Badrumssanering i husbolag – vem betalar räkningen?
I husbolagen är det rätt vanligt att en aktionär och bolagets styrelse har olika uppfattningar om vem som ska stå för badrumssaneringens kostnader. Detta är förståeligt, eftersom rätta svaret varierar från fall till fall. För att kunna svara juridiskt rätt på frågan ”vem betalar för badrumssaneringen” bör man ha kunskap om husbolaget, badrummet och bakgrunden för saneringen i fråga. I praktiken kommer man ändå rätt långt, om man behärskar huvudreglerna och dessutom kommer ihåg att rätta svaret ändå i sista hand beror på sakförhållandena och detaljerna i det aktuella fallet.
Husbolaget ansvarar för reparationen av skador som förekommer i byggnadens konstruktioner, om inte annat stadgas i bolagsordningen. Husbolaget ansvarar alltså i regel för reparationen av en fuktskada i badrummets konstruktioner. Eftersom bolaget ofta bär ansvaret för fuktskadorna, är det i bolagets intresse att förebygga dylika skador genom att se till att isoleringen i badrummen fungerar. Om bolagets ledning vill främja bolagets intresse med lång utsikt, bör ledningen se till att de badrum som är i saneringsbehov saneras, innan det förekommer onödiga fuktskador. Bolagsstämman kan med enkel majoritet besluta att bolaget sanerar badrummen på bolagets bekostnad. De aktieägare som själva bekostat sin badrumssanering kan då enligt lag få en gottgörelse, om saneringen skett nyligen och i enlighet med god byggnadssed.
Om badrumssaneringen sker på bolagets initiativ ansvarar bolaget i regel för saneringen och kostnaderna. Ifall en aktionär har inrett badrummet, som bolaget sanerar, med dyrare ytmaterial, tvättfat el. dyl. ska aktionären dock enligt lag stå för kostnadsskillnaden mellan bolagets basnivå och de dyrare delarna i badrummet. Den rätt enkla huvudregeln för bolagets ansvar är följande: bolaget ansvarar för att avhjälpa sådana fel i byggnaden som bolaget har underhållsansvaret för och står annars för saneringskostnaderna endast, om bolaget själv fattat saneringsbeslutet.
Om en aktionär endast av estetiska skäl vill sanera sitt badrum, är det naturligtvis enligt lag tillåtet, men sker då på aktionärens bekostnad. När en aktielägenhet förnyas eller saneras på aktionärens initiativ, får aktionären då i de allra flesta fallen enligt lag stå för alla kostnader, även husbolagets skäliga och nödvändiga övervakningskostnader. Det finns inte någon allmän bestämmelse i lagen, som skulle ge aktionären rätt att få kompensering för fuktspärr i samband med en badrumssanering, som sker på aktionärens eget initiativ.
I vissa fall kan det dock hända att bolaget enligt lag är skyldig att överta ansvaret för en badrumssanering, som påbörjats av en aktionär. Så är fallet om det efter att saneringen börjat framkommer en sådan fuktskada i konstruktionerna, som bolaget på grund av sitt underhållsansvar bör reparera. Om det finns ett fel i en del av byggnaden som bolaget har underhållsansvaret för, är det i första hand bolagets skyldighet att reparera felet och återställa utrymmet till bolagets basnivå. Detta betyder dock inte att en aktionär har rätt att först på eget initiativ förnya sitt badrum och sen i efterhand kräva, att bolaget ska stå för kostnaderna pga. en påstådd fuktskada i konstruktionerna.
Om en aktionär upptäcker en fuktskada i sitt badrum, är hen skyldig att meddela bolaget om felet utan dröjsmål. Om det sedan kan konstateras, att bolaget har underhållsansvaret för skadan, ska bolaget reparera skadan utan dröjsmål. Om detta sker mitt under aktionärens sanering, kan bolaget avtala om att aktionären utför reparationen i bolagets vägnar, och bolaget kompenserar sen i efterhand de skäliga kostnaderna, som orsakas av att aktionären reparerar skador som enligt lag är på bolagets ansvar. Detta kräver dock alltid en överenskommelse på förhand. Starka huvudregeln är ändå att bolaget ansvarar enbart för sina egna saneringsräkningar.
Niklas Lindberg
Jurist, vicehäradshövding
Finlands svenska fastighetsförening
