Att bygga bastu eller riva väggar – vilka ändringar får aktieägaren göra i sin bostad?
Enligt bostadsaktiebolagslagen har aktieägaren rätt att på egen bekostnad göra ändringar i de utrymmen hen besitter. Aktieägaren kan därmed ändra bostadens ursprungliga utrustning och standard efter eget önskemål. Ändringsrätten är dock inte obegränsad: ändringen får inte orsaka olägenhet eller skada, och arbetet ska utföras enligt god byggnadssed utan att bostadens användningsändamål ändras. Bolaget kan dessutom ställa villkor för arbetet eller i undantagsfall förbjuda det helt.
Tillåtna ändringsarbeten är i regel bland annat följande:
Förnyelse av badrum
En badrumsrenovering är en av de vanligaste ändringar som en aktieägare låter utföra. Aktieägaren kan till exempel vilja installera golvvärme av bekvämlighetsskäl eller byta ytmaterial enligt egen smak. Eftersom det är fråga om ett ändringsarbete i bostaden, har aktieägaren rätt att förnya badrummet på egen bekostnad.
Till skillnad från en vanlig missuppfattning begränsar inte den lagstadgade fördelningen av underhållsansvaret aktieägarens rätt att göra ändringar. Även om vattenisoleringen i badrummet enligt lagen hör till bolagets underhållsansvar, har aktieägaren rätt att byta ut den. Aktieägaren svarar för kostnaderna för förnyelsen när behovet uppkommer till följd av dennes eget ändringsarbete, och det inte finns något fel eller behov av reparation som faller under bolagets ansvar.
Att bygga bastu i bostaden
Aktieägaren har i princip rätt att bygga en bastu i sin bostad, till exempel i stället för en klädkammare. Om ändringsarbetet kräver myndighets tillstånd, ska styrelsen enligt lagen ansöka om tillståndet eller bemyndiga aktieägaren att göra det. Styrelsen kan alltså inte vägra att ansöka om tillstånd om det gäller ett ändringsarbete som aktieägaren har rätt att utföra. Om styrelsen bemyndigar aktieägaren att söka tillstånd, bör fullmakten ges specifikt för det aktuella ändringsarbetet. Aktieägaren står för de kostnader som myndighets tillståndet medför.
Rivning av mellanväggar
Rivning av lätta, icke-bärande mellanväggar i bostaden hör till aktieägarens ändringsrätt. På motsvarande sätt har aktieägaren rätt att uppföra nya mellanväggar i sin bostad.
Om en mellanvägg rivs innebär det att bostaden inte längre har lika många rum som tidigare. Det antal rum som anges i bolagsordningens lägenhetsbeskrivning behöver dock i regel inte ges sådan betydelse att en förändring av antalet rum skulle stå i strid med bolagsordningen. Därför behöver bolagsordningen normalt inte ändras enbart på grund av att en lätt vägg tagits bort.
Luftvärmepump på balkongen
Ändringsarbeten som sträcker sig utanför bostaden kräver alltid bolagets tillstånd, och bolaget har full frihet att bevilja eller avslå tillståndet. Installation av en luftvärmepump kräver att hål tas upp i byggnadens yttervägg. Tidigare har det varit oklart om detta faller inom aktieägarens ändringsrätt.
Högsta domstolen har slagit fast att göra hål i bolagets yttervägg vid lägenhetens balkong ska betraktas som ett ändringsarbete inom bostaden, eftersom balkongen hör till bostaden (HD 2021:32). Aktieägaren har därför i princip rätt att installera en luftvärmepump på sin balkong. Däremot kräver installationen alltid bolagets tillstånd i bostäder som saknar balkong.
Kom ihåg vid ändringsarbeten
Även om aktieägaren har en omfattande rätt att utföra ändringar i sin bostad, följer med denna rätt också flera skyldigheter. När du planerar ett ändringsarbete, kom ihåg följande:
- Anmälan om ändringsarbete:
Aktieägaren ska skriftligen anmäla planerade ändringar till bolaget innan arbetet påbörjas. Anmälan ska innehålla tillräckliga uppgifter om det planerade arbetet.
- Ansvar för kostnader:
Aktieägaren svarar för alla kostnader som ändringen medför.
Den aktuella aktieägaren ansvarar i fortsättningen för underhållet och kostnaderna för ändringar som avviker från bolagets grundstandard.
- Myndighets tillstånd:
Vid behov ska bygglov eller annat tillstånd sökas.
- God byggnadssed och bolagets villkor:
Arbetet ska alltid utföras enligt god byggnadssed. Arbetet ska utföras i enlighet med de villkor bolaget eventuellt ställt.
- Förbud mot ändringsarbete:
Bolaget får förbjuda ett ändringsarbete i bostaden endast om utförandet skulle vara oskäligt med hänsyn till den olägenhet det medför i förhållande till nyttan för aktieägaren. När det gäller ändringar utanför bostaden avgör bolaget fritt om tillstånd ges eller inte.
Sanni Nuutinen
jurist
Kiinteistöliitto Uusimaa
