossapitoa koskevassa laissa. Talvikunnossapidon osalta tämä tarkoittaa paitsi lumien luonnin ja aurauksen järjestämistä myös riittävää liukkauden torjuntaa sekä kattolumien ja jäiden valvontaa ja tarvittaessa pudottamista.
Taloyhtiöllä on ns. korostunut huolellisuusvelvollisuus kiinteistön turvallisuudesta. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että jos esimerkiksi kiinteistön jäisellä pihamaalla joku liukastuu, taloyhtiö on lähtökohtaisesti vahingonkorvausvastuussa. Tästä vastuusta yhtiö vapautuu vain, jos se voi osoittaa menetelleensä niin huolellisesti, ettei vahinkoa olisi liukkaudentorjuntatoimenpitein tmv. voitu välttää.
Velvollisuus talvikunnossapidon asianmukaiseen järjestämiseen on yhtiön johdolla. Hallituksen ja isännöitsijän tuleekin huolehtia, että tehtävien hoidosta on huoltosopimuksessa sovittu riittävällä laajuudella ja tarkkuudella sekä käytännössä myös valvoa tehtävien hoitoa.
Varsinkin pienissä yhtiöissä talvikunnossapito voi olla sovittu talkoilla hoidettavaksi. Tämä on myös käyttökelpoinen tapa velvoitteiden hoitoon, kunhan muistetaan, että talkoot perustuvat vapaaehtoisuuteen eikä lumitöihin voi ketään pakottaa. Jos näyttääkin siltä, että järjestely ei käytännössä toimi, tulee talkoista luopua ja velvoitteiden hoito siirtää ulkopuolisen yrityksen hoidettavaksi.
Liukastumisvahinkoja sekä katolta pudonneen jään aiheuttamia vahinkoja on käsitelty useamman kerran myös tuomioistuimissa. Runsaasti julkisuutta sai muun muassa vuonna 2007 annettu tuomio KKO 2007:62, jossa korkein oikeus katsoi asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajan syyllistyneen kuolemantuottamukseen. Tapauksessa asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta.
Tapaus on traaginen ja pysäyttää edelleenkin. Onnettomuuksien välttämiseksi jokaisen taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tulisikin hyvissä ajoin ennen talven tuloa kartoittaa kiinteistön ja rakennuksen vaaranpaikat sekä tarpeet talvikunnossapidon näkökulmasta sekä huolehtia, että tehtävät on riittävällä tarkkuudella kirjattu joko huoltosopimukseen tai niiden hoito on muutoin yhtiössä järjestetty, unohtamatta tehtävien hoidon valvontaa.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan vs. johtava lakimies, varatuomari Mia Pujals.
