Anmälan om ändringsarbete glömdes – vad händer då?
I vår rådgivning stöter vi ibland på situationer där en aktieägare har låtit utföra ändringsarbeten i sin bostad, men har glömt att lämna in en anmälan om ändringsarbete till bolaget. Kan aktieägaren lämna in anmälan i efterhand? Och vilka följder har det om aktieägaren inte i förväg informerat bolaget om ändringsarbetet?
Enligt lagen har aktieägaren rätt att utföra ändringsarbeten i den bostad hen besitter. Ändringsarbetet ska vara förenligt med bostadens användningsändamål och utföras enligt god byggnadssed. Innan arbetet inleds ska aktieägaren skriftligen anmäla ändringsarbetet till bolaget. Bolaget har i sin tur rätt att ställa nödvändiga villkor för arbetet, om det kan skada byggnaden eller orsaka annan olägenhet för bolaget eller en annan aktieägare. Bolaget har också rätt att övervaka att arbetet utförs i enlighet med god byggnadssed och de villkor som bolaget har ställt.
Aktieägaren ska anmäla ändringsarbete till bolaget till exempel när åtgärden påverkar konstruktioner, isoleringar eller grundläggande system som hör till bolagets ansvar. Arbeten som ska anmälas är till exempel köks- och badrumsrenovering, rivning av mellanväggar eller byte av golvmaterial. Ändringsarbeten som sträcker sig utanför bostaden får aktieägaren inte enligt lag utföra utan bolagets särskilda tillstånd.
Lagen förutsätter att anmälan om ändringsarbete görs i förväg, och arbetet får inte inledas innan bolaget haft skälig tid att behandla anmälan. Bolaget har enligt lag rätt att övervaka aktieägarens arbete, och genomgången av anmälan är viktig bland annat för att bedöma behovet och omfattningen av övervakningen samt för att fastställa eventuella villkor. Bolaget bör särskilt övervaka arbeten som berör delar av byggnaden som hör till bolagets underhållsansvar, till exempel vattenisolering. Bolaget ansvarar även framöver för underhållet av badrummets vattenisolering, om aktieägarens renovering kan jämställas med bolagets egna åtgärder och bolaget haft möjlighet att övervaka arbetet.
Även om lagen inte föreskriver någon direkt sanktion för att underlåta att lämna in en anmälan, kan detta ändå få negativa konsekvenser för aktieägaren. Om ingen anmälan har gjorts har bolaget inte haft möjlighet att övervaka arbetet, eftersom det inte känt till det. Att bolaget inte har kunnat övervaka kan få betydelse för dess framtida underhållsansvar.
Om anmälan har glömts bort kan aktieägaren i princip lämna in den i efterhand. I vissa fall kan det vara möjligt att kontrollera arbetets korrekthet även i efterhand. Till exempel kan installationen av en vattenkran i regel granskas och övervakas senare.
När det gäller arbeten som blir dolda efter utförandet är det däremot ofta svårt eller omöjligt att kontrollera dem i efterhand. Vid en badrumsrenovering kan man till exempel inte längre försäkra sig om att vattenisoleringen är korrekt utfört, eftersom det täcks av kaklet. I en sådan situation kan bolaget till och med kräva att arbetet görs om, om det finns skäl att misstänka att vattenisoleringen inte installerats korrekt. Om aktieägaren har utfört arbetet utan bolagets tillstånd eller i strid med bolagets villkor, kan bolaget ha rätt att kräva att situationen återställs. Ett sådant krav får dock inte vara oskäligt i förhållande till den olägenhet som bolaget lidit. Bolagets rätt att kräva återställande ska alltid bedömas från fall till fall.
Om ändringsarbetet inte har anmälts till bolaget, kan det också ha noterats i disponentintyget att till exempel en badrumsrenovering har gjorts utan att någon anmälan har lämnats in och utan att bolaget kunnat övervaka arbetet. En sådan anteckning i disponentintyget kan väcka frågor hos en köpare när bostaden senare säljs. Om det visar sig att vattenisoleringen installerats felaktigt under aktieägarens renovering och detta leder till fuktskador, är den aktieägare som låtit utföra arbetet i princip ersättningsskyldig för skadan som drabbat bolaget. För att befrias från ansvar måste aktieägaren visa att hen handlat med all den omsorg som situationen kräver. Skadeståndsansvaret preskriberas dock efter tio år från det att arbetet utfördes och övergår inte till den nya aktieägaren.
Sammanfattningsvis kan man konstatera att det ligger i både bolagets och aktieägarens intresse att anmälan om ändringsarbete lämnas in i förväg och att bolaget ges möjlighet att övervaka arbetet.
Heidi Nordström
jurist
Kiinteistöliitto Uusimaa
