Urakoitsijan vastuusta rakennusurakassa – takuuaika on usein valitettavan lyhyt
Taloyhtiöiden isommissa urakoissa, kuten esim. linjasaneeraus tai julkisivuremontti, sovelletaan varsinaisen urakkasopimuksen lisäksi pääsääntöisesti rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998). Urakan ns. takuuaika on YSE 1998 ehdoissa määritelty melko lyhyeksi, vain kahden vuoden mittaiseksi. Urakoitsijaa on takuuajan jälkeen perinteisesti ollut erittäin vaikea saattaa vastuuseen urakan virheistä, mutta kuten tuore Helsingin hovioikeuden ratkaisukin (25.2.2022, tuomio nro 288) osoittaa, on vastuuseen saattaminen kuitenkin tietyin edellytyksin mahdollista.
YSE 1998 ehtojen 29 §:n mukaan urakoitsija vastaa tekemänsä työn sopimuksenmukaisuudesta takuuajan. Takuuaika on, ellei varsinaisessa urakkasopimuksessa ole muuta sovittu, kaksi vuotta siitä, kun urakka on otettu hyväksytysti vastaan. Takuuaikana urakoitsija on velvollinen kustannuksellaan korjaamaan rakennustyössään ilmenneet virheet, ellei urakoitsija kykene todistamaan, että virheet ovat aiheutuneet urakoitsijasta riippumattomasta syystä. Todistustaakka on siis takuuajan urakoitsijalla, joskin tilaajan on näytettävä toteen virheen olemassaolo. Tilaajalla on oikeus olettaa, että rakennustyössä takuuaikana ilmenneet virheet ovat urakoitsijan vastuulla, eikä tilaajan tarvitse selvittää virheiden juurisyytä. Takuuaikaa onkin toisinaan luonnehdittu urakan eräänlaiseksi koeajaksi, jonka aikana työntulosta tarkkaillaan virheiden löytämiseksi, ja jonka aikana löytyneet virheet urakoitsija on velvollinen korjaamaan.
Takuuajan jälkeen tilanne muuttuu dramaattisesti siten, että näyttötaakkaa siirtyy kokonaan tilaajalle, jonka on osoitettava virheiden johtuneen urakoitsijan (vähintäänkin) törkeästä huolimattomuudesta taikka täyttämättä jääneestä suorituksesta. YSE 1998 30 §:n mukaan urakoitsija on takuuajan jälkeen lisäksi vastuussa sellaisesta virheestä, jonka tilaaja osoittaa johtuneen urakoitsijan sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä. Virheen on YSE 1998 30 §:n mukaan lisäksi oltava sellainen ns. piilevä virhe, ettei tilaaja ole kohtuudella voinut sitä havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana.
Edellä mainitussa Helsingin hovioikeuden ratkaisussa arvioitiin tilaajan oikeutta vahingonkorvaukseen YSE 1998 30 §:n nojalla. Hovioikeus katsoi tapauksessa toteen näytetyksi, että rakennustyössä oli tehty virheitä, jotka olivat syy-yhteydessä rakennuksessa takuuajan jälkeen ilmenneeseen laajaan vesivahinkoon. Uuden rakennuksen sadevesiviemäristä oli puuttunut saattolämmitys noin 1–1,5 metrin matkalta, ja saman linjan sadevesiputkesta oli lisäksi puuttunut putkiliitoksen tiiviste. Asiassa katsottiin toteen näytetyksi, että saattolämmityksen puuttumisen vuoksi sadevesiviemärin putki oli jäänyt ja osittain haljennut. Rakennukselle oli aiheutunut vahinkoa, kun patoutunut vesi oli putken tukkeutumisen takia päässyt valumaan ulos tiivistämättömästä putkiliitoksesta sekä putken halkeamasta. Virheet olivat riidattomasti jääneet rakenteiden sisään, jonka vuoksi hovioikeus katsoi, ettei tilaaja voinut kohtuudella havaita virheitä vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Koska kyse oli takuuajan jälkeisestä vastuusta, ei edellä mainittujen asioiden toteen näyttäminen vielä riittänyt, vaan hovioikeuden oli vielä arvioitava, oliko virheet aiheutettu vähintään törkeällä laiminlyönnillä.
Hovioikeus katsoi törkeän huolimattomuuden käsillä oloa arvioidessaan, että merkitystä voidaan antaa paitsi noudatetuille menettelytavoille ja syyllisyyden asteelle, myös virheiden merkitykselle. Hovioikeus katsoi edelleen oikeuskirjallisuuteen viitaten, että tilanteissa, joissa virhe on aiheuttanut huomattavia vahinkoja tai merkittävää vahingon vaaraa, voidaan virheen merkitykselle ja vahingonvaaralle antaa merkitystä törkeää huolimattomuutta arvioitaessa ainakin silloin, kun vahinkojen aiheutumisriski on ollut tiedossa työsuorituksen aikana.
Hovioikeus totesi, että sadevesijärjestelmän tiiveydestä ja sen sulana pitämisestä oli rakennusaikana ollut selvät velvoittavat rakentamismääräykset voimassa. Hovioikeus totesi edelleen, että sadevesiviemärin tiiveys ja sulana pysyminen ovat yleisen tiedon mukaan olennaisia tekijöitä ehkäistäessä rakennuksen vesivahinkoja, joista aiheutuvat korjauskustannukset voivat olla merkittäviä. Sadevesiviemärin tiiveyttä ja sulana pitämistä koskeviin työsuorituksiin liittyi siten erityinen huolellisuusvelvollisuus. Kun työsuorituksiin oli liittynyt erityinen huolellisuusvelvollisuus ja kun virheet olivat olleet havaittavissa työsuoritusta tehdessä, katsoi hovioikeus, että virheet osoittivat vähintäänkin selvää välinpitämättömyyttä siten, että menettely oli saattolämmityksen osalta jopa lähellä tahallista. Erityinen huolellisuusvelvollisuus sekä yleisessä tiedossa ollut merkittävä vahinkoriski huomioiden hovioikeus päätyi lopulta siihen, että kyse oli YSE 1998 30 §:n tarkoittamasta törkeästä huolimattomuudesta. Hovioikeus tuomitsi näin ollen urakoitsijan korvaamaan aiheutuneet vahingot, lähes 400 000 euroa.
Edellä mainitussa hovioikeuden ratkaisussa esitettiin todella paljon näyttöä ja kuultiin monta todistajaa. Ratkaisun kannalta keskeiseksi muodostui se, että korvausta vaatinut tilaaja onnistui vakuuttamaan hovioikeuden laajalla teknisellä todistelullaan. Tilaajan asema on varsin hankala, kun on kyse YSE 1998 30 §:n mukaisesta takuuajan jälkeen ilmenneestä vahingosta. Tilaajan on tällöin kyettävä todistamaan monen seikan olemassaolo saadakseen korvauksia urakoitsijalta, kuten edellä selostetusta hovioikeusratkaisustakin ilmenee. Tilaajan on kyettävä näyttämään toteen paitsi virheen olemassaolo myös mm. se, että kyse on ns. piilevästä virheestä, joka on aiheutunut urakoitsijan menettelystä, jota on lisäksi pidettävä (vähintään) törkeän huolimattomana. Tämä on käytännössä usein varsin hankalaa ja edellyttää laajaa teknistä todistelua, joka johtaa puolestaan helposti siihen, että oikeudenkäyntikulut nousevat varsin korkeiksi. Tämä luonnollisesti nostaa kynnystä tilaajalle lähteä vaatimaan urakoitsijalta korvauksia oikeusteitse silloin, kun on kyse takuuajan jälkeen ilmenneistä vahingoista.
Olen edellä sanotulla halunnut korostaa, että tilaajan asema on YSE 1998 urakoissa huomattavasti parempi takuuaikana kuin sen jälkeen. YSE 1998 ehtojen kahden vuoden takuuaika on varsin lyhyt etenkin, jos sitä vertaa esim. siihen, kuinka kauan tilaajan olettaa putkien olevan kunnossa perinteisen putkiremontin jälkeen. Takuuaika on toki periaatteessa mahdollista sopia pidemmäksi, mutta käytännössä tilanne on valitettavasti useimmiten se, ettei pidempiä takuuaikoja saada sovittua, mm. kustannussyistä. Näin ollen on syytä, varsinkin laajoissa saneeraushankkeissa, tehdä mitä tehtävissä on ja panostaa rakennustyön suunnitteluun, valvontaan ja urakoitsijan valintaan, jotta mahdolliset virheet ja vahingot voitaisiin välttää.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies, VT Niklas Lindberg.
